长实天价夺香港地王 李嘉诚被指引发地产泡沫

　　

李嘉诚天价拍地使香港人对楼市充满了乐观情绪。

　　李嘉诚天价夺得了“地王”后，即遭摩根斯坦利泼了一盆“冷水”，由此引发了香港房地产是否泡沫缠身的争议。

　　国际先驱导报驻香港记者王健平报道 近日，香港“首富”李嘉诚的长江实业集团(简称长实集团)以94.2亿港元拍下香港市区一块土地，是香港回归以来最贵的拍卖地，也是香港历史上第二贵的地皮。

　　此后一周，摩根斯坦利出具报告，认为香港地价的急速反弹之势难以持久。

　　长实天价夺“地王”

　　目前，香港经济在“个人游”、《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》等内外多种因素的影响下，强力反弹。借着经济全面向好的东风，香港特区政府10月12日进行了本财政年度的第三次卖地竞投。

　　经过20多家房地产巨头3个小时的反复竞价，两幅市区“地王”分别由长实和新鸿基地产以94.2亿港元和47亿港元夺得，较“勾地”价(最低出价保证)分别高出87.6%和56.6%，比市场预测上限高出15%。

　　据了解，长实集团拍得的何文田天光道“地王”的成交价仅次于1997年小西湾的118.2亿港元的成交价，也是香港回归以来的最贵拍卖地，。而其每英尺5476港元的成交价更是创近年新高。

　　法国百富勤执行董事颜伟洪分析认为，按天光道成交价计算，再加上建筑成本每平方英尺1500港元，发展总成本高达每平方英尺7000至8000港元。这样每平方英尺售价必须在8000至9000港元以上才会有钱赚。而以现时楼价计，此项投资至少需要房地产市场有15%至20%的涨幅后才能从“面包价中赚回面粉的价格来”。

　　李嘉诚的地产理念

　　此次拍卖再次表明了李嘉诚对香港楼市的乐观态度。

　　今年8月份公布长实中期业绩时，李嘉诚曾明确表示，随着香港经济恢复活力，楼宇成交量和价格于年初已见显著回升，而政府恢复卖地和提供平稳的土地供应，长远讲有助于物业供求平衡。鉴于目前楼市基调稳健，加上卖地气氛良好、负资产数目下降以及按揭成数上升等利好因素支持，香港物业市场应该可以维持稳健增长。

　　而从长实集团今年上半年的业绩来看，地产项目仍是该集团的最主要盈利来源，占整体盈利的56%。长实近年也在积极增加土地储备。

　　香港地产界人士分析认为，长实的土地储备约有100万平方英尺，但不少是位于新界地区的农地，发展时会面对环保团体很大的阻力，因此需要增加土地储备以应对需求。据悉，长实对这次投地早有部署，而且更是志在必得。

　　香港地产有泡沫吗？

　　与李嘉诚的预测相左，投资银行摩根斯坦利在李嘉诚天价拍地一周后出具报告，认为香港地价的急速反弹之势难以持久。

　　摩根斯坦利董事总经理兼亚太区分析师谢国忠分析指出：香港房地产市场强劲增长所依靠的薪资和人口大幅增长等基本面并未出现；同时，毗邻的广东地区带来的竞争压力，将继续对香港市场形成通缩压力；香港有可能需要在三个月内，步美国联邦储备局后尘，将抵押贷款利率上调百个基点。基于上述判断，大摩认为香港地产价格最近大幅上扬又是一个“迷你泡沫”而已，是去年因非典疫情和伊拉克战争被压抑的需求得以释放，加上利率水平处于历史低位等“特殊因素”造成。

　　对此，特区政府房屋及规划地政局局长孙明扬明确表态：香港楼市并未出现泡沫。他说，楼价要有承接力，而现在楼价其实不是升得很高，而且上升的只集中在高价楼，低价楼的升幅并不多。孙明扬强调香港是有土地供应的，今年勾地表内有17幅土地，至今只是卖了5幅，还有12幅未卖。而这12幅土地面积包括大、中、小以及豪宅和非豪宅，分布在全港各区。他还再次否认政府实行高地价政策，表明地价一向由市场来决定。

　　新地代理执行董事雷霆则告诉记者，虽然楼市升幅较大，但由于从高峰跌落太多，现在整体楼价、物业成交量和卖地收入离高峰期仍远。在楼市高峰期的1997年，楼价每英尺动辄上万港元，物业年成交量超过20万宗，卖地收入达800多亿港元。而预计今年物业成交量略超过10万宗，本财政年度三次卖地合共收入约180亿港元，可见楼市仍有一定上升空间。

　　很多业界人士认为，一个发展商或许会看错，但多个发展商肯以“面粉高于面包”的价格竞投必定是对香港房地产充满信心。

　　尽管香港地产商对香港地产持乐观态度，仍有不少专家指出，香港各界应该充分重视大摩的提醒。专家认为，楼市短期内重攀高峰绝对不是一件好事，因为这会脱离基本经济因素，导致成本大幅上升，使棘手的结构性财政赤字和结构性失业难题更难解决。专家建议特区政府尽快推动结构转型，应制定优惠政策和措施，引导继续涌入的资金投资其他产业，摆脱以房地产为单一支柱的经济结构，扭转经济基础过窄的局面。

　　链接：“勾地”

　　“勾地”是指香港市场上地产商所供应的一手新盘，必须经过投地及补地价以增加土地储备，而地皮来源必须通过政府勾选地皮后，让竞投者以“价高者得”的方式获取该块地皮。“勾地表”制度则是香港地产政策，指地产商可就表内任何一幅土地向政府递交申请书。申请者需就该幅土地提出一个最低价格。若政府接受由申请者提出的价格，申请者则须签订一份正式协议，并当缴付所需的按金后，该幅土地便会通过公开招标或拍卖出售。