央企1800亿房地产资源重组方式初探

　　见习记者 邬双舟 深圳报道

　　对于“钦定”的中国建筑工程总公司、招商局集团有限公司、中国房地产开发集团公司、中国保利(集团)公司、华侨城集团公司5家央企来说，重组191家央企总量高达1800亿的房地产资源的梦想，目前还仅仅是国资委《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》(以下简称《通报》)的一纸公文。

　　“我们还没有具体的重组计划，目前讨论这些还为时尚早。”深圳华侨城地产相关负责人张海东告诉记者。在5家作为重组主体的央企中，深圳占有2家。

　　也许不能不令5家央企考虑的是：肥肉虽大，自己可以分食到多少？

　　虎口夺食？

　　国资委掌控的196家央企，虽然涉及行业广泛，并且是国民经济的顶梁柱，但它们有一点是共通的：无一例外都涉足了房地产业务。

　　据公开资料显示，目前被191家央企直接或间接控制的房地产企业达400～500家。

　　根据国资委《通报》，整合191家央企房地产资源，要遵循企业“自愿协商”原则，即企业剥离其地产业务是通过市场化的方式进行。国资委扮演的应该是一个中间人的角色，在双方进行剥离交易时起到调解作用。如此，国资委在剥离过程中所起的作用将非常有限，若是有些企业不愿剥离自己的地产业务，或者说彼此利益整合缺乏基础，无法达成交易，国资委恐怕也不会强制实行行政上的剥离、划拨---虽然理论上它完全可以这么做。

　　华侨城地产、招商地产在接受本报记者采访时表示，将会用审慎的态度来对待《通报》，目前没有任何关于整合其它央企地产业务的步骤和运作方法。想必他们对剥离交易的难度早已心里有数，这大概也是他们一直处于观望，而不急于行动的原因之一。

　　《通报》下发后，某央企一位人士就直言不讳地表示，自己公司根本不会考虑被人并购，而持此种观点的人士在央企里并非少数。

　　据本报记者了解，刚刚易帅、正在重组的三九集团，早在《通报》下发之前，就有意将其地产业务剥离，专心发展主业。相关并购事宜正在紧张谈判之中。《通报》的下发，是否会推动三九集团的地产重组步伐？但三九集团工作人员以商业秘密为由婉拒了本报记者的采访。

　　业界人士向记者分析，目前房地产价格居高不下，房地产业是利润最丰厚的行业之一，在巨大的利益面前，要那些央企自愿割让自己并非不优良的资产，无异于虎口夺食。

　　华侨城地产相关负责人张海东就一再向记者表示，目前还没有任何一家央企自愿提出向他们剥离地产业务。当记者问及，国资委是否会用行政手段强制剥离时，张海东认为这种可能性很小。

　　吃什么？

　　无从下口的窘境是5家央企急于解决的共有难题。不过，作为中国地产行业的佼佼者，他们当然非常清楚，即使自己精通地产业务，也未必能让别的央企心甘情愿将自己的地产美食剥离到自己的篮子里来。

　　对于这5家央企来说，它们面对的不仅是怎么将其它央企地产业务吃下的问题，同样重要的是吃下什么样地产业务的问题。

　　据了解，很多央企的房地产开发业务，效益普遍不佳，或多或少都存在一些问题，如不善经营、体制僵化以及市场化程度低等。有的甚至出现重大亏损，或者存在严重的风险。有的央企地产业务已是负债累累，甚至在被剥离前还动用巨额资金，贸然投资自己并不熟悉的领域。其它央企接手后，一不小心就可能被深度套牢。

　　因此，选择什么样的企业的地产业务作为整合对象，对5家央企就显得非常重要。

　　记者在采访华侨城地产和招商地产时发现，相关负责人都对整合地产资源一事表现出了足够的冷静。华侨城地产相关负责人张海东明确向记者表示，他们没有主动联系任何一家需要剥离地产业务的央企，他们只是仔细研究了国资委的《建议》，领会中央的精神，除此之外，没有其它任何实质性的动作。招商地产的做法与华侨城地产也是惊人的相似——只研究文件，而不行动。

　　5家央企之一的中国房地产开发集团公司，对房地产资源重组一事表现得最为积极。有些重组事宜甚至已进入实质性阶段。据相关人士透露，中房集团重组主营发电业务的华能集团旗下房地产业务的方案，已获国资委批准，即将正式公布。华能房地产业务不久将全部并入中房。

　　被中房并购的华能旗下的房地产公司正在加紧处置资产，员工的安置工作也在进行中，但他表示不便透露具体的进展情况，以免引起人员的波动。中房集团还与其它多家中央企业展开了谈判，其中已与部分企业达成了重组的书面意向。中房集团的负责人也曾坦言，具体到每家央企，即使他们主动想“嫁过来”，但由于各种各样利益关系的存在，重组之路并非轻而易举。

　　吃多少？

　　记者在采访华侨城地产时，向其相关负责人张海东提出了一个疑问：400～500家房地产企业，总量高达1800亿的房地产资源，你们能吃多少？

　　张海东告诉记者，如果真能达成重组意向，一口气肯定是吃不下，只能用滚雪球的方式慢慢吃，短时间内根本不可能让191家央企业的地产业务，全部向我们这五家企业转移。

　　据记者了解，2000年-2002年，华侨城地产投资收益分别为3687万元、1.4亿元、2.2亿元，2003年中期达到2亿。

　　华侨城房地产有限公司净资产收益率一直保持在40％左右，主营业务收入和利润总额均保持高速增长，2003年中期主营业务和利润总额分别达12亿和1.5亿，在主营业务利润率和利润总额上远远超过其它房地产公司。

　　如果想在较短的时间内吃进多的房地产资源，重组方法就显得非常重要。中房集团负责人表示，该公司重组其它央企房地产资源不大会选择资产划拨的方式，而会根据市场需要将中房与其它地产资源进行股份制改造，以减小种种阻力。

　　业内专家建议，央企房地产业务可以采取多种方法重组，例如通过上市收购，股份制改造，如有必要也可以通过国资委进行资产划拨等。不必一步到位，可以多次重组。第一轮重组之后，央企实力增强了、规模扩大了，然后还可以进行第二轮的重组等。

　　北京有一位专家对本报记者分析，如果坚持市场化的重组方式，国资委坚决不动用行政性资产划拨手段，“央企房地产业务能有十分之一的资源最终得到重组就不错了，即使这样，时间也会很漫长”。