每亩352万元 不是地王也疯狂

　　8月17日，郑州市国土资源局三楼拍卖大厅，经过3小时40分钟113轮的现场竞价，又一块天价地产生。

　　该地块位于郑州经济技术开发区入口航海路北，朝凤路西，土地面积143612.1 平方米。

　　该地块被郑州世纪长城置业有限公司以7.57亿元摘得，每亩地价合352万元，比起拍价提高5.7倍。

　　□经济视点报记者 郭春江

　　日前，郑州一块地拍出每亩450万元的天价，成了这几天郑州楼市的头号新闻，也成为众多市民议论的焦点话题。

　　“这么高的地价，房价看来还是要猛涨。”郑州市民担心天价地的出现会继续推动房价的新一轮上涨。

　　如果说环线内拍出每亩450万元的天价，让社会各界嘘声一片的话。那么，经济技术开发区拍出每亩352万元的价格，也足以让人大跌眼镜、叹为观止了。

　　疯狂的352万

　　8月17日下午，在郑州市国土资源局三楼拍卖大厅举行的一次拍卖中，一宗215亩的土地，再次上演了开发商拿地疯狂。

　　本次拍卖地块位于郑州经济技术开发区入口航海路北，朝凤路西，土地面积143612.1 平方米，容积率3，规划为居住用地，使用年限70年，起拍价格为11296万元，每亩合60万元。经过3小时40分钟113轮的现场竞价，最终被郑州世纪长城置业有限公司以7.57亿元摘得，每亩地价合352万元，比起拍价提高5.7倍。

　　按照规定，参与竞拍的单位须在规定时间内向郑州市土地储备中心交纳保证金5000万元，实力弱的开发商根本无力参与竞拍，即使参与竞拍的开发商，面对资力雄厚的开发商也是望地而叹、无可奈何。最终，本次拍卖只有8家开发商参加，结果，又出了一个天价。

　　“上半年，政府公开上市拍卖的居住用地仅有六宗，且全部落入郑州大型房地产开发商囊中，没有实力的开发商根本分不到一点羹。有限的土地供应被少数大地产商垄断，也控制了楼市的价格走势。”郑州市永威置业有限公司常务副总经理马水旺告诉记者。

　　进入下半年以来，郑州房地产市场似乎变成了河南新地王的“血战场”，开发商拿地记录一次次被刷新。鑫苑(中国)置业有限公司(以下简称鑫苑)花了1.115亿元买走了位于建设西路北、伏牛路西，面积约24.8亩土地，450万元/亩的价格位居河南榜首；刚刚被鑫苑摘走的合作路新地块446万元/亩的天价也让人目瞪口呆，郑州土地价格像服用了兴奋剂般疯涨，变得炙手可热。如此频繁出现天价地，房价不涨也难。

　　鑫苑已经不是首次摘走天价地了，去年就与河南省会郑州其他几家大公司争得不可开交。

　　如果说鑫苑不计成本储备土地是为了完成其上市计划，那么，其他开发商推高地价和楼价，可以直接影响其土地储备以及开发前景的估值，可以直接为其带来超额的土地收益和高额的开发利润。

　　一位不愿透露姓名的开发商认为，这样的透支多少有些疯狂，但不管怎么说，拿地的开发商都是在进行一次“豪赌”。

　　赌出来的天价地

　　7.57亿的价格与全国的“地王”相比，难免显得单薄，但总体说来是一丘之貉。

　　“我原先想到这块地可能最后价格不低，但绝没想到会高出这么多！”一位参加当日竞拍的开发商副总说。

　　该副总认为，动辄上亿元的拿地价格让开发商面临的无奈之处就是要面临市场的重新洗牌，如此高的拿地价格不是所有的开发商都可以承受得起的，一些中小开发商在新一轮的拿地大战中必然面临出局的危险。

　　他告诉记者，土地招拍挂市场上的土地之争，从本质上讲就是对未来房价的预期之争。在激烈的角逐中，按照“价高者得”的原则，新地王产生了，其得主就是预期未来房价最高的开发商，或通俗地说就是“赌”未来房价最高的开发商。

