宏观调控：地产巨头们的真实体验

　　时 间：8月7日

　　主 持：刘洲伟(本报主编)

　　大 侠：刘晓光(北京首创集团总裁)

　　五剑客：王石(万科企业股份有限公司董事长)

　　任志强(北京华远集团总裁)

　　李思廉(广州富力集团董事长)

　　孙宏斌(顺驰集团董事长)

　　冼笃信(海口市龙华开发总公司董事长)

　　地产精英 剑气如虹

　　最难受的是什么？

　　刘晓光：既然是论剑，我希望能论出一点剑气来。我问的问题是，目前诸位最难受的事情是什么？

　　刘洲伟：孙宏斌先说。

　　孙宏斌：其实最难受的还是“钱”。至于办法，我们还是用以前的办法：合作、快点发展，快点买，再建。今年起我们一直在调整和控制我们的目标，我们最后一轮最保守的销售回款是120个亿。

　　王石：睁着眼说瞎话。(观众彭掌)

　　刘晓光：李总你最难受的事是什么？

　　李思廉：我想了很久，没有什么难受的事。企业比较严格控制开发进度的话，对宏观调控就会比较习惯，好像没有什么。

　　任志强：掌握好自己的能力之间的结合点，搞不好的话，不但不会缩进去还能出来。

　　王石：我不想参加论坛，硬让我参加，这最难受。论坛一般要搞平衡，说真话吧容易得罪人。

　　任志强：1993年的时候，我和潘石屹签了合同，我知道国务院领导发表了讲话，要宏观调控了，关键时候我就把地(现万通新世界广场所在地)卖给潘石屹。这次也一样，我把尚都国际中心的地卖给潘石屹了。手里有一大把银子，想干什么都可以。宏观调控来了，只要自己的弓不是拉得太满，箭就可以射得远一点。大的经历过宏观调控的企业都要有这样的想法，在宏观调控中伺机安排自己的内部架构。因为最关键的时候，如果没有合理的现金流，就没有生存的余地。

　　冼笃信：坐在我身边的都是行业的巨人，我是一个在1993年宏观调控以后走下坡路的海南发展商。我们公司是1988年在三亚成立的，后来我把总长1.2公里的海岸线开发完，1992、1993年进一步扩展，和投资公司一起，又成立了几家开发公司。当时我们有接近8000亩土地，号称海南大地主。1994年富布福中国富豪排名，我们排在第三位。通过那次宏观调控后，我们公司开始走下坡，因为我在1994年犯了个重大的错误，把原来抛售的土地收购回来，全压在手上了。所以说，我对整个宏观调控感触最深。最近，通过各方面的调整，政府组建了一个公司，委托我们进行老城改造，统一开发，统一设计，统一管理，整个配套设施由政府来开发，我相信5年后我们公司应该会被盘活过来。

　　还是钱的问题

　　刘晓光：会议就一两天的时间。台下有什么问题，赶紧逮住他们就问。

　　听众：我是深圳商报的记者，我想问顺驰的孙先生，你缺多少钱，如果让你向在坐的几位嘉宾借钱，你会找谁借钱？

　　孙宏斌：做房地产缺钱也不太丢人，因为，为什么缺钱？就是可能我们做8个项目的时候，非常从容，做到9个项目可能就吃力了。其实我现在一分钱不缺。有困难你去想办法，你想完以后，就不缺钱了。我们什么时候最缺钱？是5月份以前，因为去年拿了一些地，上半年要陆续付款。6月以后，南京、苏州、北京陆续开盘了，其他的资金来源也解决了，从5月份开始，我们贷款就贷了10笔。北京的领海项目，我们最近发了1个亿的信托。目前为止我想我们没有资金缺口。

　　任志强：在开一个项目之前，先把资金安排好，从银行里拿了多少钱，我的合作伙伴那里拿到多少钱，有合理的资金安排，你也不缺钱了。比如说王石以前是我(华润置地)的董事，刘晓光是我的股东，也是我的合作伙伴，你要是缺钱的话，我事先做个安排，即使银行不贷款给我，我也有时间及时准备，确保宏观调控下不会出现问题。

