验千套房八成存问题 利益链条成房屋质量绊脚石

　　

　　开发商选聘建筑商及监理单位，形成一定的利益链，如果三方不严格履行责任，则会造成楼盘交房时出现质量问题。

点击此处查看全部财经新闻图片

　　建筑商及监理单位受雇于开发商，开发商态度决定房屋品质；业界建议政府加强监管

　　据本报记者的统计，2006年底起，包括金都杭城、逸翠园等20多个楼盘陆续交房，北京初现住宅交房的高潮。与此同时，由于房屋质量问题而引发的纠纷也呈现增加的趋势。记者从这些交房项目的业主论坛上发现，超过一半的项目的业主认为其楼盘存在房屋质量问题。

　　“虽然房地产开发并非是流水线生产的产品，没有统一的标准，但从楼盘出现的日益增多的房屋质量问题来看，如何通过积极方式来提高交房质量，规避交房时出现的问题，则是目前开发商所必须考虑的问题。”中原地产华北区域总经理李文杰认为，随着房地产市场的逐渐成熟，业主对房屋质量的要求逐渐提高，开发商一定要以积极的态度把关房屋质量，减少纠纷。

　　现象　

　　验收近千套房，八成有质量问题

　　一位不愿透露姓名的验房师告诉记者，在去年他们验收的近千套房屋中，八成以上都存在或多或少的质量问题，“有的房屋甚至出现30多处质量瑕疵”。

　　来自中国消费者协会的统计数据，也进一步验证了目前房屋质量问题比较突出的客观现实。据其统计数据显示，从2003年开始，虽然

房地产方面整体投诉情况有所下降，但房地产质量方面的投诉比例则在房地产整体投诉中持续上升，其中，2005年达到51%，成为目前房地产投诉比例最高的房地产纠纷。

　　探因

　　表面原因：房屋质量没有一个具体的考量标准

　　“房屋质量问题应该分为一般质量问题和危及居住安全的重大质量问题。其中，有些一般质量方面是因建筑工艺的差异性导致的偏差，这完全可以通过简单整改和修整达到合格的标准，但有些质量问题则比较严重”，北京市律师协会消费者权益保护委员会主任邱宝昌告诉记者，根据建筑法的有关规定，房屋质量问题是指房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程、电气管线、上下水管线的安装工程、供热、供冷系统工程等出现的质量问题，同时还有根据购房合同中约定的房屋质量。出现质量问题较多地集中在墙体开裂、隔层偷工减料、管道漏水等几个方面。

　　但至今，房屋质量没有一个具体的考量标准。目前，房屋的质量合格均以政府有关部门的竣工验收合格表为准。“有些房屋质量问题是消费者无法用肉眼看到的，比如很多隐蔽工程如地基、管线等，

开发商为了降低成本，偷工减料，使用劣质材料。”邱宝昌认为，尽管开发商出售的

商品房都需要经过政府有关部门验收合格后才可以交房，但事实上，涉及到的房屋质量方面的问题依旧层出不穷，这除了提醒购房者要与开发商在合同中进行必要的质量方面的约定外，开发商、建筑商和监理单位都难辞其咎。

　　深层原因：开发、建筑、监管三方存在利益链条，政府监管不力

　　事实上，在整个房地产开发环节中，开发商起着举足轻重的作用。建筑商、监理单位都受雇于开发商，同时监理单位按照开发商提出的建筑标准来监理建筑商。因此，开发商的态度和方式对其开发产品的品质起着决定性的作用。

　　李文杰认为，从目前房屋质量问题的根源来看，主要是上述三方在其工作过程没有完全履行责任。比如，开发商在其开发过程选用的建筑材料降低标准，或是采用不成熟的建筑工艺设计；建筑商在建筑过程因赶工期等原因，减少建筑施工工序等；个别监理单位对开发商及建筑商的偷工减料“睁一只眼闭一只眼”。

　　目前，房屋竣工验收采取的是政府备案验收制，因此如果从程序上看，监理单位是对整个住宅质量保证的最后一个关口。但监理单位受雇于开发商，因此在一定程度上听从开发商的意见，缺乏独立性。“监理的地位非常尴尬，它的费用是从开发商支付的，所以在一定条件下受开发商制约。”北京航青工程建设监理有限责任公司副经理王立夫表示，比如开发商为了实现在约定时间内交房，有可能要求建设单位加快进度，这样就可能出现建筑单位在开发商授意下的偷工减料行为，但监理单位多数默认这样的情况。

　　同时，监管不力和违约成本低也是目前开发商、建筑商和监理单位敢于冒险的原因之一。“从目前所涉及的房屋质量问题来看，一般很少有危及房屋居住安全的严重质量问题，而多数是一般质量问题。出现一般质量问题，开发商完全可以采取维修等方式来进行弥补，同样，监理单位和建设单位也不会因此涉及到刑事责任。”邱宝昌认为，由于三方存在着一定的利益关联，虽然最初三方都希望将项目建设好，但由于分工和工程当中的一些不可预见的因素，就导致了实际情况和预想有差别。如果按照三方利益关系选择的话，他们肯定选择维护自身利益的行为和做法，因此需要政府有关部门的监管。“但目前政府在房屋验收过程只承担备案的角色，缺少有效的监管，给开发商等单位创造了违约的机会。”

　　出路探讨

　　1月17日，本报举办北京市商品房交房质量论坛，与会的开发商、监理单位、消协法律专家及业主代表都认为，规避质量问题是各方面需要努力的结果，所有的相关单位都要以良好的心态对待所开发住宅。而政府也应承担起监督的职责。

