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2023年，在市场逐渐走出低迷时，不良资产处置公司该如何与房企合作，其他机会型基金如何发挥自身的优势加大对不良资产的处置力度？
主持嘉宾：
上海市国际股权投资基金协会副秘书长兼不动产分会秘书长 凤晓龙
讨论嘉宾：
润建咨询总经理 胡茂生
金地集团开发管理公司业务发展部总经理 张锋
瑞威资管副总裁、特殊资产事业部总经理 赵永华
北京金诚同达（上海）律师事务所高级合伙人 贺国良
凤晓龙：感谢主办方这次邀请参加我们的这次圆桌，这场对话在冯总这个环节非常恰当，因为冯总给我们把不良资产重整重构做了介绍。今天在座的有四位嘉宾，来自于不同的方向，实际上是能够在冯总这个话题之后做一些延伸和讨论，我觉得非常好。
我们长话短说，开始这一场的讨论，我简单的请几位嘉宾先做个自我介绍，然后快速进入主题，因为我们对话时间是非常有限的，也希望说多做几轮的讨论，能够产生新的火花。
赵永华：谢谢主办方，我是瑞威资管的赵永华，今天很高兴能够在这里和大家探讨这个话题。
胡茂生：非常荣幸和大家一起分享这个话题，我是润建咨询总经理胡茂生，我们有对项目的。
张锋：大家好，我是金集团开发管理的张锋，在不良资产项目上可以跟资方、原土地等等多方机构来共同把这个困境项目的价值重新的挖掘、生产重新经营好，去做好后续的处置。
贺国良：谢谢，我是金诚同达的贺国良律师，我们做了房地产领域的并购业务，所以可以站在相对独立第三方的角度来和各位甲方做一个探讨。我觉得从不同的产业的角度，从住宅，从不良资产，从REITs都可以，像我们不同客户在这些项目操作上的成败经验和教训做一个简单的分享。
凤晓龙：从我们几位嘉宾的自我介绍也能看出来是来自于不同的细分方向，有来自于做资管的也有资本的退出，有房地产代建业务的金地，当然也少不了中间的服务机构，专业的律师事务所。
我们这一次交流希望从三个方面做一些切入，主办方也给我们做了一些议题讨论做了安排，核心是有两个方向，一个是大家可能也想了解我们在座几位嘉宾对于目前的房地产市场的环境如何看，比如目前住宅市场当中面临的问题，对于房企来说是问题，对于行业来讲是大问题，但是对于做不良机构来讲是一个非常好的机遇，大家如何去看这个环境。
第二个重点就是探讨一下在冯总主讲之后，具体在实操层面，我们在座的几位如何在经验以及操作当中如何去，做请大家来做一下交流。
还是请赵总先来，从宏观层面来讲讲市场环境如何去看，当然里面也包括房企目前所面临的一大堆的问题和风险。
赵永华：我认为我们整个住宅房地产新的格局，经过这几年的整个调整以后，市场的蛋糕或者份额越来越小，在缩减。这样子的话，我认为第一个就是整个房企的赛道可能会发生一些变化。
从98年房改到现在，这么多年来一轮一轮的房地产调整导致了原来整个住宅房地产已经逐步变了，原来整个依靠人口城市化红利所带来的市场，我认为已经差不多饱和了。
这样的话，房地产企业要找出一个新的赛道来，从我个人的观点认为，因为随着目前整个政策层面的放开，尤其是租售并举、保障性住房这些政策的放开以后，我认为未来整个房企投资的重点之一可能是会放在保障性住房以及长租公寓上面，这是我认为的第一个观点。
第二，在整个市场经过这么多年的洗礼以后，我认为未来还有一个房企竞争的赛道就是高端房地产，这里的高端不仅仅是价格高，也不单指价格高，因为随着人们生活的改善以及共同富裕目标的实现，实际上未来人们对生活追求的品质会越来越高，这样绿色低碳、环保、智能环境好的住宅，可能会成为一个需求点。
当然，这几年房地产的利润越来越薄，高端房地产是不是未来会成为整个房企拼杀或者厮杀的战场，我觉得可以拭目以待。
第三，这几年三四线城市整体都是供大于求，那么未来房地产企业的竞争在哪里？三四线城市还是一二线城市还是在哪里？我个人观点，在未来产业跟经济有依托的大都市圈中心城市，以及特大城市。
