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合作建房:暴利楼市下的民间突围 (2)http://www.sina.com.cn 2007年01月06日 16:25 南方都市报
“如果像赌博”……“即使像赌博” 温州的合作建房,走过了以上的诸多环节,到政策这一环,形象却逐渐模糊。 上月初,房管局局长胡立同一席“涉嫌违规,集资款可能没收”的话,让发起人再度看清政策上的风险。虽然网络民意一边倒向合作建房,赵智强仍感到危机四伏。电话里,他对苏州合作建房发起人俞伟说,“现在开发商就想把我们推在火里,再踢上一脚”。 “现在房价太高,大家都有气,电话里说了几句,全国的媒体就对我群起而攻之。你们把气都撒在我身上”,上月26日,温州市房管局局长胡立同听记者讲明来意后,对网民的集体讨伐哈哈一笑。 胡立同承认,现在房价确实太高,从中央到地方都很着急。他说,现在开发商赚的实质是地价的时间差,一块地从拍卖到最后建成商品房,中间房价涨的部分,都进入了房开的口袋——“虽然1990年代末楼市下跌曾有开发商亏得血本无归,但进入2000年以后他们基本没有亏过本”。 宏观调控两轮,房价不仅没下来,还在以让购房者目瞪口呆的速度飞涨。本身即是开发商的王鉴辉清楚,这是因为房产公司垄断了市场价格,而垄断价格是从垄断土地市场开始的。他说,个人合建可以打破这种垄断,遏制房价上涨,这符合中央宏观调控房价的精神。 但胡立同不同意,他认为“合作建房可能是‘病急乱投医’”。“合作建房风险太大”,交了钱,还是“水中楼阁”,房子要两年后才能拿到,协议签得也很模糊,不像商品房清楚明白。再说5300元/平米的售价也令人怀疑,业内人士都知道做不出来,“现在说5300元,以后要是6300元呢?要是像赌博,我们的社会还有什么希望呢”?胡立同满脸严肃反问道,他说这是他对合作建房持怀疑态度的第一个理由。 然而朱友妹和家住乐清的倪先生对此似乎并不担心,这两位参与者分别告知记者,即使像赌博,他们也愿意参与,因为这是工薪族的他们在温州买到房子的唯一希望。 “我们是专业人士,不会乱来”,正元房开拿出一张据说是业内秘密的预算表给记者看,一张A4纸,包括地价、代建费、消防费等,共计几十个项目,密密麻麻,甚至连环保费、不可预知费用都包括在内。不仅如此,王鉴辉还出示了正元房开为中埠村37户村民代建的材料,表明他们的项目经验。王鉴辉保证2年后的楼价应该和5300元相差不远。 夹缝中的“摸着石头过河” 胡立同对合作建房担心的另一点,是认为“它游走在法律法规之外”,难摆脱提前预售嫌疑。除非既有法规改变,否则业内人士并不看好它的前景。“按照商品房预售管理办法,没有取得预售证之前,房开企业不得以任何形式收取订金,一旦查出,立刻没收,并处以罚款”。 这个观点,律师孟宪生不赞同。从概念上,他提出合作建房实际应该是类似国外“消费合作社”一样的组织。它本质上不改变房地产建设流程,只是改变了一头一尾——谁投资谁决策谁消费。中国目前还没有现行法律法规可以套上这样的组织行为,但它也不违法,只是处在法律的夹缝中。 不是经济适用房、不是机关集资建房,合作建房从一开始,就在为自身的合理性和合法性寻找出路。广州发起人魏琨曾向广州市民政局申请过建立“住房合作社”,但被否决,因为和建房相关项目需要咨询建设部。之后,魏琨不得不成立公司,以董事会-股东-验资会员-会员的层级模式运作。 魏琨也声援赵智强,他说合作建房和房地产开发有本质区别,开发商只是完成合作建房的技术链条中的一个环节。所以虽然有开发商加入,但根本不存在销售行为,提前预售自然无从谈起。 尽管民意一边倒,赵智强还是做好了最坏的打算,就在两周前,当地一家媒体曝光,温州商品房网上公开销售之后,发现某房开早就把自己的房子提前预售出去了。最后房管局罚了这个房开2万。就是这样一条普通的消息,赵智强如获至宝收藏起来。他说,退一万步,将来被“打成”提前预售,也只能按照这个2万的标准罚,“我们又不是后娘的孩子”。 土地局局长刘允南上月底对记者表态,从目前的进度看,江前项目还没有违规,但接下去的路还需要摸索。合作建房好不好还很难说,只能任其发展,不过一定要符合现行法规。 “确实没有现成法规可以套,所以我们只好摸着石头过河”,赵智强保证,只要有关部门不打压,“温州模式”肯定走得出来,而且可以向全国推广。 同时,建设部到温州调查、有人给温州市工商局写匿名信……种种传闻像潮水一样铺开,把刚开始走路的合作建房团团包围在中间。2006年12月28日,温州市房管局通过正元房开希望营销协会提供260个集资者名单。29日,赵智强、王鉴辉约见胡立同,胡此次态度又有转弯,他说政府有计划把江前项目纳入房屋制度改革办公室的工作范畴,收集名单是想摸清合作者的人员构成,再制定相关政策。 