　　刘晓光：这么说你从来没缺过钱？

　　任志强：基本上没有。事先有一个财务安排很重要。第一是没有钱别做这个，第二是没有人别做这个，第三没有地也别做这个。对任何一个企业是一样，这三个条件缺任一条，即使是块肥肉，也不要沾。你一旦沾上，可能将自己的老底都陪上。地产商是不能这样做的，过去的日子好过，但是今年宏观调控的日子不好过，这时候投机的情况就出现了：有钱人就会去投资土地，因为知道未来会升值。但在紧急的情况下，就会出现问题，资金链在资本市场上难以获得信任，那个时候就不会有合作伙伴，王石不会当我的董事，刘晓光也不会当我的合作伙伴。

　　刘晓光：这是资本市场的无情，所以在做之前一定要有一个资金计划。

　　孙宏斌：形势变了，所以我们做大量的工作。企业自我调整确实很难，但必须做这样的工作，你必须每一个地方都有安排。今年上半年我们在天津贷款33.8个亿，今年的贷款比去年只是多了1个亿。

　　冼笃信：以前有很多银行主动送钱上门，当时你收不回成本，你就有些项目，盖完，投资进去，把资金融进去，再去上市，把房子卖出去，我是这样走过来的。我当时买土地的时候，没有太多计划，最终有点难以收拾。当时马蔚华，就是我们现在的招商银行的行长，要我尽快把固定资产处理掉，宏观调控不是一个短时间的问题。可是我还在收购。造成的后果是，后来连一栋房子也卖不掉，我当时连300元／平方米的房也卖过。

　　刘洲伟：当时你是不是晕了？

　　冼笃信：我现在重新起步，再也不会犯以前那种错误。

　　刘晓光：所以说，经历了寒冬就知道春天的温暖。

　　很多地方房价还有上升空间

　　听众：我来自苏州，我想问顺驰的孙先生，你在苏州东西湖畔有一个项目，从5月份开始销售，销售得不太好，另外上海也有两个项目，听说销售情况也不理想，这对你今年完成120亿的销售额，是不是有很大疑问？

　　孙宏斌：长三角我们有四个项目在开发，有两个项目在开盘。南京项目开盘的时候，卖出一百多套，上个月回款是5000多万，苏州项目原来的期望值比较高，实际上开盘的情况没有预料的好。

　　刘晓光：是不是按揭的问题？

　　孙宏斌：老百姓的需求一定是有的，但是他们一直在观望，在天津、北京、南京都遇到这样的问题，他们觉得房子有降价的风险，其实降不了。买贵的房子的人太少。

　　刘晓光：你的意思是，有钱人不怕房价过高？

　　孙宏斌：其实降的是涨幅，房价没有降，老百姓在持币待购。市场不好，并没有影响我们的现金流量。4月27日的时候，我们在香港，开了一个紧急的会议，开了三天会，把所有的土地都停了，不买了。后来我们开了600多人的大会，提出6、7、8三个月不买地。到了6月份，所有的地方都开盘了，我们的压力小了很多。

　　听众：请谈谈宏观调控对房价有什么影响？

　　任志强：上半年，全国房价涨了10.4%，地价涨了11.7%，土地的价格高于房价，这在全世界也不太可能，房价一定要高于地价，否则谁还会投资房地产？今年后期的新开工量和购地量都在下降，房价一定会上涨。如果我要做商业地产的话，我可能会统一租给大的公司。美国的商业模式是，卖给一个商家，收12%订金。

　　王石：从统计数字上看，房价和土地价格都在上升，但中国的市场就一个区域来讲也不同，宏观调控对长三角影响最大，上海、浙江、江苏的部分城市，压力会比较大，房价上浮的速度不会太快，但其他很多地方有上升空间。

