国内房市应从次贷危机中吸取什么教训

　　记者 周剑初

　　中国大量的房地产按揭贷款人可以说主要还是中低收入阶层。虽然我国银行机构发放房贷时的标准和审查程序较次级贷款要严格得多，但一旦经济发生较大的波动，房价由涨势转入跌势，中低收入阶层的承受能力到底有多强，银行机构会受到何种程度的损失，房市的转势会不会影响到人们对国内经济前景的信心，这些都是当前我们应当未雨绸缪的问题。

　　所谓次级债即次级房贷，是指美国银行机构针对信用记录较差的客户发放的住房贷款。尽管国内普遍认为美国次级债危机对中国经济的影响是有限的，并且中国的商业银行房贷目前也不存在所谓次级债问题，但是，鉴于房地产业在国民经济中的重要地位，从次贷危机爆发的前因后果中，国内房市理应得到深刻的教训；从欧美诸国的应对之策中，国内房市也可得到有益的启示。

　　从根源上看，导致次级债危机的“凶手”是美国房地产市场由热变冷。自2001年“9·11”事件后，美联储为了拯救美国经济，将利率一下子降到1%，美国经济迅速复苏，但过剩的流动性导致美元对欧元与黄金的大幅贬值，导致

房价和股市的不断上涨。从2002年起，美国房价每年以10%以上的幅度上涨，2005年更是暴涨17%达到顶点。然而，随着美国的不断加息，美国利率达5.25%后，房价出现下跌，2006年跌了一年，2007年更是“跌跌不休”，直至引发次级房贷难以偿还和债券信用危机。

　　与美国相比，当前的中国房市却仍然是一片红火，从今年6月、7月的情况看更是如此。从南到北，从东到西，70个大中城市的房价都在大幅上涨，且上月涨幅是国家宏观调控两年多来最高的。而在利率政策上，我国这两年已连续加息六七次，并且未来也不能排除进一步加息的可能。也许一次加息对还贷者的压力尚不明显，但数次加息后的累加效应终将呈现，房市的涨势早晚也要终结。对这一点，房地产市场的购销双方乃至提供资金杠杆的银行方都必须有一个清醒的认识。

　　从危机的直接影响上看，美国次贷危机首先冲击的是众多收入不高的购房者。由于无力偿还贷款，他们将面临住房被银行收回的困难局面；其次是造成美国很多放贷机构遭遇严重财务困难甚至破产；再次则是波及国际金融市场甚至一度影响到人们对美国经济发展的信心。

　　与美国相比，中国大量的房地产按揭贷款人可以说主要还是中低收入阶层。虽然我国银行机构发放房贷时的标准和审查程序较次级贷款要严格得多，但一旦经济发生较大的波动，房价由涨势转入跌势，中低收入阶层的承受能力到底有多强，银行机构会受到何种程度的损失，房市的转势会不会影响到人们对国内经济前景的信心，这些都是当前我们应当未雨绸缪的问题。

　　从文化上看，美国的透支消费文化也表现出负面效应。借款买房的美国低收入人群中，不少人在按揭贷款时有意无意地高估了收入情况，购买了本无力承担的房产。有的人甚至把房产看成摇钱树，在房价不断上涨的时候，他们通过房产抵押再融资，不断获得信贷资金以满足各类消费需求。一些投机客借助美国市场上的各类循环信贷工具，不出本金就购买下房产，然后借助出租或未来出售盈利。正是由于低收入者无法偿还高息贷款，导致美国金融系统的动荡和危机的爆发。

　　相比之下，中国城乡居民虽然素来以爱储蓄而闻名天下，但改革开放以来的西风东渐，已使我们慢慢接受了美国人的透支消费文化。花明天的钱圆今天的梦，已成为许多中国人尤其是年轻人的生活信条，消费信贷尤其是房贷就是这方面的典型代表。我们承认这种透支文化在改善人民生存条件、提高人民生活水平、拉动经济增长方面的巨大作用，但这种文化的负面性也在次贷危机中显露无遗。

　　目前，在我国商业银行的贷款总盘子中，房贷占了相当大的比重，有的银行对购买第二第三套房以及老的

二手房，都以较低的门槛提供七八成以上的贷款，已存在还贷违约率上升的可能性。一旦贷款利率大幅攀升，或是房主失去收入来源，那么，银行就会出现巨额坏账，金融风险就不可避免。因此，提高房贷审查与发放标准，有效防范房贷风险，仍然是我国银行机构要“老生常谈”的重要课题。诸如按揭贷款首付比例该不该大幅提高，投资型房产的按揭该不该取消？这些建议都值得我们研究。

　　为应对次贷危机带来的冲击，美国一是向金融机构注资，二是下调贴现率。仅本月9日至16日短短一周时间，美联储已向金融系统注入资金共计880亿美元。本月17日，美联储更是宣布将贴现率下调0.5个百分点，即从6.25%降到5.75%，以帮助金融市场恢复稳定。目前，美国不少放贷机构不再像以前那样愿意贷款给风险较高的购房者或公司，也不愿意持有这类贷款支持的

证券。对此，美国财长保尔森认为是放贷机构“对风险的重新估价”。美国方面的这些招数，无疑是为我们将来应对类似危机作出了有益的尝试。而于我们自身而言，面对房价涨幅再度攀高、房控形势难以乐观的新形势，又何尝不应该对国内房市的种种政策和调控之举作一番“重新估价”呢？