文/新浪财经专栏作家 吴国平 [微博]
现在虽然价格没跌，但至少稳定了，而且放出了天量，这难道不是一件好事吗？稳定好价格然后再慢慢推出更多东西出来，让房地产市场回归到更为健康的运行格局中去，缓兵之计就体现在此。
近期，各地新国五条细则集中推出，各方拼命解读，反映不一，热闹之极，此时，我们不妨跳出来看看市场究竟如何？
新国五条细则集中推出前，全国房地产交易可以说是迎来了一波集中放量的过程，为啥？因为，大家都担心接下来20%的交易所得税问题，都希望能在政策正式实施前抢个时间差，避免接下来无谓的税赋。
因此我们完全可以发现，这次政策出台时机是把把市场那些再犹豫的交易者，直接加速促成了。换句话说，想交易的或需要交易的都被逼得浮出水面了，尤其被逼出水面的就是那些所谓刚性需求的交易者。
事实上，政策出来前，很多人都在担心房价可能会再往上疯涨一下，当然，也有人寄希望政策调控在等待市场可能出现的调整，现在这样一刺激，不论担心的还是等待的都直接把他们逼出手了，对于那些投资投机的人群而言，则也被逼得要在这时候尽量出手了。
接下来一旦交易所得税实施起来他们也担心对卖出会带来一定的困难，本来有些地方就是有价无市，到时候更是如此。那不麻烦，最重要的是，未来还可能推出房产税，这些都是投资和投机人群需要考虑的风险问题，因此及时至少出手一部分是明智的。
所以政策出来前我们发现市场出现了天量。这天量，买进房产的人更多是那些刚性需求的人群，或者说应该是绝大部分都是；至于卖出的，我们也可以清楚地看到就是那些担心未来政策带来冲击的投机和投资房产的人群。
事实上，政策细则一出来后，二手房交易就马上陷入冰冷期，其实也就可以进一步说明问题了，因为该出手的都出手了，剩下的要出手以后也只能挤到不需要20%交易所得税的一手房市场去了。
对于一手房市场接下来的交易，其实透过各地明确抑制2013年一手房上涨的空间来看，一手房要炒作起来的机会是非常小的，因此这对于那些投资和投机人群而言，诱惑不大。
很简单，就好像股票炒作一样，既然涨幅都被管理层基本上强制限制了，试问大家还有那么大的炒作热情吗？肯定没有。有兴趣的肯定也只是那些刚性需求的人群，这人群透过前期二手房交易的天量释放，其实已经释放不少需求，因此持续短期要引发更猛烈的需求也不太现实，这对一手房接下来的热度控制无疑是很有帮助的。
试想下，如果没有新国五条细则集中推出，透过强制压抑一手房2013年的价格涨幅，同时利用20%交易所得税逼出那些供给和需求出来在这位置强制放出天量，稳定市场成交的价格，试问市场自身发展的价格波动会如何？那肯定是有可能再疯涨一波的，那是管理层最不愿意看到的结果。现在这样一来，虽然价格没跌，但至少稳定了，而且放出了天量，这难道不是一件好事吗？稳定好价格然后再慢慢推出更多东西出来，让房地产市场回归到更为健康的运行格局中去，缓兵之计就体现在此。
我们要知道，房地产的问题不是一时半会就能解决的问题，要彻底解决也必须需要时间，毕竟从供求关系角度来说，我们要释放供给也必然需要时间呀，至少建房子需要时间吧。
现在这块管理层其实已经意识到了，加大土地供应也是这次细则内容之一，只是很多人没留意而已。而且我们要清楚的是，新型城镇化这盘棋本身也是最终能平抑平衡房地产过去畸形发展的一盘棋。
我的理解是，未来只要新型城镇化建设好那些卫星城市，重要的有辐射力的二三线城市，采取农村包围城市的策略，最终让城市人口渐渐分流到那些城市中去，房价问题自然也就解决了，整个房地产也自然也就进入一个健康运行的格局之中了。
同时，不动产登记制度条例明年才正式推出，这样一来，房产税就算推出也是要等到那之后的事情，房产税本身也是个抑制房价的重磅武器，虽然我不赞成这样做，但如果国家真那样做，是非常容易逼出空置房出来的，那时候供应也必然急速放大。
不论是新型城镇化带来的供应，或者是房产税如果一旦推出逼出的供应，做好这些事情，时间都是必须的，在还没渐渐做好之前，采取必要的一些政策促使交易双方都逼出来，放出天量让价格稳定在一个可控制的范围内，则成了一个比较聪明的缓兵之计了。
总体而言，我们很坚信这次管理层的调控艺术，这次如前期所说的那样，感觉真的是狼来了。最新消息就是北京宣布公积金二套房贷首付比例提升至70%，调控措施不在持续嘛，对市场持续施压构成较大心理影响，控制房价在一定范围。慢慢地，随着时间推移，未来新型城镇化农村包围城市之路必将让中国房地产渐渐走向健康运行之格局，如果未来真要投资房地产，我的建议就是，买房真的就不如买房地产股。期待，期待中国房地产就此开始走向真正的升级版！
(本文作者介绍：财经评论家、阳光私募基金经理、财经类畅销书作家、广东煜融投资管理有限公司董事长。更多精彩尽在新浪微博 @吴国平财经 及微信公号：cjtgping)
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