文/新浪财经巴西专栏作者 田宾 [微博]
被称为“万税之国”的巴西，2012年政府的税收收入占巴西GDP总量的36%，各种苛捐杂税更是是巴西民众心中永远的痛。但在卖房所得税方面，笔者认为巴西的税率(利得的15%)以及计税方式还是较为合理的，一方面减少了个人炒房的盈利空间，另一方面又为真正有需求的民众提供了合理的税务减免。
被称为“万税之国”的巴西针对个人卖房的所得征收的所得税税率为15%，低于国五条中规定的20%，除此之外，巴西相关法律也给予卖方多项的减免政策，其中包括在五年内未出售过房产的个人在出售唯一房产时可免税，卖方可将房贷利息、装修费用、中介费等多项费用计入成本，还可以按照政府颁布的比例减免所得税(2005年12月起按每月0.35%减免所得税税基)。国五条的具体实施办法尚未出台，也许有关部门可以借鉴巴西的一些做法，使征税更为合理化。
3月1日国务院颁布“国五条”之后在国内各大媒体和网络上掀起了轩然大波，其中争议最大的莫过于出售自住房需要按差价20%缴纳所得税。在世界的另一头，同为金砖国家的巴西早在许多年前就开始对出售不动产的所得征收所得税了。
与具体实施办法尚未出台的国五条相比，巴西的所得税征收法律要完善得多，相关的法律条款更为具体，是对于购房成本的计算以及免税条件等方面较为合理。下面就让我们来看看巴西对于卖房的资本利得(capital gain)的计税方式。
税率：
巴西所得税法规定，个人卖房所得的收益需要按销售价格减去房产成本之间差额的15%缴纳。
购房成本
除了购房的历史成本之外，巴西法律同时允许卖房方将以下费用计入成本，主要包括：
1) 建造、扩建、改建的费用，以及瓷砖、管道、地板和墙壁的修复费用和粉刷费用；
2) 购买房产时所支付的中介费用；
3) 房产所有人所承担的公共设施上所花费的费用，比如道路铺设、安装电线、下水道等；
4) 购房时所支付的房产转让税(一般为房产售价的2%)；
5) 装修费用；
6) 购房贷款所支付的利息。
当然，根据法律规定，如果要将上述费用计入成本，纳税人应当保存与该些费用相关的凭证。
除了上述费用之外，巴西相关法律还规定，从2005年11月起，出售房产所得税税基的可按照每月0,35%的复合比例获得减免。1996年至2005年期间的上调比例更是高达每月0.6%。以0.35%的比例来说，从2006年1月至2012年12月，72个月的减免比例达到28,06%。
至于1996年之前，由于巴西经济在1994年前度过了长达30年的高通[微博]胀时期，从1970年到1994年间更是先后使用了6种货币。为此，巴西政府采取了相应的政策以对房产进行重新估值，并根据经济指数决定从1938年至1995年间每个月的房价升值指数，并以此来计算房产的成本。
对于房屋成本调整这点，笔者认为非常值得中国相关立法机构借鉴。考虑到中国的房价在21世纪第一个十年的快速升值，政府可以根据每年的房价变动指数来调整房产的成本，尤其是对于出售自住房的纳税人，这样显然比一味按照房屋原值作为历史成本要来得更为科学合理，对于房价的影响也更小。
免税政策
除了上述政策之外，巴西税法还规定了多种免缴卖房资本利得税的情况，其中主要几种是：
1)小金额的房产交易，即交易金额低于3万5千雷亚尔(约合10万5千人民币)的房产交易；
2)出售个人唯一房产，交易金额不超过44万雷亚尔(约合130万人民币)，且在最近五年内没有出售其他房产；
3)居住在巴西的个人出售住房，且在180天内将出售住房所得资金用于在巴西购买其他住房。
由于最近十年巴西房价增长速度较快，因此在18年前(1995年)制定的第2条已经越来越难适用，但在巴西的绝大多数地区，还是能够找到大量价格低于44万雷亚尔的房屋的。
根据3月份最新公布的数据(FIPEZAP)，被称为巴西最适合居住的城市的Curitiba，每平方米平均房价仅 3765巴币，而巴西第三大州Minas Gerais的省会Belo Horizonte市的平均房价也只有5074巴币/m2。上述价格为卖方的要价，往往与实际的成交价格会有较大差异(一般最终成交价格可能会比卖方开价低5%到15%)。
被称为“万税之国”的巴西，2012年政府的税收收入占巴西GDP总量的36%，各种苛捐杂税更是是巴西民众心中永远的痛。但在卖房所得税方面，笔者认为巴西的税率(利得的15%)以及计税方式还是较为合理的，一方面减少了个人炒房的盈利空间，另一方面又为真正有需求的民众提供了合理的税务减免。
鉴于目前国五条的具体实施条例仍未出台，笔者认为，同为金砖国家，且经历过高通胀时期的巴西在出售房屋的资本利得税方面还是有许多的思路以及做法是值得国内相关部门借鉴的。
(本文作者介绍：毕业于巴西圣保罗大学会计系，FGV学院企业管理研究生。现任职于全球知名会计师事务所。)
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文章关键词： 巴西 资本利得税 国五条
