撰文|蜜妹
这是@闺蜜财经的第1257篇原创
在连续多个交易日股价走跌后，今天（4月11日），香港上市的房企合景泰富难得迎来一次大涨：截至蜜妹发稿涨超8%，可喜可贺。
不过，目前每股1.16港元的价格相比3月30日时1.5港元左右，依然跌幅不小。彼时，合景泰富年度业绩发布，资本市场随即来了个“下马威”——单日大跌超17%，股吧里充斥着愤怒的声音。
阅读完合景泰富这份年度业绩，蜜妹的第一感受是：知道会下滑，但程度似乎是夸张了些。
01
对比同行，从房企的核心指标来看，合景泰富的这份年度业绩似乎都算不上乐观。
先说营收。2022年合景泰富营收为134.53亿元，同比2021年的238.45亿元下降43.6%。此前中指院报告显示，2022年百强房企营业收入均值为371.6亿元，同比下降25.2%，合景泰富降速高于平均。
业绩报告说，降速的主要原因是疫情持久导致施工进度延误，物业交付因此延迟；封锁措施对该司物业投资及酒店营运造成负面影响；以及房地产市场年内转差，削弱了买家的信心——这也是大部分房企降速的原因。
略微亮眼的是，2022年合景泰富的物业均价涨了些，从2021年的13882元每平米增加到14770元每平米，当然背后也是城市间的交付组合及产品组合的差异。但这个数据很多房企是下跌的。
销售成本方面，合景泰富2022年的降幅并不及营收：同比减少17.3%为155.48亿元。其中每平米的土地成本从2021年的5321元增加到7625元；每平米建筑成本从2021年的4322元增加到7338元。
毛利润比较惨。2022年，合景泰富毛利润由正转负，为-20.96亿元，同比大降141.54%——这已是该司毛利润连续两年下降，2021年合景泰富毛利润同比降幅为46.09%。
合景泰富称，部分原因是因为包括车位及公共租赁房等一些低毛利或负毛利的物业在年内交付。
2022年合景泰富的按权益合并核心毛利为-38.70亿元，2021年为103.26亿元，降幅多少蜜妹不忍心说。
净利润更惨。尽管合景泰富似乎在进行节流，但似乎杯水车薪，2022年净利润98.42亿元，2021年这一数据为25.62亿元。归母净利润情况差不多，亏损92.41亿元，2021年同期是24.21%。
对比同行，合景泰富的这一表现也是逊于平均的。还是上面中指院报告的数据：2022年百强房企净利润均值21.9亿元，同比下降54.4%，合景泰富距离平均值的差距有点大……
基于此，2022年，合景泰富的毛利率、净利率都是负值，分别为-15.58%、-73.16%，为至少9年来的首次。
02
债务、融资相关情况来看，合景泰富情况要稍好一些，但压力依然不小。
截至2022年末，合景泰富的银行及其他借款、优先票据及境内公司债券分别为460.57亿元、272.12亿元、21.21亿元。
在银行及其他贷款中，须1年内偿还的短债有168.86亿元，优先票据中须1年内偿还的有约32.38亿元，所有境内债均须一年内偿还。这样算起来，合景泰富目前的现金及银行结余似乎不足以覆盖上述断站。
财报显示，2022年合景泰富的现金及银行结余同比超腰斩，从2021年的294.5亿元下降到103.4亿元，更别提2020年的445.8亿元了。蜜妹看了下，这个现金水平大概是合景泰富8年来的最低值。
因此，2022年合景泰富的负债比率飙升到161.8%，2021年还是79.2%。
2022年，合景泰富也被传卖楼筹钱，比如此前被惠誉披露的出售写字楼等。该司资产负债表显示，2022年其总资产同比减少了330亿元左右，为1999亿元。
对合景泰富集团有一定了解的蜜友大概知道，这家公司过去一些年布局了一些办公楼宇、购物中心等，分布在粤港澳大湾区、长三角、环渤海、成都、重庆、南宁等一二线城市，到2022年末已开业投资性项目共45个，其中商场11个，写字楼10个，酒店24个。
总负债方面，2022年合景泰富也降了些，但不如总资产下降多，从2021年的1714亿元，降到2022年的1597亿元。
还有一个情况值得注意的是，蜜妹仔细看了下合景泰富目前主要项目的分布情况，除了大本营广州，以及一些核心城市，不乏也有弱二线及三线城市，如南宁、徐州、台州、柳州、郴州等等，未来这些城市的去化似乎也成问题。
03
总的来说，合景泰富的2022年这个成绩，投资者担忧很正常，而且底部似乎还没到。前几天该司公布2023年3月份未经审核营运数据。公告显示，3月单月，合景泰富连同其合营企业及联营公司的预售额38.5亿元，同比减少15.1%；对应建筑面积约为20.6万平米，同比减少15.2%。
今年1-3月份，合景泰富及其附属公司连同合营企业、联营公司的预售额为117.31亿元，对应的预售建筑面积约为64.4万平方米。
此前的2022年前3月，合景泰富累计预售额约为130.74亿元，同比下降39.75%，好消息是降幅在放缓。
其实何止合景泰富，2022年房企里，利润跌，营收略涨算是好的；更常见的是营收、销售、利润都跌；更悲剧的，业绩“难产”，只能被停牌。
香港上市的内房企里，停牌的企业屡见不鲜。据相关企业公告披露，主要有以下几个原因。
核数师空缺或来不及审计。比如4月3日，大发地产停牌，此前该司曾公告仍正在落实委任新核数师，以填补安永会计师事务所辞任的临时空缺。
关键部门人员辞任。比如同样在4月3日停牌的祥生控股，披露的停牌原因就是“人力不足”。
此外，力高集团、大唐地产、上置集团、汇景控股、佳源国际等等亦纷纷进入房企停牌行列，原因大都类似。
根据港交所《上市规则》，若上市公司持续停牌18个月，港交所便有权将其除牌。此前已经产生了今年被摘牌的首家内房企：新力控股。
某种程度上，合景泰富是幸运的——至少现在还在交易；另一方面，合景泰富也是不幸的，短短两三年，股价便从高峰时期的14港元多坠落，回升之路遥遥无期。
未来会如何？但愿昨天才是最坏的时候吧。
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