| 2004--上海动拆迁大年 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2004年07月28日 16:34 21世纪经济报道 | |||||||||
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最低补偿单价大幅提高 世博会土地储备前期动拆迁费用高达170亿元 本报记者 沈浪 上海报道
7月23日，上海市房地局在官方网站公布《本市城市房屋拆迁最低补偿单价标准》，多数区域相比去年有明显上升趋势。在国务院46号文严厉叫停强制拆迁并要求拆迁补偿资金必须按时到位的前提之下，大幅提高拆迁补偿，成为上海2004年拆迁提速的必然先兆。 拆迁提速 考验政府财力 1992年上海启动了“365工程”，认定365万平方米危棚简屋为改造对象。为了完成这项工程，当时上海市制定了减免土地出让金、住宅配套费包干等一系列优惠政策。资料显示，仅为了拆除最后的125万平方米危棚简屋，上海市政府就曾拨出10亿元巨资补贴参与改造单位。 2000年，上海完成了以拆除365万平方米危棚简屋为标志的旧区改造任务。自2001年起，又开始了新一轮旧区改造。2001-2002年经市建委、市房地资源局、市住宅局、市规划局共同认定的旧区改造地块共307幅，土地面积1350万平方米，建筑面积1580万平方米，其中旧里以下房屋1043万平方米。 目前，有287幅旧改地块已签定了房地产开发合同，这些地块涉及旧里以下房屋约1000万平方米，居民约25万户，占认定总数的93.5%。 据2000年调查，至2000年末，上海还有旧里以下旧住房2015万平方米，占地3600多公顷。因需带拆和规划需要成片改造，旧区改造需拆房屋总量为3200万平方米。扣除2001-2002年已认定旧区改造地块，还有旧里以下旧住房973万平方米，需拆除房屋总量1639万平方米，占地2250公顷。 不过，尽管在旧改过程中，上海政府一贯态度积极、投入巨大，但改造任务的进程依旧艰巨得超乎想象。 2001年-2003年，全市共核发房屋拆迁许可证1130张，批准拆迁居民27.6万户，拆除居住房屋建筑面积1501万平方米(其中二级旧里以下1292万平方米，占86%)，拆除非居住房屋建筑面积600.8万平方米。 而据知情人士透露，这三年中实际动迁居民为24.97万户，拆除居住房屋1347万平方米。而在拆迁过程中，滞留下来的居民安置成了政府和开发商的一大难题。 “从某种程度上讲，开发进度决定了利润额度。”一位在上海经营多年的开发商表示，尽管开发商不直接参与拆迁工作，但这一环节是否顺利，直接影响到项目的运作。 一些2000年就批下的改造地块，甚至到目前都没有完全解决，而这些由于拆迁滞留所产生的问题，不仅令各级政府头痛不已，更是促成动迁成本水涨船高的直接原因。 在这次最新公布的上海市2004年度城市房屋拆迁最低补偿单价标准中，对拆迁补偿标准再次进行修改，相比去年上升趋势明显。 其中静安区A区域，即北京西路、愚园路以南最高，标准达到7700元／平方米。其次以徐汇区A段，即华山路以东、肇家浜路以北，价格达到7600元／平方米。 事实上，这样的调整绝不是第一次。随着上海房价进入一个飞速高涨期，拆迁补偿的标准也亦步亦趋。 具体的变化是根据各个区里二手房市场的变化，结合区里自己的实际情况，来制定拆迁补偿标准，根据二手房的价格变化而变化，整个拆迁的补偿标准是与市场上房屋价格的波动基本相近，由于波动有高有低，拆迁最低补偿价也将做出相应的调整。 因此，拆迁补偿的变化，可说是很好地反映每个区的二手房的变化。而且，基本上每半年就会变化一次。其变更的大致流程为；每个区根据自己区内二手房市场的单价，采取样板，去掉最高值和最低值，请有资质的专业评估师进行评估，最后由物价局核定，得出最低的补偿单价。 但是，拆迁的问题，并不只在于钱。 “对于本来住在地块上的居民，是否能够拿着动迁补偿再次购买合适的房屋，这才是最大的问题。”有专家指出，在目前上海房地产市场，全市普涨的状况下，即使大幅度调整了动迁补偿的标准，也远远不够动迁居民在同等区域购买房子。 2001年上海市曾经先后发布了68号文——《关于鼓励动迁居民回搬推进新一轮旧区改造的试行办法》和第111号令——《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》。 在第111号令第32条规定：拆迁补偿安置可以实行货币补偿，也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。 