20多城紧急“救楼市” 到底在救谁？

　　有安全感才会有信心，有信心人们才会购置恒产。

　　文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

　　自疫情发生以来，很多同学提问小巴关于房产的问题，总结成一句最简单的话就是：受疫情影响，房价究竟是涨是跌？

　　很遗憾，小巴不能给出一个确定的答案。

　　但小巴今天还是想写一写楼市。疫情发生的一个月来，楼市正在悄然发生变化，透过这些变化，或许你能找到自己想要的答案。

　　疫情之下，首先是地产商们忍不了了，开启花式大促。

　　比如，最博人眼球的有，恒大联手苏宁卖房，购房者不仅享受75折，还送5000元苏宁卡；再比如，中国金茂在成都推出了“买一送一”“买房送宝马”等活动。

　　开发商搞促销年年有，还不足为奇。关键是各地政府也坐不住了，据不完全统计，疫情以来至少有超过20个城市出台了各种楼市新政。

　　小巴查阅了各地的政策，简直五花八门，多到眼花缭乱，不过总结起来可以归为两大类：

　　➤第一类政策，主要是刺激我们去买房。

　　最重磅的莫过于下调首付比例，虽然目前仅有河南驻马店这么做。假如你有公积金，并且是首套房，首付比例从30%降到了20%，相当于购房的最大杠杆从3.33倍一下子到了5倍，直接在信贷上给楼市松了绑。

　　并不是哪里都敢动首付比例的，但地方政府掏口袋补贴点钱，还是可以的。比如湖南衡阳的购房补贴政策就非常贴心。

　　衡阳市内购房，所缴契税税率为1%的，由市财政全额补贴；契税税率为1.5%的，补贴2/3；契税税率为2%以上的，补贴1/2。新建商品房项目地下车位首次出售的，市财政补贴1000元/人。

　　除了掏钱补贴，地方政府还可以出面向银行砍个价。比如，驻马店的新政中有一条是：推动金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率。

　　当然，公积金也是可以灵活用的，比如南宁发布新政，允许公积金购买二套房。

　　此外，“抢人大战”还在继续打，比如小巴所在的杭州，一边卖力抗击疫情，一边热情开门迎客（加码“抢人大战”）——提高高层次人才的购房补贴，给予A类顶尖人才“一人一议”最高800万元购房补贴；B、C、D类人才分别给予200万元、150万元、100万元购房补贴等。

　　➤第二类政策，是从“救开发商”的角度，帮助开发商渡过难关。

　　关于“救开发商”的政策，各地大同小异，基本上有以下几种：

　　1． 准许延期，比如延期缴纳土地出让金，开竣工时间可延期、延期缴税等；

　　2． 提供房产税、城镇土地使用税的减免政策；

　　3． 加大信贷支持力度，降低企业融资成本，对还贷困难的企业给予展期或续贷；

　　4． 房地产行业主管部门牵头组织开办网上房交会，促成交易；

　　5． 降低预售门槛；

　　6． 有序开放售楼处。

　　自疫情以来，出台房地产新政的城市一个接着一个，政策的尺度和边界也在一点点扩大。为此，很多人疑惑：坚持了好几年的楼市调控是否会因疫情而放松？

　　以及回到最初的那个问题：疫情之下，房价会怎么走？在这个特殊的时期又该如何买房？

　　下面就来看看大头的分析。

　　整个中国，人们刚刚从长达近一个月时间的隔离状态中走出，甚至还惊魂未定，情绪仍沉浸在恐惧、焦虑以及对疫情发展的关切之中。社会生活尚未恢复正常，心理创伤远远没有得到抚平。