以联盟的方式规范 在赵智强的背后,是多个城市的合建发起人。2006年岁末,他们在深圳聚会。 第一次拜见丈母娘,俞伟就收获了一句终身难忘的话——“你有没有房子”。若干年后,这个曾做过市团委老师、社会关系广博的菜篮子配送商成为了苏州合作建房的发起人。一个月前,他送了一面锦旗到温州,上面写“历史性的突破,房奴的希望”。 “全国又都来劲了”,去年12月21日,深圳某酒店客房,盘腿像个和尚一样的苏州发起人俞伟和广州发起人魏琨面对面坐着,苏州人不自觉开始手舞足蹈。两个从未谋面的人,在5分钟内相见恨晚。他们的困难和经历竟然是如此相似。 之后的两个小时,他们见到了一些老朋友、新朋友。温州拿地成功把合作建房从幻想拉回了现实,并向新城市拓展。比如珠海和南宁,发起即只有1个月时间。 合作建房开始曾走过一个无序的阶段,有的城市出现过好几个发起人,据说,曾经在上海,大大小小成气候和不成气候的发起人,可能加起来有10来个。前一次聚会,来自武汉的发起人谈及,从前武汉三镇一个镇一个发起人,“后来我把他们都收编了”。而在苏州,继俞伟之后,也出现过一个发起人,不过是个敛财的骗局,之后被媒体以《苏州合作建房出现真假“李逵”》揭穿。 在合作建房破冰之际,如何规范发起人的行为,成为当务之急。成立联盟的想法由来已久,终于因为迫切,在温州拿地之后实现。 在律师孟宪生眼中,这个联盟应该是一个类似于“国际足联”一样的非营利组织,既不同于商业组织,又应和慈善性质的公益组织区别。他们曾经想过成立协会,但需要得到民政部批准。所以,他们决定用联盟“做局”的方式来规范自己的行为——原则至关重要,要以合作建房为名,就必须符合这些原则。 上个月22日,在深圳的全国合作建房发起人研修班上,北京孟宪生、广州魏琨、重庆邱朝礼、湛江周培、惠州杨永红、温州赵智强……共同通过了这10条原则,它们分别是合法、自愿开放、合作模式安全、民主管理、公开、非营利、会员分配、合作、关心社区与公共利益优先、教育培训。孟宪生一条条解释这些原则,他说联盟主要为会员提供技术培训和法律支持,将来也会成立一个审查机构,一经发现不符合合作建房原则,即通过媒体告知社会踢出联盟。 “如果条件不具备,万不可仓促上马,不然很可能走样”,对于全国各地在温州之后表现的热情,最初的发起人之一孟宪生隐隐有些担心。 然而,他们认为前途仍然是光明的。“合作建房关注的实际是房地产商关注不到的人群”,来自全国各地的合作建房发起人坚信,因为垄断高价,房产商注定只能为富人造房子,而合建作为补充,可以满足中等收入人群的住房需求。中低收入和中等偏下收入的人群,他们认为应该由政府用经济适用房、廉租房的方式帮助解决。“这个才叫做实现了和谐社会下的居者有其屋,大庇天下寒士俱欢颜的理想。” “成功是早晚的事情”? 然而,合作建房的发起人并不能完全走到一起。比如最先在互联网上发帖的于凌罡,即不愿意参加这个联盟。“我这个有知识产权”,月初,这位“蓝城木鱼”向记者强调,虽然他本人还没有成功,温州其实也是复制了他的模式。 2006年11月15日,联盟部分成员在温州聚会,当天赵智强拍地成功。 富有戏剧性的是,上月聚会在深圳,当天深圳林立人和81个合伙人在关外拍得两栋宿舍楼又成功了。81户可以买到一套40多平方米的单身公寓,每套不过六七万元。林立人也是温州人,他在深圳提出了专拍烂尾楼的策略,将合作建房演化成合作购房。 “合作建房的成功是早晚的事情”,来自珠海的发起人、律师林叔权小心翼翼收藏了此次深圳研修班的参会证,他说这个证的纪念价值5年以后肯定是10万。 然而,林叔权的乐观必须建立在政策支持的基础上。相关人士指出,合建面临的是资金监管、变相炒楼花一类的风险,亟待有关部门提供相关法律环境进行规范,否则前景很难明朗。而银行和信托作为金融机构的加入,房开公司作为专业资质的加入,也是必需要素。 1月3日,记者致电建设部副部长刘志峰,他表示非常关注各地的合作建房,但希望在目前状况下,相关人士最好多研究相关法规,不要做过多报道。 2006年12月中旬,深圳关外两栋宿舍楼前,好几天晚上,总会有一批新鲜的面孔出现,每天都不一样。拖家带口,不露声息打量一番,之后又悄然离去。他们是林立人的81个合伙人,在夜幕掩护下分批看房,据说只是为了防打草惊蛇。 这只是过去的2006年里,中国购房者酸甜苦辣的一幕。 “我们就要把合作建房当成子子孙孙的事业”,苏州俞伟的话留在深圳聚会的饭桌上,温州破冰之后,想走出房地产暴利的人们看到,他们期待的并不只是一个乌托邦。 也许,如果政策允许,若干年后我们会拥有专门为穷人造房子的“开发商”。 采写:本报记者 杨传敏
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