合作建房：暴利楼市下的民间突围　 (2)

　　“如果像赌博”……“即使像赌博”

　　温州的合作建房，走过了以上的诸多环节，到政策这一环，形象却逐渐模糊。

　　上月初，房管局局长胡立同一席“涉嫌违规，集资款可能没收”的话，让发起人再度看清政策上的风险。虽然网络民意一边倒向合作建房，赵智强仍感到危机四伏。电话里，他对苏州合作建房发起人俞伟说，“现在开发商就想把我们推在火里，再踢上一脚”。

　　“现在房价太高，大家都有气，电话里说了几句，全国的媒体就对我群起而攻之。你们把气都撒在我身上”，上月26日，温州市房管局局长胡立同听记者讲明来意后，对网民的集体讨伐哈哈一笑。

　　胡立同承认，现在

房价确实太高，从中央到地方都很着急。他说，现在开发商赚的实质是地价的时间差，一块地从拍卖到最后建成商品房，中间房价涨的部分，都进入了房开的口袋——“虽然1990年代末楼市下跌曾有开发商亏得血本无归，但进入2000年以后他们基本没有亏过本”。

　　宏观调控两轮，房价不仅没下来，还在以让购房者目瞪口呆的速度飞涨。本身即是开发商的王鉴辉清楚，这是因为房产公司垄断了市场价格，而垄断价格是从垄断土地市场开始的。他说，个人合建可以打破这种垄断，遏制房价上涨，这符合中央宏观调控房价的精神。

　　但胡立同不同意，他认为“合作建房可能是‘病急乱投医’”。“合作建房风险太大”，交了钱，还是“水中楼阁”，房子要两年后才能拿到，协议签得也很模糊，不像商品房清楚明白。再说5300元/平米的售价也令人怀疑，业内人士都知道做不出来，“现在说5300元，以后要是6300元呢？要是像赌博，我们的社会还有什么希望呢”？胡立同满脸严肃反问道，他说这是他对合作建房持怀疑态度的第一个理由。

　　然而朱友妹和家住乐清的倪先生对此似乎并不担心，这两位参与者分别告知记者，即使像赌博，他们也愿意参与，因为这是工薪族的他们在温州买到房子的唯一希望。

　　“我们是专业人士，不会乱来”，正元房开拿出一张据说是业内秘密的预算表给记者看，一张A4纸，包括地价、代建费、消防费等，共计几十个项目，密密麻麻，甚至连环保费、不可预知费用都包括在内。不仅如此，王鉴辉还出示了正元房开为中埠村37户村民代建的材料，表明他们的项目经验。王鉴辉保证2年后的楼价应该和5300元相差不远。

　　夹缝中的“摸着石头过河”

　　胡立同对合作建房担心的另一点，是认为“它游走在法律法规之外”，难摆脱提前预售嫌疑。除非既有法规改变，否则业内人士并不看好它的前景。“按照商品房预售管理办法，没有取得预售证之前，房开企业不得以任何形式收取订金，一旦查出，立刻没收，并处以罚款”。

　　这个观点，律师孟宪生不赞同。从概念上，他提出合作建房实际应该是类似国外“消费合作社”一样的组织。它本质上不改变房地产建设流程，只是改变了一头一尾——谁投资谁决策谁消费。中国目前还没有现行法律法规可以套上这样的组织行为，但它也不违法，只是处在法律的夹缝中。

　　不是经济适用房、不是机关集资建房，合作建房从一开始，就在为自身的合理性和合法性寻找出路。广州发起人魏琨曾向广州市民政局申请过建立“住房合作社”，但被否决，因为和建房相关项目需要咨询建设部。之后，魏琨不得不成立公司，以董事会-股东-验资会员-会员的层级模式运作。

　　魏琨也声援赵智强，他说合作建房和房地产开发有本质区别，开发商只是完成合作建房的技术链条中的一个环节。所以虽然有开发商加入，但根本不存在销售行为，提前预售自然无从谈起。

　　尽管民意一边倒，赵智强还是做好了最坏的打算，就在两周前，当地一家媒体曝光，温州商品房网上公开销售之后，发现某房开早就把自己的房子提前预售出去了。最后房管局罚了这个房开2万。就是这样一条普通的消息，赵智强如获至宝收藏起来。他说，退一万步，将来被“打成”提前预售，也只能按照这个2万的标准罚，“我们又不是后娘的孩子”。

　　土地局局长刘允南上月底对记者表态，从目前的进度看，江前项目还没有违规，但接下去的路还需要摸索。合作建房好不好还很难说，只能任其发展，不过一定要符合现行法规。

　　“确实没有现成法规可以套，所以我们只好摸着石头过河”，赵智强保证，只要有关部门不打压，“温州模式”肯定走得出来，而且可以向全国推广。

　　同时，建设部到温州调查、有人给温州市工商局写匿名信……种种传闻像潮水一样铺开，把刚开始走路的合作建房团团包围在中间。2006年12月28日，温州市房管局通过正元房开希望营销协会提供260个集资者名单。29日，赵智强、王鉴辉约见胡立同，胡此次态度又有转弯，他说政府有计划把江前项目纳入房屋制度改革办公室的工作范畴，收集名单是想摸清合作者的人员构成，再制定相关政策。