　　在这样的时刻，绝大多数人不可能将关注和关切的焦点，转移到楼市上来。只有少量有购房者等待的楼盘，以及现价远低于市场价的部分紧俏项目，情况会稍好一些。

　　理论上，房地产市场是受疫情影响最小的市场之一。

　　餐饮、文化、旅游服务等第三产业的市场，时间过了就弥补不回来。

　　而房地产市场的规律是，一年之中只要打开一个窗口期，市场爆发起来，三四个月的时间就可以让全年的销售量足够辉煌。

　　而这样的窗口期，完全取决于买方的市场预期，并非房地产企业通过自身的努力能够获得。

　　而市场预期，又来自市场信心。

　　今天中国房地产市场信心的恢复，短期取决于：1． 疫情控制的速度和程度；2． 特效治疗药物和疫苗研制的速度。

　　以上两条如果有较好的进展，部分市场信心就会在短期内快速恢复。

　　长期市场信心的恢复，除短期市场信心恢复的两条要素以外，还取决于：对病毒源头的追溯，对疫情蔓延失职的反思和追责，执政公信力的提升以及社会治理的进步。

　　否则人们永远没有安全感，安全感既包括生命安全，也包括财产安全。有安全感才会有信心，有信心人们才会购置恒产。

　　因此，房地产企业大可不必在现阶段做事倍功半的事情。完全可以利用这段难得的时间，加强企业管理，加强产品品质和服务品质的提升，为下一个窗口期到来做好一切准备。

　　当下同样是为购房者提供了难得的反复比较、研究做功课的时间。

　　但有一点可以确信：未来的市场，城市之间、品牌和产品之间，都将更严重地分化。

　　人们在比较城市性价比时，其中一个软性指标是：城市的管理能力和应对危机的能力。

　　我认为，目前各地出台的楼市政策还谈不上“救市”，也谈不上会对房价产生怎么样的波动。各地政府微调楼市政策，最根本的目的是给开发商提振信心。

　　疫情之下，城市的各个行业都停滞了，肉眼可见的是对服务业的巨大冲击，实际上负面影响同样传导到了房地产行业，比如对开发商的资金链造成压力。

　　而这正是地方政府所担心的，他们担心城市的投资者（开发商）对这个城市的信心受到影响。

　　所以，才有了延后交楼、调整预售时间、加大土地供应等各种措施，我认为地方政府微调政策的内核，是为了缓解开发商的焦虑，帮他们抢回失去的一个月。

　　目前，相对来说二线城市会比较着急，因为去年二线城市的土地市场比较火热，这些城市的政府肯定不希望这样的氛围因为疫情而腰斩，所以疫情以来不少二线城市都出台了各类政策。

　　疫情之后，线下售楼处关闭，开发商纷纷开始线上售楼，对于购房者来说，就如父辈学会了网上买菜一样，我们可以尝试一下网上看房和买房。

　　小哥正在直播卖房

　　况且当下正是刚需买房的好时候，定向折扣就是给到购房者的。不用担心在这时候买贵了，连武汉都没问题，更别说其他城市。

　　接下去，决定具体房价涨跌的很大一个因素是——疫情什么时候根本性结束？这决定了供货（开发商）和需求（购房者）哪个先反弹。

　　如果疫情4月结束，被抑制的刚需会率先反弹，开发商不至于太被动；而如果疫情持续到下半年才真正结束，不排除部分开发商因为现金流问题熬不住，会有更大力度的打折和降价。

　　2月23日中央召开的会议提出：

　　1． 将加大政策力度，防止经济运行滑出合理区间，防止短期冲击演变成趋势性的变化。

　　2． 要扩大地方政府专项债券发行规模；

　　3． 稳健的货币政策要更注重灵活适度，适时出台新的政策措施；

　　4． 一些地方财政受疫情影响较大，要加大转移支付力度，确保基层平稳运行，保工资、保运转、保基本民生。

　　这意味着中央已开始担心“短期冲击演变成趋势性变化”，地方债发行量会增加，国债也会增加。货币政策还有哪些新措施？降低存款基准利率，继续降低LPR利率，定向降准，通过调整MPA指标提高融资增速等。

　　其中，中央说的第4点非常重要。对于产业结构单一的三四五线城市来说，地产业还有沉重的“保财政供养人员工资、保政府运作、保基本民生”的压力。这就是衡阳、驻马店等地出台楼市新政的原因所在，主要是为了稳增长。

　　以驻马店为例，2013年常住人口689.5万，2018年末为619万，5年锐减了70万常住人口。人口吸引力低下，自有住房率偏高，导致这类地级市的楼市缺乏投资价值。

　　河南省驻马店市天中广场

　　我甚至认为，这类城市未来只能“求着老百姓买房”。而且，衡阳、驻马店并非少数城市的代表，恰恰相反，它们代表很多城市。

　　对于购房者，如果是刚需可以早点买。如果是投资，对于人口缺少增量、不在核心城市圈、在全国高铁网络中地位不高的三四线城市，不要轻易投资。

　　除了三四五线城市，就连经济转型较成功的上海和苏州也动作频频。上海不惜创造了新的“总价地王”，苏州大幅放宽了土拍中的预售条件。说到底，还是因为房地产业容易产生“快钱”“大钱”。

　　因此，从整个楼市的大趋势来说，我认为2020年注定是楼市政策变得“更宽松”的年份。为了稳就业、稳增长，并迅速见效，多数城市没有别的选择。

　　松绑是必须的，力度会不断加强。地方政府急，他们主要放松行政管制，减税降费，降低房贷利率上浮部分。央行则主要降低LPR利率。

　　下半年楼市或将显著回暖，当然也不排除部分城市还会收紧调控。

　　写在最后

　　写完稿子后，小巴看到一条新闻，23日，杭州副市长在视察一售楼处的疫情防控和复工工作时，说了这样一句话：“大家不仅要对经济有信心，更要对房地产市场，尤其是杭州的房地产市场有信心。”

　　小巴认为，政府“救市”，救的是开发商对一个城市投资开发的信心，救的是买房人对一个城市安居和投资的信心。所以，救市，救的是信心。

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责任编辑：李思阳