成本揭秘 终结不了高房价

　　文/陈则明

　　公布房价成本不仅费力不讨好，且可能造成各种负效应。当前尤其要警惕的是政府介入过深可能诱发价格管制倾向

　　新华社“新华视点”专栏前不久连续播发《房价成本揭秘》的调查，引起有关部委的 重视和社会舆论的关注。一些论者认为公布商品房成本清单“让房价成本信息透明化，解决信息不对称的问题，(由此)形成的房价会更趋理性。”福州市物价局8月份开始公布商品房成本信息，更是一枚重磅炸弹。这些说法和做法初听起来似乎不错，但最终能收到多大成效，可行性如何，笔者却不敢乐观。

　　不可能完成的任务

　　房地产成本包括地价、建筑安装费、政府税费等组成部分，这些成本数据或是难以度量，或是不可能有一个固定标准。

　　房地产的利润率如何计算？房地产开发的利润率多高才是合理的？到目前并无定论。新华社的调查显示，我国房地产开发行业的平均利润率约50%，新华社报道据此认为房地产是“暴利行业”。但如果以中国统计年鉴的数据计算，我国房地产的平均利润率一般在10%左右；而若论单个开发项目的投资回报率，以福州市物价局测算出的数据，就从30%到90%各有不等。学过统计学的人都知道，样本之间差异越大，简单平均值就越无意义，就好比把一个亿万富翁和一个乞丐的收入加起来除以2，这样得出的“平均收入水平”有何价值？既然房地产单个开发项目的投资回报率彼此差异如此之大，一个“平均利润率”还能说明什么问题呢？

　　数据之间的差异，可能主要源于是否考虑房地产行业中长期波动、地方差异等因素。即使以30%至90%的利润率而论，难道就能认定它们是不合理的利润率吗？马克思指出，超额利润来自于垄断或技术创新。现代经济学认为在没有垄断和技术壁垒的情况下，高利润就意味着高风险，而房地产的高风险是一个不确定因素。如果要公布

房价的成本，风险这一部分如何计算？在旧公房成本租金中，将社会平均利润作为风险溢价的标准，但旧公房租金是不惧亏损的。在宏观调控下，房地产市场已有趋冷之势，如果政府要以平均利润来确定商品房的风险溢价，是否也要保证商品房项目只赢不亏？

　　房地产成本中约占一半的是地价，地价又是一个非常不确定的因素。任何城市的地价都是动态的。上世纪90年代初，中国的各大城市就开始研究基准地价和城市的分等定价，但基准地价对目前的土地出让还没有起到实质的作用。城市规模的扩张、城市功能的调整、城市规划的公布、基础设施的改善等，对地价的影响都难以准确量化。成熟市场经济国家的基准地价主要是用于征税，并不是用来核算成本。

　　在中国各城市的土地开发成本中，由于涉及到动迁费用的不确定性，过去许多楼盘曾长期采用“秋后算账”办法，出现所谓的“零地价圈地”的现象，动迁成本是否合理，难以清算。政府公布的建安成本也只能是社会平均水平，对房价也不能起指导作用。试想，如果某开发商采用了新型的材料或技术，大幅度降低了成本，并采用超低价策略，政府是不是要以“不正当价格竞争”来制裁该开发商？另外，一幢具体的房地产，其价格中的设计、开发组织是具有创意的劳动。传世经典的作品如果只以设计费来定价，恐怕会让建筑师心灰意冷。

　　最后，在房地产成本中的政府税费，即便能够明确公布，也解决不了什么问题。政府有根据房地产市场情况调整税费的权力，如各城市纷纷采用契税、所得税以及可能采用的物业税来调节房地产市场，这意味着某一项税费是否应该纳入房地产成本中，并无一个普遍的标准，不同时间和不同地区完全可能存在诸多差异。固然，政府的税费调整需要有法定的程序，但这是另外一个问题。

　　你能“公开”什么信息？

　　华远房地产任志强与学者易宪容有过一次交锋。任志强抨击易宪容的文章缺乏数据，其文章只有一篇有数字，即得出结论说北京房价要降30%、上海房价要降50%。任志强的文章通篇采用了大量数据，却反被易宪容等人驳斥为只是房产商鼓吹市场无泡沫、房价还要继续涨的片面之辞。从中我们至少可以得到一个结论，并不是任何信息有助于人们得出正确的结论。这一次向开发商算“底账”，能否造福于民呢？老百姓需要什么样的数据呢？他们又能得到什么样的信息呢？