　　李思廉：最近房子供应量比较小，房价上有所上涨，但如果宏观调控整体的影响比较大的话，大家都赚不到什么钱了。

　　听众：王石曾经是任总公司的董事，你们在董事会，你是万科的，跟华润的的观念不一样，请问你们是怎样协调的。

　　王石：实际上只是一个风格不同。有时候在市场上来讲，角度、风格不同，也都可以赚钱。在原则上我们和任先生没有什么冲突的。

　　商业物业是个陷阱？

　　刘洲伟：据说国内有200多个mall，投资的金额是1400多亿，而国外资金都不愿意来投资商业，商业地产怎么面对宏观调控？

　　任志强：200个mall，全国35个大中城市，意味着每个城市都有5个大mall，不知道这个统计是怎么来的。

　　听众：很多城市商业地产面积都超过40万平方米，我们东莞的商业地产面积就超过了40万平方米。

　　任志强：我们北京一个mall就有60万平方米，少于40万平方米就不叫mall。

　　听众(陈基强)：我记得万科曾经以新鸿基作为学习的榜样。对于新鸿基这个上市公司，很大一部分是每年靠长期稳定的商业物业经营收入来支持。请问万科为什么不学习新鸿基的这种做法？

　　王石：你可能是个正在学习MBA的学生。现在拿万科和新鸿基做比较，实际的可能是比较荒谬的。我们要谈的话就要谈净资产。新鸿基有七八百个亿，净资产五六百个亿，万科怎么做？我们是去学习它整个房地产开发的流程，整个对消费者的理念。如果比较净资产回报率，万科对股东的回报做到了13%、14%，新鸿基只有3.5%，净资金的回报率万科是新鸿基的4倍。

　　王石：刚才的提问很好，我再来检讨一下。我想借这个机会谈一下资金流的问题。中国的几大商业银行，做房地产投资，最长的也就是一年，很少是18个月的，如果把这些资金用于其它投资，一到宏观调控资金就出现问题。中国城市出现了这么多商业地产，但哪些地方盖的写字楼没有出问题？我们来的有没有南宁的发展商？南宁也有一个小CBD，也有很多高楼，写字楼，但都是什么公司呢？电信局、通信公司、石油公司、银行、烟草，反正是这一类的。还有一个情况，一个酒店6个亿投资，钱哪里来的？银行来的，五星级的酒店一个一个建，像我们的高速公路一样，但建完后就是银行的事了。我们可不要掉进这个陷阱。

　　李思廉：我和王总是第一次见面，他刚才讲商业地产的危险，恰恰我们公司今年大规模进入商业地产。40万平方米同时动工，没有意外情况的话，2006年下半年8月份可以完成，都是在广州新城。我希望大会2006年再次邀请我和王总对话，我们作为一个企业也想挑战这个难度。

　　听众：我是苏州的开发商，今天刘总定义的题目是“难受”。其实说不难受是假的，如果说不难受就是习惯上的逆来顺受。我的意思是说，我们在博鳌论坛，谈一些事情的同时，我们有没有考虑到，比如像美国的商会对美国的政策有一定的影响力，因为只有专业的一个行业才能对一个专业的发展有最好的评价的资格，我觉得我们在一起除了相互之间切磋一些管理和建议以及在这种条件下去度过这种风险的同时，我们还是否可以联合起来有自己的一些声音，我们是否可以在博鳌建立某种机制——我这个问题是想问任志强先生——是否由某一位先生来领军发出自己的微弱的声音？

　　任志强：5月9日我参加了曾培炎副总理主持的一个会，会上提出下一步将要出台的是严格控制住房消费信贷，会上除了我之外没有一个发展商敢说表示反对的话。我在会上说完了，会下我又拉住汪洋副秘书长，跟他说，你千万不能出台限制消费信贷的文件，这个文件就没有出。所以，你们现在很幸运，没有出现消费信贷的危机。