文/新浪财经阿姆斯特丹特约记者 黄磊[微博]
根据2009年荷兰统计局数据，该国1650万人口中，有50%拥有住房，39%居住在公共廉租房。如此可观的房屋私有比例，无论是在欧盟还是在世界范围内都名列前茅。这要归功于荷兰政府几十年来一直鼓励中高收入家庭买房、帮助低收入家庭租房。政府政策导向让炒房行为高风险、低回报，在荷兰“天下寒士俱欢颜”也就不难理解了。
在荷兰1650万人口中，有50%拥有住房，房屋私有比例无论是在欧盟还是在世界范围内都名列前茅。(图片来源：路透社)房奴形成记
荷兰人口净增幅一直保持在较高水平，该国房地产需求旺盛，虽然今年已是经济危机的第五年，但荷兰人买房依旧是零首付。信用记录良好的人还可以从银行获得额外贷款来支付房屋交易税费乃至装修款。即使是没有长期身份的外国人，只要在荷兰生活了一段时间并拥有稳定收入，购房时就有可能零首付或者只支付10%左右的首付款。
税收方面，荷兰鼓励贷款买房，住房贷款利息可以享受免征个人所得税的优惠。也就是说从银行贷的钱越多，个人所得税免税数额就越高。众多住房贷款组合中负担最小的允许只付利息不付本金。同住房贷款配套的人寿保险，专门针对因发生意外而导致长期无法工作或家庭永久失去经济来源的购房人，购房人能够一次性获得一笔补偿专门用于偿还住房贷款，降低变故对生活的影响。
这些政策在相当程度上减少了人们买房的顾虑，购房人享受免税后买房实际经济压力甚至比租房还小。于是很多年轻人一旦获得长期工作合同，就会买个小公寓先住几年。
多方因素的推动推高了荷兰房价。从1995年到2000年，该国平均房价增长了89%，而2000年到2008年房价又额外上涨了48.8%，14年累计增幅181.2%，仅次于同期上涨了193.5%的英国。虽然因为经济危机，目前荷兰的房价比2008年均价下降了9.4%，但相比欧洲其他国家，荷兰的有产阶级多数还是获益于政府推行的居者有其屋政策。
租房也光荣
欧洲很多国家都有公共廉租房制度，其中丹麦、奥地利、瑞典、英国和捷克等国以20%的比例排在前列。与它们相比，荷兰公共廉租房的比例足足领先了几乎一倍。荷兰绝大部分廉租房都属于公共房屋公司名下，同个人房产一样设施齐备，并有专人定期维护。只要家庭年收入低于一定数额就会有资格登记申请。房租高低虽然取决于地段和居住面积，但至少低于市场价格的三分之一以上，而且还没有居住年数上限，只要收入不超标便可以永久居住。
在阿姆斯特丹、鹿特丹等大城市，政府强制要求房地产开发商在开发项目时必须包含一定比例的公共廉租房，这已经成为房产商获得开发权的前提条件，这让低收入者也可以在大城市居住。
为了实现更大程度的公平，申请公共廉租房还设置了一些优先照顾条件，如身体原因、社会原因(面临流落街头的危险或现有居住条件严重阻碍申请人正常生活)、年龄超过55岁等。即使这样，还是有数目不少的申请人要等待好几年才能住上公共廉租房，在这期间，向税务局申请住房补贴成为了那些被迫租赁私人出租房的低收入人群降低住房开支的好方法。如果公共廉租房获得批准出售，现有租户还能享受优先购买权，购买价格是市场价格的七五折到九折。
炒房难生存
按说荷兰房价涨幅如此可观，经济又与国际联系紧密，各路房地产炒家自然不该错过这个发财的机会。但事实上，荷兰却没有形成类似其他国际大都市的炒房市场，荷兰政府政策在里面发挥了巨大的作用。
首先无论房产价值高低，购房要缴纳荷兰房产交易税为6%(2010年为了刺激房产市场、抵消经济危机的影响，荷兰政府将其降低为2%)，同时还要负担约4%的过户费，而每年通货膨胀仅在1%到2%左右，单凭通货膨胀少说也要持有房产3-5年后才能抵消税费。
另外，荷兰境内所有的出售、出租及新建房屋的信息均通过统一网站来公布，还需要公开房屋图片、结构、社区情况和周边房价等信息，这让绝大多数买家在上门参观时都已对房产有了相当程度的了解。荷兰土地局作为房地产登记的官方机构，也向公众提供付费查询房屋所有权情况和最近一次售价的服务。这两点让寄希望于借信息不对称发财的炒房客难于操作。
荷兰作为欧洲乃至世界范围内人口密度较高的国家，虽然公共廉租房租金低廉，但普通住房房租一直不便宜。对普通住房房租市场，政府也有一系列保障房客利益的政策，比如房客对房屋有优先购买权、房东不能以房产已出售为名赶走房客、房租收入和房产出售后增值部分也需要按照投资收益来缴纳个人所得税。另外，如果经过第三方机构评判，房屋租金过高，则房东必须退还房客多收的部分。另一方面，完备的公共廉租房体系也大大减少了市场对私人出租房的需求。
对炒房客来说，市场很难提供赢利所需的规模效应。如果再算上碰到无良房客可能遭遇的麻烦，很多人即使有钱也不会选择炒房这条投资路。
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(本文作者介绍：曾留学英国，现在荷兰从事商业法律工作，用理性的笔触记录风车奶酪的发源地。)
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