而实际上，要合适的房子，是绝大多数动迁户的第一要求。但问题在于，以目前上海的房价，到哪里去找这些合适的房子？ 可以说，由于市场结构的局限，决定了这种改善只能是杯水车薪。 在矛盾突出，难以平衡的地区，政府采用的对策是，适当放缓拆迁和旧改的进度。2003年是旧区改造节奏明显放缓的一年，全市完成拆迁面积585万平方米，拆迁居民户数7.9万户，同比分别下降9.2%和20%。 源起世博会？ 尽管困难重重，但2004年注定是动拆迁的大年。 据市政局有关人士透露，截至今年7月1日，上海内、外环线之间的又一条快速交通“大动脉”——中环线，正在紧锣密鼓的建设中。目前沿线8个区内，2115户居民、566家单位已经依据有关动拆迁政策，实行了搬迁。 这仅仅是个开始。随着世博会的迫近，上海新一轮大规模动迁如箭在弦。 根据计划，到2006年底，世博会园区范围内的动拆迁工作必须完成，共涉及5.53平方公里内几万户居民，土地储备前期动拆迁费用就高达170亿元。 而在新的补偿标准调整中，浦东地区显得尤为引人注目。塘桥新路、浦建路、杨高南路、源深路、黄浦江东岸)价格达到5700元／平方米。只比黄浦区A区域(淮海东路-人民路-新开河路以北、至苏州河南岸地区)低200元／平方米。而浦东新区三B区域(内环线以内、三A区域外的三级地段及花木镇)的价格与黄浦区B区域(陆家浜路以北至区域A以南地区)只相差50元／平方米，前者为5100元／平方米，后者为5150元／平方米。 此外，根据新一轮旧区改造节奏，还有1000多万平方米需要拆除改造。另外，由于控制了旧区改造节奏，拆迁面临的压力大、任务重，其中2003年已批未拆结转地块425幅，结转户数76886户；目前已出让地块332幅，157883户。而这些项目如果进入开发，必然形成大规模的新建商品房。 政府的双重压力 7月15日，上海市人大常委会新闻发言人表示，在市人大常委会的严格监督下，今年以来上海中心城区楼宇“减负”工程收效显著，总建筑面积减少368.5万平方米。该发言人介绍，在不到一年的时间里，上海对“住宅容积率2.5以上，商办建筑容积率4.0以上”的已建楼宇进行了优化调整。截至目前，容积率降幅较大的项目占超容积率项目总数的85%，总体降幅达15.3%。 上海中心城楼宇“减负”是实施“双增双减”方针的结果。 去年，上海市人大常委会审议通过《上海市城市规划条例修正案》，明确了“双增双减”方针的法律地位。“双增”是增加公共绿地、增加公共活动空间，“双减”则是减少建筑容量、控制高层建筑。此后，上海开始对已建高层建筑四千余幢和规划中的二千余幢进行梳理。 根据最新统计显示，目前上海共梳理历史遗留的超标楼宇项目376个，包括浦西355个，浦东21个。其中涉及高容积率问题的326个，涉及其他矛盾的50个。目前已有144个遗留的问题项目得到解决，并获得有关部门重新核发的《建筑工程规划许可证》，占问题项目总数的40%。 然而，在上海中心城“减负”的过程中，要对这些项目的建设规模进行调整，使之密度和容积率有所降低，将调整的面积用于绿化和公共服务设施的建设，必然需要从资金上进行补偿平衡。 一方面是来自开发商人要求提高建筑密度和容积率的压力，另一面又不得不面对缓解安置动迁居民的压力。在双重压力之下，政府财力不得不面临巨大的考验。 “谁也不愿意做赔本的生意”，开发商出资进行动迁，势必会把这部分投入算进新建成的商品房中。 目前中心区域拆迁单价补偿如此之高，容积率又不得不降下来。除了政府财力在其中所起的缓冲作用外，市中心区域新建商品房的价格到底将到达一个怎样的价位，引人遐想。 “只有动拆迁才是房地产市场中真正的刚性需求。”有专家指出，尽管所有市中心地块的单价补偿标准都上涨了2000--3000元／平方米，但由于这些地区的拆迁补偿本身早就已经越过了最低补偿线，因此影响并不是很大。 相反，像浦东这类地区拆迁力度的加大，会对楼市形成一股强大的冲击波，成本的上涨和需求的扩大，势必使得房价也要随之进一步的上涨。 那么，房价上涨和动迁补偿提高会不会形成一个悖论，将安置问题推向一个恶性循环？ 据房地局有关文件的预测数据，2004-2010年上海旧区将拆除旧住房的总量为1400万平方米。上述专家表示，如加大中低价住房的土地供应，加快中低价住宅的开工建设，上海市政府“抑制房价”这场硬仗还是有可能打赢的。 |
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