地产新政或成为再度推高房价原动力

　　文/新浪财经专栏作家 李飞[微博]

　　房产新政并没有改变房价上涨背后的主要矛盾即房价和政府财政收入的一荣俱荣。各种限制措施并没能从根本上消灭需求，而个税的严格征缴，使原本与财政无关的二手房市场直接与政府利益挂钩。这种行业和政府利益的进一步绑定，很难说不会成为地方政府再度推高房价的原动力。

　　地产新政甫一落地，沪深指数应声而跌。新的房地产政策将对市场产生什么样的影响，而之前媒体上宣传的“新政会反向刺激新房销售”的问题是否会成为现实？房地产板块的急跌究竟是反应过度还是预料之中？我们不妨仔细分析一下。

　　在新政中，最受关注的调控方案有二。其一是对房价上涨过快的城市，银行系统可相应提高二套房贷款的首付款比例和贷款利率。其二，是二手房买卖所得，按20%征缴个人所得税。

　　新政对于市场的影响也有二，并且这些影响，在昨日大盘的一轮急跌中已经有了充分的反应——银行和地产。

　　以银行系统来说，在如果该政策严格执行，无论是二套房的提高比例和利率，还是其他条款中加强的限购措施，都将对银行系统的按揭贷款增长形成实质性的打击。而这还并非问题的全部，考虑到过去房地产行业在国民经济中的重要地位，和相当长的一轮高速扩张之后留存的问题。房地产的调控甚至是骤然降温，必然会对银行的资产质量形成考验，相应的担忧也成为了银行股为代表的金融板块暴跌的关键。

　　然而事实上，二套房限购和抑制政策对于新增按揭贷款的影响，可能极为有限。从去年的数据来看，新增按揭仅占当年新增贷款的不足12%。而其中，加入二套房占有30%的比例，其对于新增贷款的影响也不过4%上下。而之所以二套房比重较低，除了审查的难以落实之外。更多的是在于绝大多数二套房贷款是以个人消费抵押贷款的形式发放，而未来购房者大可以继续沿用这条老路，也就是说，新政对于银行的实质性影响将非常有限。

　　而回到地产行业本身，新政对于行业的打压则非常明显。从二手房交易严格计税的问题本身出发，政府是在以税收手段，增加住房交易中的摩擦成本，进而强化住房的消费属性，抑制房地产的投资投机需求。这样做的方法多少有点釜底抽薪的感觉，根据相关机构的测算相关政策如果能够得到严格落实，将使得二手房交易成本直接上升7%~13%。

　　而尽管业界认为在相关手段的作用下，二手房交易需求将转嫁给新房市场，甚至是将交易成本转嫁购房人。然而事实上，由于购房成本的差异较大，实际传导由于卖房者购入成本差异并不相同，实际应缴个税也存在差异，增量税负将无法完全转嫁给购房者。更重要的是，随着消费品属性的进一步加强，购房预期下行，二手房市场的低迷甚至可能传导至新房市场。

　　然而，从政策的根本作用来说，房地产的新政并没有改变房价上涨背后的主要矛盾——房价和政府财政收入的一荣俱荣。各种限制措施并没能从根本上消灭需求，而二手房个税的严格征缴，则使得原本与财政无关的二手房市场直接与政府利益挂钩。这种行业和政府利益的进一步绑定，很难说不会成为地方政府再度认为推高房价的原动力。

　　所以尽管短期来说，房地产新政对于市场形成打压，然而究竟是骡子是马，还是需要时间的验证。新政能否从根本上改变中国房地产行业的困境，还是仅仅成为政府进一步分赃的渠道。我们需要进一步的观察。

　　(本文作者介绍：知名财经博主，职业投资人，厚德安泰资产管理中心总监)

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