文/ 新浪财经香港站站长 彭琳(微博)
在香港政府逾两千公顷土地储备中，一大半为新界原居民留建“丁屋”：新界原居民仅需生育一个男丁，便可建210平方米宽敞大宅。香港人均居住面积不足13.9平方米，房价高到惊人，但仅这一条在回归时被变相延续的殖民政府政策，40年来衍生了香港特有的“土地特权阶层”。不少人更向开发商转卖“丁权”作为生财之道。
在香港政府逾两千公顷土地储备中，一大半为新界原居民留建“丁屋”：新界原居民仅需生育一个男丁，便可建210平方米宽敞大宅。(图片来源：新华网)长居香港的瑞信明星经济师陶冬[微博]，上周公开透露已卖出了手中物业，自称“我不愿与疯狂为伍”。
寸土寸金的香港，近年来楼价因供应缺乏不断暴涨，仅今年已涨了10%，均价超过每平方英尺(约0.09平方米)7000港元，早超过了1997年的高峰。大量等待“上车”(指首次购房)的市民，只能眼睁睁看着置业目标越来越远。
为拓展新市镇，政府近日推出了新界东北发展计划，但遭遇了计划拆迁居民的巨大阻力，不但游行抗议不断，甚至爆发肢体冲突。其实，政府发展局今年7月曾公布，现有2100公顷的闲置土地留作住宅用途，据推算，这些土地储备的可建住宅数量高达近300万套，何以政府在住宅用地上依然捉襟见肘？这成了多数市民心中一个巨大的问号。
寸土寸金的香港，近年来楼价因供应缺乏不断暴涨，仅今年已涨了10%，均价超过每平方英尺(约0.09平方米)7000港元，早超过了1997年的高峰。(图片来源：ivSKY.com)六成土地留给一成人口
香港发展局局长陈茂波日前透露了一条令市民惊诧的信息——政府土地储备中的56%要留作“乡村式发展”，主要指的是保留土地供原居民申请“丁屋”。而其它空置地或已预留作公屋、私人发展及放入勾地表内，或地势和面积不能建造住宅。
19世纪，英国“租借”新界遭原居民武装抗争，港英政府为争取支持，一直对新界民众给予比市区更大的自由度。后来为了拓展新市镇，政府要在新界征地，为进一步减小阻力，1972年出台了“新界小型屋宇政策”，许诺每名男性新界原居民，满18岁便可向政府申请土地兴建一幢不高于3层，每层不超过700平方英尺(约相当于65平方米)的住宅，无需补地价。
这原本是一时权宜之计，但香港回归时《基本法》第40条规定“新界原居民的合法传统权益受香港特别行政区的保护”，变相将这一政策延续下来。40年来，“丁屋政策”造就了一批让外人不明就里的香港“土地特权阶层”。
“我们家在香港也住了一百多年了，只可惜祖先没有远见，选择了界限街以南的地方住啊！”笔者一位朋友谈到“丁屋”便感慨不已。在人均居住面积不足150平方英尺(约13.9平方米)的香港，界限以内的新界原居民人数不足80万，他们仅需生育一个男丁，便可兴建逾2100平方英尺的宽敞独立住宅，还不包括天台、花园、车库等面积。
“丁权”世袭与地产暴利
更令许多市民难以接受的是，大批当年的新界人早已移居海外，但由于政策缺乏限制，不管这名“男丁”是否在香港长大，并居住在香港，是否说中文，只要他年满18岁便有权回港拿地建楼，而且“丁权”和建成后的住宅均可以转售。
因为不少人手中的“丁权”根本用不上，时有新界村落的村长带头与开发商合作，收集村民的丁权建成豪宅出售。许多村民并不介意卖出丁权——在生育率徘徊不前的香港，不少原居民家庭子女众多，甚至生育近10个子女也不鲜见。
“在购买者角度来看，丁屋跟别墅没有区别”，一名本地开发商坦言，“但在开发商角度，买‘丁权’比向政府购买低密度住宅土地要划算得多，在建筑方面的限制也少得多。”
即便算上购买丁权和补地价，这依然是一门利润极其丰厚的生意。本地开发商透露，如在新界粉岭地区，收购丁权连地价约需花费200万港元，加上转卖手续、建筑成本，一幢“丁屋别墅”总成本约为400万港元，但售价通常高达800-1000万港元。在一些景观优越的地段，“丁屋”变身售价数千万港元的豪宅也不鲜见，利润高达100%甚至数倍。
尽管住宅供应严重不足，在香港政府逾两千公顷土地储备中，仍有一大半为新界原居民留建“丁屋”：新界原居民仅需生育一个男丁，便可建210平方米宽敞大宅。(图片来源：路透社)难以为继的丁屋政策
子又有子，子又有孙；子子孙孙，无穷匮也。根据新界乡议局的统计，拥有“丁屋”权利的新界男性居民共有24万人，随着他们不断生育，丁屋的需求有增无减。目前政府留作“乡村式发展”的逾1200公顷土地，如果用以建造3层高丁屋只可建约9万幢。
然而，这部分土地储备如果用以建筑普通的高楼住宅，按每个住宅平均600平方英尺计算，足以建造逾130万套住宅单位。根据政府每年新住宅需求量约为4万套的估算，可满足未来30年的全港住房需求。
曾经长期任职新界，随后又出任过房屋委员会主席的前港英政府官员钟逸杰坦言，“丁屋政策”为政府制造了一个“无穷无尽的问题”。如果这个政策不改变，一代又一代的政府必须不断地去寻找土地供原居民的子子孙孙建设丁屋。在面积狭小的香港，这一政策根本难以为继。
许多专业人士都建议丁屋政策须尽快修改。香港测量师学会房屋政策小组主席潘永祥认为，政府为长远土地政策考虑，可采取让原居民以“居者有其屋”计划下的房屋换取丁屋权利等。也有学者献策指，政府应从法律出发，将“丁权”截止在1997年香港回归之前出世的男性原居民。
事实上，政府与新界原居民在丁权问题上已斡旋多年。新界占据香港大半面积，家族聚居的原居民势力庞大，代表原居民利益的新界乡议局在政坛上地位更是举足轻重。相比之下，政府则相当弱势——如去年港府曾试图整顿和清拆建至4、5层的丁屋(依照规定不允许超过3层)，便遭到村民强烈反对，村民甚至进一步要求将违规建设的丁屋合法化。
香港政府多年来在土地规划上的失误，加剧了住宅紧缺，不应将责任推到原居民头上。但无可否认，随着市区楼价飙升和居住环境的恶化，原本未引起足够重视“土地特权”问题已经被摊上桌面，香港特有的“城乡对立”情绪也正不断被燃点和激化起来。
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(本文作者介绍：北大毕业后赴港留学，任职多年，贴身体验国际金融中心枯荣动荡。)
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