十字路口的城市化和房地产

　　时间：8月7日

　　主持：刘晖(本报编委)

　　郑小伶(本报编委)

　　嘉宾：胡葆森(建业集团董事长)

　　施永青(中原地产集团主席)

　　潘石屹(SOHO中国联席主席)

　　张宝全(今典集团董事长)

　　林明彦(凯德置地中国执行总裁)

　　刘晖：今天下午谈论的主题还是“宏观调控下的中国房地产”，这次对话的嘉宾中，有海外派和本土派。对房地产市场的影响，在海外主要是市场和技术，但是在中国主要是政策和环境。不知道各位嘉宾是怎么看的，就是对不确定的理解？

　　潘石屹：这次宏观调控我没搞得太清楚，国土资源部的121号令，是不是也和宏观调控有关系？宏观调控就像人在成长的过程中，如果是人在没有抗体，会得天花，为了不得天花，让你得了一次小病，然后再健康地发展。整个中国刚刚开始发展，才发展了20多年，人家发展了几百年，就可以健康地发展。我只是希望宏观调控下手不要太狠。

　　林明彦：我从外面看中国内地的房地产，我觉得问题是存在的，问题是不是严重到要下重药？我看到不太好的现象，就是商品房空置量比较大。

　　郑小伶：在我们推进城市化的过程中，遇到宏观调控，地产商怎么获得土地？

　　张宝全：城市化和地产很有关系，在城市化的过程中，城市用地也会随之增加。“8.31”是好的事情，不是坏事情，市场的游戏规则是什么？就是资本在这个市场中有最重要的发展权。这次由于土地交易方式的改变，真正房地产的市场就真的建立起来了。

　　郑小伶：“8.31”对你有没有影响，土地完全市场化以后，地价的控制权掌握在市场的手里面，会不会给局部市场造成的一定伤害？

　　潘石屹：我觉得整个交易的方式会改变，会出台不同的政策，在这个政策下，整个市场会比较规范。

　　刘晖：相对于技术和手段性在西医的作用，中医有自己的做法。胡总，郑州新区这种区域对地产商有什么样的机会？

　　胡葆森：区域开发对我们参与城市化进程产生了很大的影响。郑州现在建一个新区，有过去50年建设的郑州那么大。我首先参与了第一块土地的开发，给了我很多的优惠政策。每一城市都有这样的机会，我相信地产商把自己的区域战略和社会责任自觉地结合在一起，下面会有无限多的机会，对开发商提供越来越多的机会。

　　刘晖：海外对城市土地的市场化是怎么看的？

　　林明彦：我们可以看香港跟内地的不同。香港政府对批地是很谨慎的，是通过土地供应量来平衡市场。中国内地的情况很奇怪，政府拼命将土地批出去，十几年的发展，中国比香港更市场化，会造成中国的地价、楼价不容易增长。如果在8.31这个大限以前批准的土地合约有效，到了8.31以后就可能做吗？我觉得不可能做。如果把土地售给政府，对有实力的发展商是有好处的。如果有一批地产商，没有发展机会，他可能将土地吐出来，给有财政能力的发展商。我觉得政府应该想办法自己来收回。

　　施永青：国内的发展商对宏观调控是反感的、抗拒的，我发现除了发展商宏观调控之外，中央政府和地方政府是有分歧的，中央说过热了，有泡沫了，地方那有过热，不是很清楚的。我觉得中国的房地产不缺乏资金，如果中国的房地产缺乏资金的话，价格就会上去。现在的价格上去的话，有的流入房地产，流入到银行的贷款里面，流入到发展商融资方面，流入到发展商买楼的时候，推销的时候对于有资金，我们的价格也不会上来。如果中国的政府在宏观调控的时候，允许资金外流的话，中国的房地产可能受到影响。

　　胡葆森：我今天上午听完几位的演讲受益匪浅，无论是刘晓光、王石也好，他们是比较好的资本市场进行对接，赚到了很多钱。但是，今天在座的可能是中小型的企业为主，这个小型的企业怎么渡过这个难关，实际上这是一种隐藏的问题，实际上怎么样去制定长期的发展之路，可能是今天大部分到会的想法。我以小的地产商业的体会，我自己觉得在中国来讲，不按王石的标准来说，现在按10亿美元以下的销售额的地产商，大部分是小的地产商，以这样的角度来看地产商应该怎么样来应对目前遇到的问题，我们经过很长时间的问题。现在很时髦的词是战略，中国历史比较悠久，以战略取胜的例子也比较多。但是搞市场经济的太少，所以商业的眼光，在商业的领域内，以战略取胜的不是太多，不同的企业的价值观，追求责任感、使命感，而不同的价值在房地产行业里面不同的价值的设计又产生了不同的特征，以住宅为主的这种产业的结构。

　　林明彦：我觉得中国前途远大，从我们的发展看，中国有很多的诱惑，但该放弃的要放弃，如果不能够放弃的话，给你带来相反的东西。

　　潘石屹：我个人是这样定位，我永远不可能做最大的发展商。所有的发展商在这个宏观调控过程中，应该正确地根据自己的能力获得动力，可能要放弃我们很多不切实际的想法，否则可能带来负面的影响。