广州32平方公里协议土地与“8.31”大限赛跑

　　见习记者 伍雪华 广州报道

　　“该来的它终归还是要来，不管你是多么的不愿意！”

　　美林置业(广州)总部，王东峰在他的总经理办公室里踱来踱去，然后在窗前站住，望着远方说。

　　和其他开发商一样，王东峰也在密切关注着8月31日这个倏忽逼近的日子。

　　8月31日之后，仅凭政府一纸批文就协议取得土地使用权的日子将成为过去，囤积、炒作土地的土地掮客们的好日子也一去不复返了。

　　最重要的是，8月31日前，所有协议取得的经营性土地都必须通过审查，补办出让手续，缴齐出让金，否则由国土房管部门公开挂牌招标拍卖，不但意味着土地的使用权会易手他人，同时还意味着开发商前期的许多投入将化为乌有。

　　因此，有人戏称，“8月31日是中小开发商的受难日。”

　　32平方公里土地须补办手续

　　事实上，8月31日这个日子不仅令开发商们着急，也令国土房管部门的公务员们着急。

　　7月20日，广州市国土房管局一边召集媒体记者通气，透露8月31日为协议出让经营性土地的审批截止日，一边制定各部门协作办事流程。随后，前往市国土房管局补办用地手续的开发商几乎要挤破该局的门槛。

　　7月23日，广州市政府再次召开新闻发布会，就8月31日协议出让经营性土地截止日重申有关细节规定。

　　本报记者在此次发布会上获悉，早在5月14日，广东省国土资源厅、监察厅就转发了国土资源部、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，并重申广东省政府2002年79号令，强调自2002年7月1日国土资源部第11号令、第121号令实施以后，除原划拨土地使用权不改变原土地用途申请、补办出让手续，和按国家有关政策规定、属于历史遗留问题之外，商业旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，必须采用招标拍卖挂牌方式供应，其它土地的供应计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应采用招标、拍卖、挂牌方式供应。

　　通知规定，8月31日是协议出让经营性土地的最后期限，此日后，仍以历史遗留问题为由协议出让房地产用地的，要从严查处。

　　随后，广州市国土房管局根据国家和省里有关文件的精神，对这类用地作了初步清理。清理的结果是，广州市有几百宗共13.2平方公里的协议出让土地，面临在未来一个多月以内办理完有关出让手续的问题。

　　此外，广州市国土房管局提供的数据材料显示，自2003年6月至2004年6月，经调查、取证已认定的闲置土地共926宗，面积35.7平方公里，其中已收回土地使用权233宗，面积14.6平方公里；已注销用地批文81宗，面积2.1平方公里。亦即广州市尚有612宗面积19平方公里的闲置土地尚待清理、整顿、收回。这些闲置土地亦在补办手续之列。

　　这样，至少有32平方公里协议土地须在8月31日前补办手续。时间只有一个多月，恐怕握有土地的开发商和国土房管局工作人员都得夤夜加班了。

　　广州市国土房管局还规定，凡符合出让条件(即属原国有建设用地)或已办理征地转让手续的用地，并要求办理协议出让的，必须在2004年8月15日前持有效的规划批复文件，向市国土房管局提出申请。无有效规划批复文件的，必须在2004年7月31日前收建，并在8月31日前与市国土房管局签订国有土地使用权出让合同。8月31日前仍未能签订出让合同的地块，包括广州市闲置土地管理办法规定限期办理的时限超过8月31日的地块，今后按规定必须在市房地产交易中心公开出售。

　　至于广州市政府承诺协议出让的珠江新城、琶洲、金沙洲等区域内的村留地，若不能在8月31日前签订土地出让合同的，由村办理划拨土地使用权登记，将来土地转让或与他方合作的，必须公开进行交易，并补办土地出让手续。

　　广州市国土房管局副局长谢晓丹称，对符合条件送来的申请，市国土房管局各部门将通力配合，全力以赴，简化办事流程，缩短办事时限，并已针对8月31日前妥善处理有关问题等，“制定出办事流程”。

　　消失的利润

　　“1992-1998年间，开发商拿着政府批文征地，把钱给了农民，包括城区协议出让的国有土地，开发商花钱拆迁的，都会有大的经济损失。”谢晓丹出人意料地表现出对开发商前期投入可能损失的担忧，并透露市国土房管局“正在研究怎么公正估价协议出让土地前期投入的问题”。在7月23日的新闻发布会上，他不厌其烦地向媒体解释，原来协议出让给开发商的土地，开发商已经将征地费、拆迁费交给集体经济组织、农民和拆迁户的，现在直接面临着不能办或者办不了用地手续而被放在房地产交易中心公开出售易手他人的问题，“开发商原来意想的利润现在很可能没有那么高”。

