全球财经观察：国务院8条意见稳定房价过快上涨

　　政府希望通过行政措施，在短期内有效地抑制部分地区房价上涨过快的情况  

　　文｜特约撰稿 陈功 发自上海

　　部分地区房价上涨过快的问题终于引起了最高层领导的高度关注。

　　就在中国央行、财政部以及国土资源部等政府部门纷纷就中国房地产业发展现状发表看法并颁布相应对策的同时，国务院办公厅也于3月26日下发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(以下简称《通知》)。

　　知情人士援引《通知》中的话说，尽管当前中国房地产业房价上涨过快还只是局部性和结构性的问题，但该《通知》的下发正是为了对此类情况加以全局性控制，并希望能在短期内有效抑制个别城市房价上涨过快的势头。

　　八条意见 下发地方

　　《通知》主要由八条指导性意见构成，每条意见都基于稳定房价的初衷而进行传达和落实。

　　《通知》指出，自2004年以来，随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资性过快增长的势头已经得到一定的控制，但是，由于市场需求偏大，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，以及住房供应结构不合理，开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。

　　有鉴于此，国务院会同有关方面于近期对中国的房地产市场进行了调研并在此基础上出台了这份《通知》。

　　“这份通知是针对各政府职能部门和下级地方政府下发的，和2003年国家出台的‘121文件’有所不同，后者仅是针对开发商而制定的。”一位了解《通知》内容的房地产企业管理人士告诉《全球财经观察》，“‘121文件’是由央行公开颁布的，而此份《通知》则显然是想通过行政方法短期内有效抑制部分地区房价上涨过快的情况。”

　　这位房地产业界人士提及的“121文件”全称为《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，因为文件编号为“银发[2003]121号”，所以业界就简称其为“121文件”。文件自2003年6月一经央行发布，即在业界引起强烈反响。

　　当时，“121文件”规定，商业银行只能“对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”，“对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。”这一政策被中国的房地产业视为政府开始对该行业实行紧缩调控的“信号弹”。

　　“回过头来看今天的这‘八条意见’，显然当时‘121文件’只解决了银行放贷的问题，而投机性购房的情况却在此之后因为人民币升值预期等诸多原因而在许多城市不断涌现。”上述这位资深业界人士说。

　　据国务院办公厅于近期下发的这份《通知》，中央政府除了要求各部门 “高度重视稳定住房价格工作”以外，国务院还要求地方政府“切实负起稳定住房价格的责任”。

　　《通知》指出：“住房价格上涨过快会直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，也会影响到金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。”

　　在谈到地方政府应确保房地产市场稳定有序并协调发展这一问题时， 《通知》又指出 ：“对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。”

　　据国家统计局今年早些时候公布的统计数据显示，2004年全年房屋销售价格与上年同期相比涨幅高达9.7%。受投资拉动，中国房地产行业近年来快速增长，而对该行业过热的担忧也成为促使中国政府自2003年中期以来实行宏观调控和紧缩性货币政策的原因之一。

　　行政途径 力稳楼市

　　从去年上半年开始，有关中国经济是否过热、中国房地产业是否存在泡沫的说法始终不绝于耳；另一方面，政府为了加强对房地产市场的调控，稳定住房价格，中国央行会同国务院有关部门已经出台了一系列的金融、土地、财税等相关政策来稳定房价。

　　国务院最新的这份有关调控房地产业发展全局的《通知》指出，国务院有关部门还将根据实际情况适时出台有关政策，而各地区也应该认真贯彻，尽快落实。

　　早在去年10月份央行宣布9年多来首次加息的时候，房地产业界就已经开始注意到有关紧缩房地产按揭贷款的“信号”。

　　当时央行在谈到有关去年10月上调人民币基准利率对房地产业发展的影响时就曾说，此次利率调整，个人住房公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款利率上调幅度小于贷款基准利率的调幅。这样做“既有利于房地产业的供求平衡和健康发展，又能适当照顾贷款购房者的切身利益。”

　　事隔数月，央行再度拿房贷按揭“开刀”，于3月17日开始实施新的“商业银行自营性个人住房贷款政策”。在央行倡导商业银行提高按揭利率的建议之下，商业银行纷纷响应。据报道，目前上海最高的商业银行5年以上房贷利率已从原来的5.31%左右上调至6.12%，如果是“第三套以上购房者”，贷款利率则会更高。

　　在香港上市的上海房地产开发企业复地集团(Shanghai Forte Land)总裁范伟对《全球财经观察》说，虽然房地产市场受宏观调控影响而出现短期及局部的调整，但随着中国经济持续发展、国内人口不断增长、城市化进程不断推进，相信现时的调整只会令国内房地产业更健康地发展，而房地产将仍然是未来很长一段时间内中国主要城市的消费热点。复地集团的董事长是名列福布斯(Forbes)中国大陆富豪榜单之一的郭广昌。