　　出路1 开发商严选建筑商及监理商

　　开发商表示，选聘单位的口碑要比资质更重要，三方形成良性互动

　　住宅不可能用工业化生产的流水线标准来要求，由于在其开发建设过程中建设人员的熟练及工艺水平，在一定程度上制约着住宅产品的质量。

　　“事实上，房屋质量应该包括两个方面的质量，一个是施工流程质量，另一个就是材料质量，这两个方面一般容易出现问题。”天鹅湾销售副总郑之宾认为，规避房屋质量问题就应该从这两个方面入手，将这两个方面涉及到相关单位合理调整。其中，施工流程质量主要由建筑商和监理单位来把控，而材料质量则由开发商和监理单位把控，但同时开发商在所有过程中要起到合理协调作用。

　　因此，从开发商的角度来看，首先要选择好的建筑商和监理商，“这些单位的口碑比所谓的资质更重要。”郑之宾认为，只有开发商、建筑商、材料商、监理单位形成良性的互动和支持关系，尤其是开发商摆正对业主负责的态度，房屋质量问题才能有效减少。

　　出路2 监理单位“独立”于开发商

　　消协律师称，割断利益链，监理费用最好由开发商交付主管部门再转付

　　北京航青工程建设监理有限责任公司总工程师朴雄华表示，任何单位都应该把信誉当成一个企业安身立命的重要的基础，有信誉的单位有市场，没有信誉的单位没有市场，通过市场自然淘汰，来提高房地产开发整体环境质量，通过创造良好的市场环境，来形成开发建设各个环节的自我约束和监管。“对监理单位而言，信誉就在开发建设过程要严格履行自己的职责，加强过程控制”。

　　但有律师认为，在房地产开发建设过程中，开发商、建筑商和监理单位形成一个利益链，市场行为对三方的制约毕竟有限，尤其是在目前房地产建筑市场环境不是很成熟，市场规则不是很健全的情况下，完全依靠市场的手段来对行业形成一定的监管是不可能的。对此，邱宝昌建议要将开发商和监理单位的利益分开，“监理公司要独立出来，开发商选聘监理公司后不直接付钱，钱要付到主管部门所属的中介，再由中介转付监理公司。通过这种不存在直接利益往来的方式，就可能形成三方的相互监督，实现监理单位的独立性，这样才能确保工程质量。”

　　出路3 政府部门加强监管力度

　　与会者提议取缔多次出现质量问题的开发、建筑及监管单位的资质

　　与会者指出，目前房屋验收实行备案制，也就是项目经过相关单位验收后，到政府主管部门备案就表明验收合格。而目前房地产建筑市场并非一个非常成熟而理性的市场，而是一个正在逐渐成熟的市场，相关的市场法规还不健全，因此这个时候就需要政府有关部门强有力的监管力度。通过政府有关部门严格的监管方式，甚至制定一些具有震慑作用的规章制度，对该相关单位形成一定的制约。

　　“通过相关法律法规的健全来实现行业规范，从而形成一个能够保护开发商和消费者双方利益的游戏规则，这是减少房屋质量问题的最有效的办法。”邱宝昌如是说。

　　郑之宾进一步指出，在完善和建立房地产法律法规的同时，相关职能部门也要做好相应的监管工作。比如加强对房地产开发企业主体资格的监管；加强对建筑和监理企业的管理，依法取缔多次出现质量问题的开发单位、建筑单位和监管单位的资质，运用消费者举报、企业信用监管等手段，严厉打击房地产中企业坑害消费者的行为；加强对企业信用的监管，对房地产开发企业、建筑施工企业、监理单位实施企业信用分类的监管，对违法违规损害消费者权益的情况，要在企业经营档案里面予以记录。出现多次违规行为的相关企业则被剔除出房地产行业。

　　记者手记

　　协商解决成本最低

　　事实上，出现房屋质量问题时，业主一般会通过维权的方式来获取其合理的权益。但知名律师邱宝昌却并不赞成通过维权方式解决问题的方式，“因为维权的成本太高！”

　　在邱宝昌看来，在出现房屋质量纠纷的时候，协调沟通是最好的解决办法，而通过诉讼等其他法律手段进行维权则成本很高。如果协商沟通未果，还可以向政府相关主管部门和消协投诉。万一投诉仍不能解决的话，则就要通过诉讼等法律的手段来解决。“但是最好的解决方式是协商沟通，这样双方的成本都低，而且也有助于问题的解决。”

　　另外，从目前的情况来看，一般交房时很少出现危机房屋居住使用安全的质量问题，多数是一般质量问题，根据相关规定，在保修期间如果出现保修范围内的质量问题，开发商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

　　问题解决当然大家开心，可是有些问题，怎样折腾就是弄不好。因此，需要提醒的是，购房者可以在签订合同时在合同中做出特别约定，比如，当质量问题经过几次修理、重建仍然不能解决的话，业主享有退房的权利。而对于损失等，双方也可以协商约定一个方案。

　　除了通过合同约定外，业主为了避免因房屋出现质量问题而和开发商反复维权，一定要先验房，然后再收房。通过验房可以发现房屋究竟存在那些方面的质量问题，如果不是涉及到严重质量问题的，一般要求开发商整改完后，再进行收房，否则就可能收到有质量问题的房子。

　　采写/本报记者 张学冬

　　摄影/本报记者 周晓东