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8月份，我国房地产投资完成额景气指数在房价的涨势支撑下，延续了7月份的回升势头，住宅投资、办公楼投资、商业营业用房投资景气指数与房地产投资完成额景气指数基本保持一致，其中住宅投资的景气水平最低，并仍保持走低趋势。在宏观调控的作用下，原先投资高档商品房的投资客正把资金转移到写字楼、商铺等领域。此外，值得一提的是1-8月份，全国房地产开发企业到位资金10218亿元，同比增长31.6%。其中，国内贷款2112亿元，增长8.9%，增幅同比回落近50个百分点。宏观调控的作用是显著的。
从开发情况来看：1-8月，全国房地产开发投资达到7185亿元，同比增长28.8%，增幅比1-7月提高0.02个百分点。其中，商品住宅完成投资5580亿元，增长27.7%；办公楼和商业营业用房完成投资分别增长了30.9%和37%。1-8月，全国累计完成房屋竣工面积1.4亿平方米，同比增长11.6%。其中，商品住宅竣工面积1.15亿平方米，增长10.5%；办公楼和商业营业用房竣工面积分别增长了18%和18.2%。分地区看，东部地区房屋竣工面积8647万平方米，同比增长8.9%；中、西部地区房屋竣工面积分别增长了20.5%和12.7%。中西部地区的竣工面积均高于东部地区。1-8月，全国商品房新开工面积为3.69亿平方米，同比增长13.7%，增幅同比回落17.5个百分点。其中，商品住宅新开工面积为2.96亿平方米，增长12.2%；办公楼和商业营业用房新开工面积增长速度分别为24.5%和19.2%。
从以上各个指标来看，住宅投资额、开工面积、竣工面积增速低于办公楼和商业营业用房的各项指标，这也进一步印证了目前住宅投资的景气指数低于其他项目。从销售情况来看，形势依旧乐观：1-8月，全国商品房平均销售价格为2749元／平方米，同比提高13.5%。较1-7月的平均价格2724又有提升。其中，商品住宅平均销售价格为2525元／平方米，提高11.2%。空置面积继续下降，8月末，全国商品房空置面积为9695万平方米，同比下降0.8%。其中，空置时间在一年以上的商品房面积为5670万平方米，所占比重为58.5%。当目前物价水平不断上涨7月份CPI同比增长5.3%时，负利率、过于充沛的市场资金及房贷的快速增长，这些因素都大大地刺激了中国房地产市场的空前繁荣，导致房地产价格持续快速上升。
目前的国内外因素都显示，物价持续上涨的压力倒逼人民币短期利率上升，这预示着短期利率变化对中国房地产市场影响将是巨大的。一方面，短期利率上升，使房地产开发成本上升，并以房地产价格上升的形式将风险转嫁给消费者；另一方面，房地产价格上涨将改变“租售比”，其实这一迹象已经出现，如果短期利率再上升，将导致住房的贷款成本接近于或高于租金回报率，并有可能提高个人住房信贷的拖欠比率，由此引发银行的房地产金融风险。因此，在预期人民币利率上升的前提下，商业银行意识到必须提前防患房地产金融风险于未然，收紧房地产信贷的口袋也就成了一种不得已的防御性措施。
日前，银监会公布了将实施《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其中规定了借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50%以下，月所有债务支出与收入比应控制在55%以下，并加强了对房地产开发贷款的审查力度。这些信息都表明，今后房地产信贷的口袋将收得更严和更紧了。
国务院发展中心产业经济研究部“中国产业发展跟踪研究”项目
项目负责人：刘世锦、冯飞
报告执笔：杨建龙等
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