央行地产金融报告：2亿平方米土地未及时开发

　　本报记者 汪生科 上海报道

　　房地产是紧还是松？在这个敏感时刻，中国人民银行再次表态。

　　8月15日，央行发布了31页的《2004年中国房地产金融报告》，尽管央行的这份报告充分做到了平衡——强调房地产业是拉动经济增长的支柱产业，住房按揭贷款是商业银行的黄 金资产，但是，央行的这份报告还是着力强调房地产金融风险。

　　“这个时候，有些人给房地产吹暖风，但银行从自己角度出发，不得不考虑房地产投资回落中给自己带来的风险。”上海的一位业内资深人士说。

　　房价下跌——银行的最大风险

　　央行详细列举了房地产信贷上的六大风险：部分地区房地产市场过热存在的市场风险；房地产开发企业高负债经营隐含的财务风险；“假按揭”凸现的道德风险；基层银行发放房地产贷款存在操作风险；土地开发贷款有较大的信用风险；房地产贷款法律风险加大。

　　值得注意的是，部分地区房地产市场过热存在的市场风险被列为六大风险之首，超过了房地产开发企业高负债经营隐含的财务风险。

　　“房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。”央行在这份报告里说。

　　目前商业银行的个人购房贷款集中在少数重点城市和热点地区。报告的数据显示，从个人住宅贷款余额来看，东部地区占76.1%，仅上海、广东、浙江、北京、江苏五省市就占59.9%；从增加额来看，2004年上述五省市增加额占全国增加额的76.8%。

　　居民住房贷款主要集中在这些房地产热点地区。

　　报告说，近期上海等地商业银行纷纷提高住房抵押贷款首付比例，有的甚至高达50%，以防止抵押物贬值的风险。

　　而新法规也可能限制银行对个人贷款抵押品的执行。2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。

　　目前，四大行个人购房不良贷款率为1.5%左右(我国商业银行个人住房贷款仅仅是从1998年才开始，2004年大规模发放)，但央行认为，随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。

　　央行报告认为，开发商手里掌握着大量已出让土地，没有及时转化为市场有效供应。央行提供的数据显示，2000-2004年，地产商的土地开发面积只占购置面积的百分之六七十的水平，2004年这个比值降低到了50%以下。2004年全年则有两亿平方米的土地等待开发。

　　一方面房地产商大量囤积土地，另一方面房地产商占用银行贷款比重在55%以上——房地产商自有资金不低于开发项目总投资的30%。剩下的30%左右，是房屋预售款，40%是银行贷款。但自筹资金约70%来自银行贷款，预收款中30%资金来自银行贷款，以此计算55%来自银行贷款。

　　而房地产商不良贷款率也处在较高水平。央行的这份报告显示，四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10%-11%之间，农行和中行相对偏高，分别达到了16%和12%以上。

　　央行“锦囊”：土地整改、税收和预售

　　在报告的末尾部分，央行提出了“促进房地产业和房地产金融的健康发展”的建议。在区别对待、有保有压的调控原则下，央行提出了制止房地产商囤积土地的行为。

　　央行建议：加大对闲置土地的清理力度，严格执行“对满一年不动工开发的土地收取闲置费、满两年不动工开发的无偿收回使用权”的法律规定。另外土地出让合同要明确开工与竣工的条件和时间要求，严格土地转让管理。

　　进一步的是，央行建议对过去以协议方式取得土地开发权的项目，加强土地增值税的征管。

　　巧合的是，就在上周，深圳市地方税务局确认，深圳市已经召开专门会议，讨论土地增值税的征收问题。

　　本报获悉，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税从1995年1月开始就在全国范围内执行。从1995年到2000年，深圳经济特区是以增值费的名义收取；2001年，房地产处在低潮期，深圳市停止了该项费用的收取。

　　有消息显示，国家税务总局向深圳表示，如果深圳地方税务系统对该项税收不征收，将由国税系统征收。为此，深圳市决定重新恢复征收，预计具体执行的时间在今年10月份之后。

　　受此消息影响，从上周五开始，深圳地产股招商地产、金地集团、万科展开了一波跳水行情。

　　不过，业内人士说，土地增值税仅仅是小税种之一，征收难度相当大且税收收入的实际规模并不大。

　　此外，央行重提取消房屋预售制度。报告认为，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度。

　　此前2003年6月，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即121文件)中规定，商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放个人住房贷款。

　　但业内人士表示，央行的这一文件没有得到有效执行。“除了少数高端物业，开发商为了加快资金回笼速度，追求利润最大化，一般都是预售。”深圳市地产界人士说。据其透露，即使是执行得较好的深圳，多层封顶，高层2／3就可以发售。

　　但是，“房屋预售制度有的地方已经在酝酿。”上述人士说，“一些有实力的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度。”

　　不过，也有房地产业内人士认为，取消房屋预售，短期内会给大部分房地产商带来资金压力，能否实行还得观察。