　　地价的不断上涨不但会在很大程度上促进房价上涨，而且对一个项目而言，它的价位也往往影响到周边项目价格的定位，这就必然带动一大批楼盘价位攀升。

　　当新地王楼面地价纷纷赶超在售房价时，新地王的获得者为了自己的利润空间，在房价问题上就如同“过河卒子”，自然是只能进不能退了。

　　两年前，3000元/平方米的价格已经算是很高，而现在购房者则在努力承受着超过4000元/平方米的房价。市民的承受力会不会随着房价的高涨持续增强呢？一直“喊打声”不断的房产调控又如何承受房价的逆风飞扬？

　　从8.31大限过后，政府相继出台的调控政策对土地供应产生巨大影响，开发商不得不以资本囤地来维持开发经营活动，表面上是为了应对未来增长的需要，实际上是对土地稀缺和地价上升的恐惧，有的甚至不惜血本拿地。过去曾经伸展自如的中小开发企业，如今已经越来越“吃不开”，甚至连拿地都成了天大的问题，“无米下锅”的尴尬很可能指向被淘汰的命运。于是，面对一块体量小、总地价低的土地，小开发商蜂拥而至，竭尽全力拼大企业或者抱团“抵御寒冷”。

　　就算“米”的问题解决了，命运也不能完全掌握在自己手里。由于抵抗风险的能力较小，一旦市场不能达到他们的预期，那么今天的“赌博”只能算是“饮鸩止渴”。

　　这对地方政府而言也是利益攸关的，因为可以大幅增加土地收益，故而乐此不疲。

　　“卖地财政”催生天价地

　　“物以稀为贵”。

　　将稀少的东西储存起来，“奇货可居”之后，然后在某个特定的时间释放，便贵到极点，井喷成“畸形”之物。在一个依赖资源“稀缺性”来卖高价的经济领域，谁掌握土地资源，谁就可以获得土地价值规模效应的最大化。

　　“土地成交价格越高意味着政府的税收的增加，在政府越调控房价格越高的形式下，政府面临两难选择，即：压制房地产价格，就要损失国库税银；限制土地出让，使用招拍挂形式进行土地交易，紧握土地出让权，损失普通百姓利益，提高国家税收。权衡再三，只能选择后者，而且在这个行当里干得相当卖力。”一位有着十五年开发经验的开发商告诉记者。

　　其实，政府这种既当运动员又当裁判员的卖地运动，是一种明暗交织、错综复杂的博弈，“卖地财政”也成为各地政府经营城市的“黄金法则”，天价地就是在“卖地财政”指导下催生的社会怪胎。

　　政府高价卖地无异于“杀鸡取卵”，十分荒谬，一度遭到社会的质疑。

　　“这种人为推高地价的做法，是有违市场运作法则的，并不是真正的市场供求关系形成的结果。过于急功近利，反而会导致欲速则不达或过犹不及的结果。”一位屡次在土地拍卖市场失意的开发商向记者诉说地价推手带来的危害。

　　该开发商认为，城市化进程既要加快步伐，更要量力而行；既要考虑当前利益，更要谋划未来可持续发展。土地资源并不是简单的商品，而是关心到国计民生的战略性资源，具有公共产品性质。也因此，许多国家政府都会对土地资源分配与流向做严格控制，将其中相当比例的土地用于建设廉租房、经济适用房。全国人大也应当尽快修改完善《土地法》，对土地供应制度做出明确规定，而不是简单的一卖了之。只有引入更多的土地供应方式，形成多元的土地供应市场，以全新的土地供建体系来疏解百姓的住房焦虑，当是保障百姓居住权的务实选择。

　　“要稳定房价，就必须先稳定地价。”有业内人士认为，在放任地价高涨的情况下，如何调控也挡不住房价水涨船高，而要稳定地价，就必须改革单纯讲求“价高者得”的土地竞拍出让方式，政府也应当改变目前的“卖地财政”的经营城市方式。

　　政府是疯狂的，开发商是疯狂的，地价是疯狂的，房价也是疯狂的，老百姓却疯狂不起来，只能疯掉。如果地方政府不加节制地滥用土地资源的经济属性，诱导房产商争夺土地的疯狂风潮，后果难以想像。