　　充分的自由竞争最能够发挥市场配置资源的效率，是经济学家心目中的理想状态，也是政府应该促进市场发展的目标。自由竞争市场有三个前提：买卖双方信息对称，供给和需求完全弹性，没有阻碍价格波动的因素。而房地产市场，尤其是住房市场，买卖双方的信息很难做到对称。房地产是异质性很强的产品，非专业人士对它的特征以及整个市场信息很难有一个完全的把握，从这个角度上说，尽力提高信息公开程度是有必要的。早在2001年，建设部就将房地产业的预警预报体系的工作提上日程，希望通过预警预报体系给房地产调控提供依据。

　　然而，即便是政府，对房地产的整个市场信息也难以完全掌握，尤其是待开发土地面积、即囤积土地的行为，不可能完全了解和控制，这造成的直接后果就是预警预报体系难以令人信服。这两年对房地产热和房地产泡沫的争论中，政府和学者也都拿不出令人信服的数字依据。

　　除了操作困难，信息公开也并不是什么数据都要公开，盲目公开信息反而可能对市场造成紊乱的结果。比如，近年来，各城市的房地产交易中心纷纷在网上公开房地产开发商的销售信息，足不出户可以了解全市的房价，方便了百姓。但负面影响也是巨大的，开发商也通过网络了解了其他楼盘和其他城市的房价上涨信息，而房市并没有类似股市的涨停板机制，原来一个月的涨幅，现在几天内就可实现。房价的过快上涨，信息盲目公开化难辞其咎。

　　信息公开的体系和内容，要根据市场机制的运行原理来确定。供给、需求、价格是市场的基本要素，在房地产市场中，反映供求关系的指标是空置率，反映价格水平的指标是价格指数。房价信息并不是指在生产环节的成本，而是在流通环节的房价指数。房价成本“揭秘”，在建设部房地产信息工作规划中从未提起。从房地产市场成熟国家如美国来看，其住房与城市发展局的网站上可查到的也是价格指数一类的内容，从未有房地产成本之类的指标。

　　房地产信息系统建设需要政府统计部门和主管部门的大量投入，发挥社会资源同样重要，而许多社会资源不是政府部门能够提供或替代的。房地产开发必然要通过审批，房地产权利必然要通过登记，政府有房地产投资、土地供应、楼盘销售量方面的信息，政府需要将这些信息挖掘、整理和公布。而有关消费行为、需求结构方面的信息，是学术研究机构和咨询机构调查和探讨的范围，政府完全不需要也不应该涉足。

　　信息透明化，首先是政府本身信息的透明化。因为土地市场是政府完全垄断，房地产要素的供给信息在政府和公众间完全处于不对称状态，包括政府的规划信息、土地供应量信息、房价涨跌、闲置土地量、空置率、投资购房率等，这在建设部近期的信息工作规划中有具体的细节。目前我国的房价指数主要有中房指数、国房景气指数等，但可信度都不高，房价在明显翻了几番的时候，老百姓根本就不理睬每年涨幅都不超过20%的平均价格指数。政府需要在价格指数的质量上花大力气。

　　此次房价成本“揭秘”，中央是由国土资源部、发改委，地方是由物价局运作，而作为控制房价的主要单位建设部，以及地方的房产局并没有参与。统计局对于房地产市场信息应该发布内容，却从来没有发布。国内对房地产市场是否有泡沫的争论，不同部门有不同结论，建设部与央行发布的信息有时前后矛盾。各种观点、各个利益代表的争论者不能在同一套数据的基础上做判断，而是各人根据各自所掌握的不同数据、不同材料、并从不同的参考点来观察，要想得到社会共识，几乎是不可能的。可见，脱离了市场机制运行规律，脱离了政府部门之间的统一协调，房地产信息公布就是一句空话，勉强公布的信息也只能是片面的，反有误导之嫌。

　　价格管制是“虎狼之药”

　　涉及到国计民生的住房价格确实需要稳定，让老百姓能够承受。但这基本上是一句废话，哪种商品的价格对国计民生不重要？问题是，稳定价格或者抑制价格上涨幅度，到底能采用什么样的手段？市场经济经验还很幼稚的中国公众对在这类问题上动辄呼唤政府管制的言论应该保持警惕。对公布房地产成本的实际效果、尤其是可能导致的不利后果，人们应有充分认识；尤其值得警惕的，是这类措施或主张中蕴含的价格管制倾向。在十分特殊的情况下，价格管制是政府对市场进行调控和干预的迫不得已的“最后一招”，但目前，在房地产市场，远没有这种必要。

