文/新浪财经专栏专家 袁一泓 [微博]
据说资本市场对政策的反应是最真实的。假如按照以上对国五条地方实施细则的理解，地产股理应大跌一次，但它不跌反涨，是不是说明，政策是政策，市场是市场，调控政策已经与市场隔着三层皮了？倘若如此，那只能说明，实施细则甫一出台，就已失败。
银监会3月27日发布《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》，次日开盘，银行股暴跌。地产股也跟着银行股大跌。可是，3月1日，国五条细则发出后，作为直接被调控的对象，地产股却没怎么跌。
好吧，也许它们是在等各地的实施细则。但3月30日北京上海重庆等一批城市先后公布了实施细则，地产股却不跌反涨。房地产企业根本不但不害怕调控，反而视为重大利好，说什么利空出尽，没有比这更荒唐的怪事了。
据说，国五条的地方版实施细则，普遍很温柔。可是，在我看来，有些规定是异常严厉的。譬如，北京市的实施细则(简称“京19条”)，就被资本市场有意无意忽视了。
“京19条”的第二条明确提出：“2013年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”
虽然全社会都竖着耳朵睁着眼睛关注这个实施细则，但很多人却似乎没明白这条规定的意思。且让我来非官方地解释一下。它的意思是，今后，所有普通商品住房都是限价房，而限价房，顾名思义，都是由政府定价。不知您是否明白，限价房都是微利的，普通商品房被政府变成了限价房，意味着地产商的利润将被大大压缩至微利的范畴。
如你所知，目前房地产公司的利润，是要高于社会平均利润的，即使如果不说它们是暴利的话。但现在，游戏规则突然变了，在地产商的成本没有减少的情况下，尤其是A股市场仍对上市房企关闭的情况下，政府截断了它们的后路，普通商品房只能微利，而多数房地产企业已经以供应自住型、改善型商品住房为主了，如此，地产股难道不应该大跌一次？
有朋友说，普通商品房按限价房管理，只能微利，但对高档商品房却没有这样要求啊。请注意，“京19条”还有第十九条在后面等着：对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。实际销售价格不得高于申报价格。
这是明文规定。口头通知是：新开盘项目定价不得超过区域均价、已开盘项目定价不得超过前期销售均价、当月销售价格不得超过上月销售均价。连以前基本不管的现房，也纳入审批范畴。也就是说，率土之滨莫非王土，高档商品房想涨价，没门。
或许还有朋友会说，这是北京的规定，只有它最严厉，其他城市没这么做。但请注意，北京从来都是房地产调控的风向标，有着巨大的示范效应。而且，上海、深圳、广州等城市都已经或准备对商品房售价直接进行干预。
譬如，深圳的传闻是：2013深圳新房均价必须是“零增长”甚至“负增长”，绝对不可以出现“正增长”；所有新盘成交均价必须实现月度环比零增长，即每个新盘、每个月的成交均价，环比上个月都不能上涨。超出政府限价的项目将不予备案。虽然市国土委否认出台了这样的规定，但房地产业内盛传已接到“口头通知”。
地方政府以如此罕见的手段管制房价，房地产企业尤其是上市房企，居然都能安之若素，难道经历“十年九调”的房企们，果真炼就了一身金刚之身？
据说资本市场对政策的反应是最真实的。假如按照以上对国五条地方实施细则的理解，地产股理应大跌一次，但它不跌反涨，是不是说明，政策是政策，市场是市场，调控政策已经与市场隔着三层皮了？倘若如此，那只能说明，实施细则甫一出台，就已失败。
据说资本市场是对预期的反映。面对严厉的调控，地产股不跌反涨，表明它们看到的是更远的将来，譬如像经历2011年调控之后的2012年，成交量和房价都创下新高，今年的调控之后，或许也将迎来上涨。倘若如此，也只能说明，实施细则甫一出台，就已失败。
老实说，3月31日，看到地产股的反应后，我没有掩饰自己的惊讶。但我更想知道的是，房地产调控的决策部门和地方政府，看到这些会不会有些脸红？现在的有些调控政策即使不是南辕北辙，至少也到了彻底改变思路的时候了。
(本文作者介绍：资深媒体人，著有《从沸腾到癫狂--泡沫背后的中国房地产真相》。)
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