　　“总的来说，在中国搞房地产还算很是时机的，毕竟那么多人持币待购，只不过眼下的这个市场的价格秩序的确被一定比例的投机购房者给搅乱了，无论是央行出台按揭新政，还是国务院下发《通知》，都显示出政府希望稳定市场秩序，将其回归到一个较为理性的可持续发展状态。”一位中国内地的投资银行研究房地产股的分析师说。

　　美国投资银行摩根士丹利(Morgan Stanley)和中国建设银行合资组建的中国国际金融公司的哈继铭和范维维两位分析师在3月29日发布的一份房地产市场研究报告中说，为了保护市场的真实需求，尤其中、低收入阶层的住房需求，可以考虑对购买低价楼盘自住的按揭贷款实行贴息，但必须建立切实可行的科学、严格的审核制度。

　　中金的报告还建议说，为了抑制房地产短期炒作，政府还可以考虑开征级差利得税，即对购买后短期内转让所得利润征收利得税，尤其可对购买后1到2年内转让的住宅课以很高的税率。

　　中金的这些建议与国务院此次下发的《通知》可谓不谋而合。《通知》指出，各地区应“大力调整和改善住房供应结构”，并要求各地方“在控制非住宅和商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。”

　　此外，中国财政部副部长肖捷在3月20日出席“中国发展高层论坛”时亦表示，为遏制房地产投机，今后一段时期将重点推进房地产税改革，开征房地产税已成定局。

　　房价猛涨非土地供应不足

　　有关中国尤其是沿海城市房价上涨过快的原因，业界始终有不同观点，来自房地产业的一个具有代表性的论点是，“房价猛涨是由于国家对土地实行了严管的政策，从而导致房地产用地供应不足造成的。”

　　对此，掌管中国土地资源和开发的国土资源部于3月29日在其官方网站上发布消息称，近期房地产行业呈现出的价格猛涨的势头与国家的土地供应无关，国土资源部将坚决打击开发商大量囤地的行为。

　　向来“低调”的国土资源部在此时对市场中的投机者显露出的强硬立场显然与国务院所发《通知》精神相一致。国土资源部网站援引该部一位未具名的负责人的话说，政府供应土地并不少，只是部分开发商看到地价逐步提升，从而大量囤地，有意造成市场上的房源紧张，以时间换金钱。国土资源部将对这样的行为进行坚决打击。

　　与此同时，于3月26日经国务院办公厅下发的 《通知》中也对“部分地区存在投机购房”的情况作出了行政指示。《通知》称，各地方“要在继续支持城镇居民改善住房条件的基础上，整顿房地产市场秩序，加大控制投资性购房需求的力度，严肃查处违规销售、恶意哄抬住房价格等非法行为，有效遏制投机炒作。”

　　《通知》中特别对“投机购房”所作表态不禁让人想起前不久原国家外汇管理局局长郭树清在任时对打击海外游资投机中国楼市的一番评述。

　　3月11日，新华社曾引述郭树清的话说，中国政府非常关注资本流入存在的投机问题，外汇管理部门和其他宏观经济部门正就此进行调查，并将对违规行为作严肃处理。

　　“比如，在资本项目方面，去年出现大量海外个人到中国境内购买房地产的情形，其中一些明显超出了购房自用的范畴。在有的沿海城市，海外个人购房一人多达几十套甚至上百套，明显带有投机性质。”郭树清说。

　　当时，郭还进一步指出，“投机资本在内地炒房地产，把价格抬得很高，一时看来很繁荣，但其实对改善投资环境没有好处，因为房地产价格过快上涨会带动整体生活和商务成本的上升。这对当地的金融机构、企业甚至居民个人意味着很大的风险，一旦泡沫不能持续，就会造成巨大亏损。”

　　来自国土资源部的数据显示，中国近年来土地供应面积与房地产公司的购置土地面积都没有减少，国土资源部掌握的真实情况是由于近年土地交易市场化，地价逐步提升，一些地产商开始囤积土地，特别是一些大型企业囤积土地甚至达到了几千万平方米。

　　而来自国家统计局的统计显示：2004年土地购置面积为39984.66万平方米，比上年同期增长5.9%；而同期国土资源部统计显示：2004年土地“招拍挂”(招标、拍卖、挂牌)总数比上年增长1.2%，而这个数据还不包括2004年8月底前有关一些历史遗留问题项目从中解决出来的部分土地供应。

　　(本刊记者史颖对此文亦有贡献)