因为这些城市还在发展中，而且发展速度很快。那么这个发展会导致大量的人流入，带来购房的需求，我认为这些区域跟城市未来有可能是房企所关注的区域。
这个是我对未来住宅房地产市场简单的一些看法，总之，我认为接下来房企应该要逐渐的转变观念，立足民生，给自己的地产项目不断的赋新。谢谢大家！
凤晓龙：谢谢赵总，就是房企目前面临的环境变化，包括赛道也在变，后期的业务可能也需要做调整，包括产品的组合也需要做调整，另外的竞争条件跟区域竞争格局也发生变化。
实际上从不良资产处置来讲的话，赵总已经讲到这个点，实际上这个选项也是需要考虑。我们请胡总。
胡茂生：我来说一下这个困境房产纾困里面所面临的问题和我自身的一些感受。以前的一个项目烂尾，一烂可以烂上十年，所以纾困特别难。这一轮房企集中爆雷项目特别多，所以这些房产停滞的话就会影响社会的稳定。
这一轮房企的纾困政府有一个要求，就是三保，保交楼、保民生、保稳定，是联系在一起的状态，所以这一轮纾困是背后参与原来的项目的各方背后是顶着很大压力，他们不得不往前推进，这是一个共性的问题。
以前的一个项目纾困可能等上十年还解决不了，关键的原因并不是在于项目很复杂，是在于项目的参与各方利益诉求和预期是不一样，达不成一致，所以没办法进行下去。
但是如果有政府在里面，各方参与的预期会适当降低，但是不能说就扔在地板上，不需要。虽然说纾困的第一个我觉得是各方沟通预期很重要，在这个预期下要摆困难，政府的压力在后面也有，要让他们形成共识。
第二个预期有了，适当的降低之后，就来提纾困的目标。因为原来的困境方房企更多项目都是有金融机构的参与，金融机构一参与到这里面，有的时候目标不是前台的业务团队说了算，也不是中后台说了算，可能有一些是AMC投资的，更多的是信托的，决策是不一样。
所以在这里面我们说纾困的化解，既要通过市场化方式去改变预期，然后设定一个目标；也有一些项目在地方上得到支持，但后面纾困的时候项目是给金融机构。
推动太难了，又基本上停下来了，根本原因就是现实和理想这个差异很大，到后面会产生很大的分歧，然后让项目在执行面上就不知道怎么去做了，因为很难实现目标。
所以我觉得目标的设定，参与各方都得要清楚的知道这个问题，而且我觉得不能回避。像去年有很多项目金融机构过来之后，然后找代建，进场没多久闹的很不开心，关键原因就是两者的利益目标不是一致。
原来在接管的时候，信托团队跟决策层汇报对这个项目接管，但是没有明确下达这个项目的目标是什么；有些代建机构近期也尽量回避这个目标，好像是避免谈这个话题，前面不谈后面就难了。
所以在我们后面这个项目里面我们觉得还是纾困是一揽子的事情，不能说前面走了一两户，又成了新的一个困境，要把这个问题我觉得是不可回避目标的问题，有了这个目标之后，一些要做风险隔离。尤其是集团在某个地方有多个项目的时候，我们去选的纾困项目，总的来说还是不错的，但要考虑风险隔离。
因为一城一策的处理，有些好的项目如果没有做风险隔离，可能会被其他项目所拖累，也导致你这个项目跟其他项目也一揽子纾困了，这个也就没有达到自己的目标。
风险隔离可能就是要在股权上跟原来的爆雷房企隔开，隔开之后再设置交易结构，比如就是新进入的或者是原来的信托接管，但是要考虑交易结构的合理。
可能有些项目还涉及到流动性，要支持流动性的补充，要考虑好一种交易结构，如果没有流动性的支持，尤其是当前市场环境并不是很好的背景下，流动性的支持是特别重要。有了流动性的支持，后面就是我们说的纾困，落实之后，后面的管理要一揽子考虑，就是采用什么样的管理模式，管到哪个程度，哪个层次负责哪个事情，是什么审批的程序，怎么实现管理的退出，怎么考核这个管理，我觉得都要在这里面要明确。
不明确的话，因为有的时候需要两年或者三年把这个项目退出，在后面实施过程中就会产生很多沟通成本，会产生很内卷的情，所以这些问题要提前考虑好。
第二个就是原来的金融机构是优先，在有新的金融机构参与进来就不一定优先了，到底是收益原则还是止损原则，我觉得这个也要达成一个共识。