　　以联盟的方式规范

　　在赵智强的背后，是多个城市的合建发起人。2006年岁末，他们在深圳聚会。

　　第一次拜见丈母娘，俞伟就收获了一句终身难忘的话——“你有没有房子”。若干年后，这个曾做过市团委老师、社会关系广博的菜篮子配送商成为了苏州合作建房的发起人。一个月前，他送了一面锦旗到温州，上面写“历史性的突破，房奴的希望”。

　　“全国又都来劲了”，去年12月21日，深圳某酒店客房，盘腿像个和尚一样的苏州发起人俞伟和广州发起人魏琨面对面坐着，苏州人不自觉开始手舞足蹈。两个从未谋面的人，在5分钟内相见恨晚。他们的困难和经历竟然是如此相似。

　　之后的两个小时，他们见到了一些老朋友、新朋友。温州拿地成功把合作建房从幻想拉回了现实，并向新城市拓展。比如珠海和南宁，发起即只有1个月时间。

　　合作建房开始曾走过一个无序的阶段，有的城市出现过好几个发起人，据说，曾经在上海，大大小小成气候和不成气候的发起人，可能加起来有10来个。前一次聚会，来自武汉的发起人谈及，从前武汉三镇一个镇一个发起人，“后来我把他们都收编了”。而在苏州，继俞伟之后，也出现过一个发起人，不过是个敛财的骗局，之后被媒体以《苏州合作建房出现真假“李逵”》揭穿。

　　在合作建房破冰之际，如何规范发起人的行为，成为当务之急。成立联盟的想法由来已久，终于因为迫切，在温州拿地之后实现。

　　在律师孟宪生眼中，这个联盟应该是一个类似于“国际足联”一样的非营利组织，既不同于商业组织，又应和慈善性质的公益组织区别。他们曾经想过成立协会，但需要得到民政部批准。所以，他们决定用联盟“做局”的方式来规范自己的行为——原则至关重要，要以合作建房为名，就必须符合这些原则。

　　上个月22日，在深圳的全国合作建房发起人研修班上，北京孟宪生、广州魏琨、重庆邱朝礼、湛江周培、惠州杨永红、温州赵智强……共同通过了这10条原则，它们分别是合法、自愿开放、合作模式安全、民主管理、公开、非营利、会员分配、合作、关心社区与公共利益优先、教育培训。孟宪生一条条解释这些原则，他说联盟主要为会员提供技术培训和法律支持，将来也会成立一个审查机构，一经发现不符合合作建房原则，即通过媒体告知社会踢出联盟。

　　“如果条件不具备，万不可仓促上马，不然很可能走样”，对于全国各地在温州之后表现的热情，最初的发起人之一孟宪生隐隐有些担心。

　　然而，他们认为前途仍然是光明的。“合作建房关注的实际是房地产商关注不到的人群”，来自全国各地的合作建房发起人坚信，因为垄断高价，房产商注定只能为富人造房子，而合建作为补充，可以满足中等收入人群的住房需求。中低收入和中等偏下收入的人群，他们认为应该由政府用经济适用房、廉租房的方式帮助解决。“这个才叫做实现了和谐社会下的居者有其屋，大庇天下寒士俱欢颜的理想。”

　　“成功是早晚的事情”？

　　然而，合作建房的发起人并不能完全走到一起。比如最先在互联网上发帖的于凌罡，即不愿意参加这个联盟。“我这个有知识产权”，月初，这位“蓝城木鱼”向记者强调，虽然他本人还没有成功，温州其实也是复制了他的模式。

　　2006年11月15日，联盟部分成员在温州聚会，当天赵智强拍地成功。

　　富有戏剧性的是，上月聚会在深圳，当天深圳林立人和81个合伙人在关外拍得两栋宿舍楼又成功了。81户可以买到一套40多平方米的单身公寓，每套不过六七万元。林立人也是温州人，他在深圳提出了专拍烂尾楼的策略，将合作建房演化成合作购房。

　　“合作建房的成功是早晚的事情”，来自珠海的发起人、律师林叔权小心翼翼收藏了此次深圳研修班的参会证，他说这个证的纪念价值5年以后肯定是10万。

　　然而，林叔权的乐观必须建立在政策支持的基础上。相关人士指出，合建面临的是资金监管、变相炒楼花一类的风险，亟待有关部门提供相关法律环境进行规范，否则前景很难明朗。而银行和信托作为金融机构的加入，房开公司作为专业资质的加入，也是必需要素。

　　1月3日，记者致电建设部副部长刘志峰，他表示非常关注各地的合作建房，但希望在目前状况下，相关人士最好多研究相关法规，不要做过多报道。

　　2006年12月中旬，深圳关外两栋宿舍楼前，好几天晚上，总会有一批新鲜的面孔出现，每天都不一样。拖家带口，不露声息打量一番，之后又悄然离去。他们是林立人的81个合伙人，在夜幕掩护下分批看房，据说只是为了防打草惊蛇。

　　这只是过去的2006年里，中国购房者酸甜苦辣的一幕。

　　“我们就要把合作建房当成子子孙孙的事业”，苏州俞伟的话留在深圳聚会的饭桌上，温州破冰之后，想走出房地产暴利的人们看到，他们期待的并不只是一个乌托邦。

　　也许，如果政策允许，若干年后我们会拥有专门为穷人造房子的“开发商”。

　　采写:本报记者　杨传敏

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