炒房危机提前到来

　　在政府对楼市宏观调控措施日趋实效和美国次级债危机的警示下，炒房一族开始从“高枕无忧”阶段进入“居安思危”阶段，对炒房危机的警惕越高越好。

　　□经济视点报地产主笔 孙飞

　　近来，一场由美国次级抵押贷款市场危机引起的风暴正席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，中国也未能幸免。上周五(8月17日)，上证综指大跌108.87点，跌幅高达2.28%，来不及获利回吐的投资者损失惨重。而这场危机就是源于美国房地产市场的过度膨胀和大量贷款炒房。

　　在中国政府对于楼市

　　房地产将迎来变革

　　从2004开始，中国房地产迎来了密集的宏观调控，国家利用土地、金融、制度和税收杠杆一次次试图撬动房价高涨的支点，但收效甚微，房价还是屡创新高。单就郑州市场而言，几年来房价几乎翻番，2007上半年就上涨两成。

　　在土地政策方面，国家杜绝土地协议出让方式，把城中村改造土地纳入政府土地储备范围，一律实行招拍挂方式出让土地，因此，郑州“地王”记录接连被刷新，郑州西区的土地竟高达400多万元/亩，而2004年，即使是郑东新区的土地也不过几十万元/亩。牢记利润、抛却慈善的开发商通过房价把成本转嫁到了消费者身上，很多人望房兴叹。这样的结果是需求再次被人为放大，“抢”房现象再现“楼市现象”。

　　放眼全国，政府的卖地冲动均很强烈，作为财政收入的一大部分，土地出让金一定程度上支撑了GDP高达两位数的增长。显然，土地方面的调控很难奏效。

　　金融政策方面，虽然屡屡出台新措施，但大部分都是在抑制需求和提高购房门槛方面，已经“深陷其中”的银行并不会出台一些控制开发方面的重要措施，因为此类措施一旦出台，损害的可能最终是银行自身利益，显然，银行不但是房地产开发和房价飞涨的助推者，更是最大的受益者。

　　很多人认为，中国房地产业发展似乎到了一个十字路口，下一步何去何从可能需要“抉择”了。

　　事实上，好在房地产并非走道了十字路口，而是到了一个三岔路口，政府也意识到了单纯控制供应或需求并非良方，优化供应结构也许是一条“正道”，那就是增加廉租房和经济适用房的供应，解决大部分中低收入者的住房需求问题，并从根本上协调供需之间的矛盾，以达到和谐。

　　变革似乎很快就要到来，因为行动已经开始。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称《意见》)日前发布，《意见》明确要求，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。“政府是解决低收入家庭住房困难的主体。”建设部在解读政策时强调。“如果完全以市场调节价格，高房价在一定高度后也会自然回调。”某开发商表示。

　　郑州快速响应。政府出资成立公共住宅建设投资公司，开发廉租房和经济适用房，明确表示严格执行国家有关规定，做到应保尽保。另一方面，郑州市最近出台关于城中村改造方面的“103号文”，明确城中村改造安置房和商品房的开发比例等措施都将加大非商品房的供应量。

　　方向找对了，制度完善了，虽然路还长，接下来的恐怕只是时间问题了。中国房地产无疑将迎来变革时代，郑州也不例外。

　　危机是否到来

　　中国房地产业的变革事实上就是住房供应结构的转变，使供应和需求在各个层次上相互匹配。供求关系决定一旦变革措施得到有效执行，房地产市场的价格肯定会有所调整。一旦遇到房价突然下降，大量的投资客便会抛盘杀跌，获利回吐。恐慌情绪蔓延的速度绝对超乎想像，人们的心理防线可能会在顷刻间崩塌，再次树立信心至少得几年时间。

　　除了供求关系对房价的实质影响，金融方面的风险更值得关注。事实上，美国的此次次级债危机就是如此。

　　次级债指的是次级住房抵押贷款支持的债券，也就是把一部分资信不佳的贷款人申请的住房抵押贷款，打包成债券卖给投资者，投资者自愿承担风险和收益。

　　9·11以后，美国为了刺激经济增长，连续13次降低利率，房地产市场受到激励开始迅速膨胀，房价上涨速度直逼目前的“中国速度”，炒房投资盛极一时。

　　于是，一些收入不高、有不良信用记录的人也申请贷款买房。银行为了获取较高贷款利率，降低了住房贷款门槛。由于房价迅速上涨，炒房者和银行依然有利可图。就这样，次级贷款和次级债规模像滚雪球一样迅速膨胀。次级贷款没有首付限制，一旦资产价格出现了失意的波动和利率出人意料地上升，借款者偿债负担超过了临界点时，由于其并没有首付支持，他们发生道德风险的概率也就更大。此时，次级抵押贷款危机就产生了。

　　让人始料不及的是，2004年开始美国连续17次加息，去年年底美国房地产市场开始衰退，去年三季度至今房价下跌超过10%，炒房者利益链条断裂，次级贷款风险开始暴露。

　　虽然，中国购房贷款要求一定的首付比例，这在一定程度上可以弱化借款者违约的损失。但是，不容忽视的事实是，随着中国房地产价格持续上涨，中国住房抵押贷款的风险已经越来越大。随着央行多次提高存贷款的利率，借款人的偿付压力增大了，他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。

　　就在2005年上海房地产价格大涨两年多后，不少炒房者仍在盲目“入市”。随后调控政策出台，上海房价率先大跌，6月上海房屋成交均价曾日跌1426元／平方米。有的炒房者说：“眼睁睁看着首付跌没了。”

　　尽管目前我国整体房价仍一路上涨，看不出下跌的迹象，但是炒房者尤其是贷款炒房者不能不警惕。美国次级债危机爆发前也并没有迹象，房地产销售去年还是欣欣向荣，突然之间危机就扩散开。市场信心一旦丧失，泡沫顷刻间破裂，房价迅速下跌。

　　我国目前已经进入加息周期，去年开始央行连续5次加息，且随着CPI的增加，再次加息之势不可避免。尤其是到了明年年初，银行开始执行新的贷款利率，今年已有3次加息一次性释放，部分炒房者贷款成本将一次提高0.46%。

　　裴先生在郑东新区投资有几套住房，谈到危机，他不以为然：“那不知道是N年以后的事儿”。随着中国房地产价格持续上涨，中国住房抵押贷款的风险已经越来越大了，“炒房危机”绝不是危言耸听，危机大多都是在毫无察觉、满不在乎时悄然而至。