　　政府部门、新闻媒体和社会公众都必须明了：公布房地产成本并不能直接影响房价，不论生产成本是否公开，在市场经济中最终决定价格的是供求关系。商品在市场中长期处于供不应求，或供过于求的状态下，价格都会大幅度偏离成本。就算所有人都知道了某个楼盘的成本只及其售价的几分之一，但只要这个楼盘热销，你也别指望开发商会把价格降到“成本加合理利润”的水平。只要消费者之间存在足够竞争，最后的销售价格就可能和成本毫无关系，无论这成本公开还是不公开。当然，你可以大骂开发商“惟利是图”，但这毫无意义，既然谈论的是商业问题，就别用慈善家的标准来判断是非。

　　在现实中，福州市要求公布的房价成本，既不是社会平均成本，也不是某个楼盘的预算成本或实际经营成本，而是楼盘还未销售之前的决算成本加上准备实现的利润；公布之后对该楼盘、对整个市场的房价并没有影响。该卖什么价，政府说不准，说了也不算。有人拿“国外经验”说事，说美国历史上的公共住房、新加坡的组屋都采用了政府指导价，定价机制就是建安成本加上适当比率的利润，地价固定不变。但是这些例子涉及的是公共福利产品，其要素投入和购买者资格都是由政府高度控制的，也不存在盈亏问题，产品本身就不是市场化的，价格自然也就不能完全由市场决定。这和福州市所针对的那些商品房完全不可同日而语。

　　如果在供求关系不平衡的条件下，政府采取强制措施要求价格接近成本，只会使供求关系进一步扭曲，对市场经济的形成、对社会进步都有百害而无一利。设想一下，如果开发商利用了某种先进的技术，采用了价廉物美的材料，降低了建筑成本，他是否必须公布生产成本？政府是否应该要求他按较低的建筑成本定价？如果答案是肯定的，哪个开发商还有积极性搞技术创新、管理优化？相反，他们必然愿意多用高价格、高耗能、高消耗量的的材料。如果政府行为更进一步、以“准备实现的利润”是否合理来限定价格，开发商也就成了“木偶”，固然不再有涨价，但也决不会有降价。这实际上是以政府来替代市场来配置资源，是社会倒退！

　　政府对价格的管制在某些情况下是必要的。在市场经济中，管制的对象一是垄断行业产品，二是某些涉及民生的重要产品，如水、电等，现代经济学中还有一门叫“规制经济学”的分支，专门研究政府管制企业的收费问题。管制价格的方法中，也确实有依据某一批产品的生产成本定价的。但实施这一方法的前提是，第一，产品需求稳定，生产工艺稳定，生产成本不会有大幅度波动，生产成本核算是可行的；第二，企业具有官办色彩，企业没有盈亏之虞，政府在企业亏损时可提供补贴。反观房地产业，与这些特征毫无相似之处。我国的住房产业已经走过了十多年的商品化、市场化、货币化的道路，取得了巨大的成就，目前中国60%以上的住房是近5年的商品住房开发提供的。只有通过市场机制这只“无形的手”，资源才能高效、公平的得到配置，才能作到“物尽其用，地尽其利”。重回计划经济老路，以生产成本定价的条件已经完全丧失，并不会给老百姓带来福利。

　　稳定房价是目前政府调控房地产的主要目标。也许在十分特殊的情况下，价格管制可以作为“最后一招”启用，之所以是“最后一招”，就是因为它是一剂“虎狼之药”，“副作用”极大。调控房价有多种经济手段可用，如金融、税收、调整土地供应政策等，在中央调控房地产的纲领性文件“国八条”中都重点提到了。在其他“招式”还没用充分甚至还没用的情况下就用价格管制，只会给行业和社会带来伤害。

　　商品经济有生产、流通、分配、消费四个环节，对市场机制解决不了的问题还有二次分配等环节。我国实行城镇住房商品化制度改革后，供不应求的关系短期内难以扭转，这是造成目前高房价的主要原因。此外作为安居乐业的根本，各国的住房政策还都有二次分配这一环节，即中低阶层和弱势群体的住房政策。目前我国居民普遍感觉房价过高的另一个重要原因，就是福利性质的

经济适用房、

廉租房政策不到位，供应极端短缺。解决之道，就在于充分发挥市场机制促进供给的同时，在二次分配中解决公平问题。如果看不清楚其中的区别，把本应在二次分配中解决的问题放到生产环节来解决，恐怕只能是“头痛医脚”，头痛没有解决，把脚也给医坏了。

　　作者系上海社会科学院房地产业研究中心副主任