文/新浪财经北京站 丁蕊 (微博)
“或许有人认为这很疯狂——尤其是看空中国者——但中国住宅类房地产市场正在回暖，并将在2013年上半年由宏观经济的拖累因素转变为拉动因素。”渣打银行在最新的题为《中国——令人惊诧的回暖 》给出如是判断。
拿地、融资、再拿地成为这个十月上市房企的关键词。伴随着土地市场的升温，多家房企近期集中推出了再融资计划，粗略统计意向融资额已经超过150亿元。业内人士分析称，住宅市场已经开始回暖，房企输血拿地积极性高涨，整体四季度做多趋势明显。
上市房企再掀融资潮
华南城今日发布消息称，将发行1.25亿美元票据 年利率13.5%。公司称融资主要用于拨付公司的发展中项目和已规划的未来发现项目、部分现有债项再融资及一般公司用途。且不排除会因市场环境变化、政府政策变动及其他因素调整其有关项目发展的投资计划。
融创昨日也发布消息称，发行5年期优先票据，总值4亿美元(约31.2亿港元)，年利率12.5厘。余资净额约3.9亿美元，将用于收购新土地及作一般公司用途。
另据市场消息，世茂房地产正筹组一笔3年期银团贷款，涉资约7亿美元(约54.6港元)，集团管理层正积极与投资者洽商，如果反应热烈，不排除将集资规模上调至10亿美元(约78亿港元)。
此外，龙湖地产今日公告称，拟发行优先票据用作新项目 规模未定，并称融资所得为现有及新增地产项目提供资金及作一般企业用途。早前的9月19日龙湖还公告称，完成配股融资31亿港元，用于新增项目地价款。
“从标杆房企的半年报可以明显看出，上半年房企的融资规模明显放大，目前这一趋势仍在持续。9月，房企融资动作不断，包括金地借壳上市、龙湖配股融资、旭辉计划上市等多种方式均有出现，房企融资再掀高潮。”北京中原地产市场总监张大伟如是分析。
不过，由于楼市调控的影响以及内房股对资金的迫切需求，目前海外投资者已经普遍上调了投资收益率。据初步估计，目前海外机构所要求的年利率已由两年前的4%-6%提升超过13%。
而对于开发商而言的另外一个好消息是，据《中国证券报》报道，大中型开发商获得银行贷款的难度有所降低
拿地、融资、再拿地，显然已经成为“金九银十”中房企的主旋律。
“主流开发商判断市场转向，拿地积极性高涨，渴求资金做多，各家企业都逐渐储备资金进入土地市场。”张大伟如是称。
据中原地产监测的13个重点城市数据显示，9月居住用地供应创年内新高，环比增长约60%，较今年前八个月平均水平大幅增加约149%，9月土地市场的溢价率出让金额均创年内新高。万科、保利等企业9月来拿地额均远超过上半年。
链家地产[微博]市场研究部统计数据也显示，2012年第三季度包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的全国10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积为7560.4万平方米，环比第二季度上涨70.1%，总土地出让金为1352亿元，环比上涨123.8%，翻了一倍有余。
市场回暖开发商降价动力消失
目前市场的情绪已经从上半年的悲观转为乐观，大部分开发商拿地积极性高涨。这背后的支撑是楼市成交情况向好。
“或许有人认为这很疯狂——尤其是看空中国者——但中国住宅类房地产市场正在回暖，并将在2013年上半年由宏观经济的拖累因素转变为拉动因素 。”渣打银行[微博]在最新的题为《中国 – 令人惊诧的回暖 》给出如是判断。
渣打银行在其报告中也称，不同于广泛预期的大量空置房可能需要几年时间去消化的情况，很多大城市库存水平正开始下降。大型开发商已经开始拿地。银行开发贷款状况持续好转。尽管从同比数据看房地产建设很可能仍为负增长，但似乎已经触底。
房屋销量在8个月同比负增长之后，开始触底反弹至正增长 区间。渣打银行跟踪的25座一到三线城市，8月份房屋月销量突破258,000套(按平均面积为70平方米计算)，大大高于2011年的平均月销量170,000套。
整个3季度全国主要的54个城市新建住宅签约合计套数高达797445套，环比2季度的673203套上涨幅度高达18.5%。虽然8-9月相比7月有所下滑，但整体7-9月依然创造了2011年来的调控后新高。
这证明了成交回暖趋势已经确立的判断，而随着标杆房企销售业绩的回暖，以及推盘节奏的放缓，之前开发商高企的存货也得到了快速的消化。
据中原地产统计，以标杆企业万科和保利为例，截止到2012年8月底，万科和保利的库存面积(已获预售证，尚未售出)均约为500万平方米，按其最近3个月的平均销售面积108、94万平方米计算，其库存消化时间分别仅为4.6、5.3个月；若按近12个月的平均销售量计算，则库存消化周期分别为5.3、7.3个月，库存量仍属合理范围。
渣打银行认为，库存耗尽问题更有可能在2013年下半年出现，尤其是新增土地供应有限的一线城市。
“结合目前开发商短期的资金链情况，标杆房企的降价动力基本消失。”张大伟如此判断。
(本文作者介绍：供职于新浪财经，研究方向：房地产、金融。微信号：my_fder )
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