寻找房地产的新资金源

　　嘉宾主持：基强联行董事总经理陈基强

　　媒体主持：本报编委刘冬、地产版主任袁一泓

　　嘉 宾：复地集团董事总经理范伟

　　上海景瑞企业总经理鄂俊宇

　　上海景瑞企业发展股份有限公司总经理闫浩

　　搜房全球机构董事长莫天全

　　刘冬：今天在台上的嘉宾，是地产界比较知名的精英，121号文件以后的信贷紧缩政策，对你们产生了什么实质性的影响？

　　范伟：我觉得应该要换位思考。西部的城市及我们的城市刚刚起步，我们为什么要宏观调控，站在中央政府的角度不一样，中央考虑更多的，是整个系统的安全问题。在中国前几年金融紧缩的情况下，房地产带来良好的发展，拉动了中国经济的发展，中国经济发展到现在，大家都悠着点。

　　陈基强：房地产的链条，说到底是房地产商、土地、消费者三者的链条，这三个环节是如何看的？

　　范伟：给大家一个提醒，企业经营的过程当中，尤其在中国的社会发展过程当中，在初期阶段的环境当中，作为企业必须考虑的更多的东西，是持续的生存。

　　鄂俊宇：在整个宏观调控过程中，我们跟银行机构保持了合作关系，我想无论在什么样的调整下，银行也是企业，也要获得利润，也要最大的投资回报。只要是好的企业，好的项目，银行还是会贷款的。

　　闫浩：我是来自一家上海的开发企业，我们最近抛出了一些项目，也拿进了一些项目，这个调整主要是保证公司的现金流。企业一定要注意现金流，每年保持很好的现金流，我们公司的资产负债率不会超过50%。

　　陈基强：不知道刚才说的现金流是刚开始考虑的，还是以前就已经考虑的？

　　闫浩：前几年就开始考虑，现在我们要自觉地变化，不要埋怨银行怎么样，我们要换位思考，我们作为企业来说要积极应变。

　　莫天全：宏观调控对于我们没有直接的影响。信贷紧缩对地产商来说，实际上也是一个融资的主题，从王石到任志强、范伟都是高手。我发觉拿外面的钱比国内的钱更容易，国外的钱有规矩，你按他的规矩走，你该透明的透明，好的团队组织起来。

　　陈基强：分析国际资金进入中国市场，主要靠什么吸引它？

　　莫天全：一定要是一个好的团队。

　　刘冬：中国人民银行行长周小川曾经说过，中国企业的直接融资比率还是太少。不知道现在的在座的开发商，在与国外的资金接触方面进行得怎么样。

　　范伟：客户的种类很多的，有很多是风险资金，最大的一家美国公司，他管理了1万亿美金。它要投资的话，它一定要求你符合它的规则。对于房地产这个行业，要求很高，不会像当年投资网络一样，只要有一个计划书就行了。

　　袁一泓：作为一个上市公司，复地应该接触了很多的国际投资基金经理。他们要求你符合什么样的条件，才会决定购买你的股票？

　　范伟：这些公司管理的钱很多，他希望钱投出去，像印钞机，他要有对管理层的认可，对过去资金的了解。国外的公司想进入国内，找谁合作？它要保证资金的安全，有什么样的退出机制。其实我们资金并不缺，而我们与摩根基金等合作的目的，也是通过两个小项目型的合作，建立沟通平台，为未来寻求更大的项目合作。　　

　　袁一泓：造成国外的资金进入中国的壁垒是什么？

　　范伟：中国的管理团队。

　　陈基强：每年都会有几拨的投资经理，给你钱做研究报告，以前还根本没有办法经营，国际资金在亚洲最先投韩国和其他地区，但投入中国内地的并不多，这是为什么？

　　莫天全：国际基金有很多钱，但它的这个钱不知道给谁。宏观调控也是我们的一个机会，调控的时候也是我们把握机会的时候。

　　范伟：这里有一个沟通的问题，不是指语言，语言很好解决，翻译就行了，主要是缺乏一个中介沟通机制。