地产泡沫盘桓不去 政府应有所作为

　　经济时评

　　近一段时间以来，从中央高层、知名学者到房地产开发商及购房者，无一不在试图描绘房价上涨的根本原因。

　　而建设部调查组刚刚出笼的洋洋万言的调查报告并未使各方声音统一起来，反而演 化了一场激辩。激辩的结果是“谁要为房价高涨负责”；话题的核心则逐渐围绕着“地价与房价的因果关系”铺开。

　　首先我们要问，地产泡沫是全国性的现象吗？

　　所谓价格泡沫，指的是由于市场投机行为引起的资产价格脱离其基础价值的上涨。所谓市场投机，既包括游资基于增值预期的购买行为(市场鲶鱼)，也包括真实消费者基于涨价恐慌而蜂拥进入市场的抢购行为或基于增值预期而增加住房资产比重的行为(跟风者)。

　　而笔者认为，国内除了个别城市如上海等，存在显著的市场投机因素之外，绝大多数地区房价的上涨主要是由于真实居住需求、合理限度的投资需求与住宅供应之间的失衡造成的。这种情况不适宜称为价格泡沫，只能说住宅供应处于短缺状态。即，并非全国范围内都出现了地产泡沫现象。　

　　其次，地价与房价到底孰因孰果？

　　可以肯定的是，地价是导致目前房价不断攀升的因素之一。面对前几年几乎失控的土地管理问题，政府今年采取了非常强硬的土地管理政策，引起土地价格直线上升，房价成本提高。但不能忽略的一点是，开发商在土地管理政策实施之前，手里已经掌握了大量的廉价土地。

　　我国土地二级市场发育迟缓，政府的供地计划，容易给出明确的投机信号。于是，在一些经济相对发达，自然条件优越而用地相对紧张的地区，易导致房地产价格非理性上涨。

　　但正如一些学者点出的，土地价格对房价的影响有一个相当长的滞后期，新的土地交易政策难以在短期内以成本的方式影响现行房价。因而，开发商利用民众心理预期来哄抬房价，导致了房地产价格的上涨。

　　面对来自高层宏观调控政策的要求和民众对房价不断攀升的抱怨，管理部门与开发商互相指责，谁都不愿承担房价上涨的责任。管理部门进退两难，但等待的结果是纵容房价的进一步攀升。

　　更多政府高层考虑的是，维持现在的房价，否则房价出现下降，会给用抵押贷款买房还处于还款期的居民带来住房资产负债。

　　在这个理由下，许多投资者吃准了政府不会轻易使用市场调节的手段来影响地产市场，房价上涨的预期依然存在，缺乏投资渠道的大量国内游资仍然在进入这个获利丰厚的市场。开发商借用市场预期心理，也是地产泡沫盘桓不去的原因所在。

　　因而，面对目前房地产价格的现状，政府有关职能部门不能一味埋怨和指责，应该有所作为。

　　本报经济评论员　李银(来源：南方都市报)

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