　　出于这种情况，开发商自己要尽快办理用地手续，根据市场变化加快开发进度，“8月31日的截止日是全国范围内的，不是我们所能够左右的。”谢晓丹说。

　　对于广州市而言，8月31日截止经营性土地协议出让，将导致下半年存量土地的供应空前放大，此后该市存量土地供应将占主导地位。“好在广州市今年上半年存量土地出让比重已经明显上升，衔接及时。”谢晓丹称。据介绍，广州市今年上半年一级土地市场出让只有7.42万平方米，二级土地市场转让却高达84.71万平方米，占用地总数的绝对优势。尽管土地出让有滞后效应，但存量土地供应主导土地市场迹象十分明显。

　　与此相对应，该市今年房地产投资的总量与结构也有明显变化，具体表现在：2004年上半年，广州市房地产开发投资168.93亿元，同比增长0.9％，其中，续建项目呈现上升趋势，完成投资116.90亿元，接近开发总投资的70％，同比增长8.9％。而随着国家宏观调控措施的出台，新开工项目投资、纯土地购置投资呈现下降趋势，新开工面积为535.00万平方米，同比下降了12.2％；新开工项目完成投资50.70亿元，同比下降了13.3％；纯土地购置1.33亿元，同比下降了18.7％。资金来源总量为244.74亿元，同比下降0.8％，自筹资金、国内贷款比重下降了几个百分点，而利用外资和其它资金比重却呈相对上升之势。新开工面积和土地购置面积的下降趋势，有可能随着下半年大批存量土地的入市也有所改观。

　　广州市国土房管局在预测下半年土地市场前景时说，国家宏观调控政策和土地政策的收紧，反映到房地产市场，一些有实力的地产商将把目光主要放在土地储备上，但地价相对提高了，即房地产开发的门槛提高了，“这对于资金实力不很雄厚的中小开发商来说意味着什么是不言而喻的。”该局房地产市场管理处处长黄文波说，“但这有利于市场健康、有序、平稳发展，也给境外资金的流入提供了契机，加快了境外投资者进入中国房地产市场的步伐。”他透露，已经有境外机构开始在广州买地，“随着境外资金的流入，整个房地产市场将会出现新的运作局面。”

　　土地供应不会断炊

　　按照广州市国土房管局的说法，目前广州土地市场的“土地储备相当充足”，因而土地供应绝不会受“8.31”政策的影响而出现断炊的现象。虽然今年新增建设用地尤其是农用地转非农建设用地受到极大制约，但由于广州市在上个世纪遗留下来的存量土地还有一定的数量，“估计在2-3年内才能消化掉，盘活存量土地将是近期土地供应的重要对策。”

　　不过该局也坦承，广州房地产市场“仍然存在一些问题”，比如存量土地仍然过量，不规范的市场行为还时有发生。

　　本报记者在房管局提供的数据也发现，在“2004年上半年广州市老八区国有土地使用权转让成交情况表”中，尽管挂牌转让占了14宗，达转让总宗数的50％，协议转让10宗，其他转让只有4宗，但挂牌转让的面积却只有35.83万平方米，而协议转让面积达到了41.41万平方米，其它转让7.47万平方米，后二者合为48.88万平方米，占了转让总面积的57.7％，而且协议转让的同比增幅高达217.3％。

　　土地协议出让成交价格要远低于挂牌转让价格，再次得到证实。上半年广州市挂牌转让土地面积为35.83万平方米，转让金额为8.65亿元，而协议转让及其它转让土地面积达48.88万平方米，转让金额合计却只有6.75亿元。

　　对此，黄文波表示，“将根据市场需要和城市发展的要求，逐步出台一系列相关管理举措”，例如根据情况适当加大或紧缩供地规模，在年底完成地价动态实时监测系统等，以引导房地产市场健康、平稳发展。

　　目前，广州市的土地出让金仍然执行广州市政府1993年《广州市国有土地出让金标准》。据悉，广州市国土房管局于2002年开始制定，基准日为2003年7月1日，并于2004年3月经市政府常务会议原则通过的《广州市国有土地使用权基准地价》“近期将通过地价动态实时监测系统对外公布实施”。

　　基准地价标准对外公布后，开发商和市民只要在房管局官方网站的广州地图上点击任一地点，都能清晰地获得该位置的住宅、商业、综合办公、工业等不同性质的土地地价。据谢晓丹解释，该基准地价至今尚未真正实行的原因是，“以前未将番禺、花都、从化、增城纳入版图，现正在加紧绘制，很快就会公布”。