获得一个目标非常的关键，因为如果不是一个上行的市场，整个参与可能还是负面博弈，后期要有收益，前期肯定有一些让利。
怎么沟通让前期让一些利出来，把这个项目带动，才能够实现一些退出目标，我觉得这个也是我们当前在纾困过程中所碰到的一个很大的话题，也是很有挑战意义的这么一个事情。
凤晓龙：好的，谢谢胡总。胡总想的比较透，大的环境在变，目前我们看到对于纾困的企业这轮所经历的市场的因素，跟之前有很大的不同，特别是政府端的支持。
比如说我们所在上海，上海的三中院跟我们也有一些政策的支持，也比较明确对于不良资产处置是有要求的，另外一个从政府端来讲的话，我们的营销环境是纳入了不良的一个考评。
所以说从政府端支持来讲的话政府是必须要做一些工作的，这个跟过去我们碰到的环境还是有所不同。
其二就是在去做项目的时候，利益相关方不同的因素都做一些决策，当然也有很多的问题，如何去解决，包括投资方，我稍候可以请我们胡总就一些方案可以单一的做一个案例分享。
现在请来自于金地房企的朋友结合市场的环境变化，您最深的感触是在哪里？就是对于目前市场环境来讲，以及结合我们第一个议题方向，可以简单聊一聊。
张锋：谢谢主持人，我们关于整体的宏观的房地产行业的环节在座的很多专家就不多提了。
金地代建业务进入40多个城市进场观察简单跟各位分享一下，首先从需求端来讲，进入今年之后还是会观察到市场复苏的一些情况，但是这个复苏由于一些底层的信心，包括去年的一些行业供给端出现的巨大的问题，复苏我特别同意刚才赵总分享的观点，就是政府极度不平衡，可能在都市圈城市我们销售的情况量价的情况都非常好，但是在三四线城市从市场的高中低端来讲可能还没有完全恢复。
从需求端角度我们看到的两个情况有复苏但是很不平衡，市场分化。从供给端来讲我们觉得经过去年前年调整以后，我们从房地产企业经营模式，或者说业务的组合，它的生产模式都会发生比较大的变化，尤其是代建最近都是这个行业的热点。
为什么代建呢？从目前的市场生产供给端角度我可以看到未来至少两三年房地产企业必须要利用这种代建的服务和生产模式去维持自己的生存，市场也提供了这样大量的机会。
近来大家都知道很多城投在拿地，就是促进的流向，新增的增量土地流向大部分流向了城投类的企业，截止到今年3月份的时候只有大概肯定是不到20%，百分之十几，20%的量进入了开发周期，也就是未来还有城投兜底拿地的土地供应有80%的量待入市，这些城投企业是非常缺乏团队和品牌等等这方面的生产要素。那么对过往在房地产行业经营二三十年的企业来说还是一个机会，通过代建和城投的合作，可以把市场存量的土地做变现和推向市场。
第二个就是今天这个会议的主题了，刚才演讲的嘉宾冯先生也有分享，这个市场上有数千亿的资产代建，至少有两三年的周期才能完毕。还有保障性租赁住房，今年开始我们观察到政策已经不是在国家层面的导向了，已经非常多的城市落实到今年的一些建设任务当中。
在这个过程当中，同样的政府一个需求就是在项目的开发建设需要有专业的管理团队去组织实施，在这三个方向上都是为我们房地产行业的生产端的参与者提供了大量的机会。这个就是我对市场从我们企业这个角度的一些观察。谢谢！
凤晓龙：谢谢，因为代建在这一轮风险处置当中的角色是非常重的。接下来是贺律师。
贺国良：谢谢，今天是住宅房地产开发的新格局，也就是一个局的问题。有一个小说叫做《局外人》，我们三位从某种上角度是局内人来看这个问题，作为法律从业者是不是从局外人的角度看一下这个行业，是不是可以冷静的，就是在座的各位可以冷静的不带偏见的看我们房地产这个行业，我觉得是非常重要的。
就是在这个行业面临急剧变化的情况下，我主要是从两个角度看，第一个是从行业角度看，当然是从我这个行业角度看，有可能是班门弄斧了。但我觉得有两个趋势还是值得注意的。
一个就是重的越重，第二个就是轻的越轻。
主要体现在几个方面，第一个方面就是有很多新的不适宜住宅房地产开发为主的开发商已经进入这个领域了，我们很多客户他们是地铁公司，中铁公司，当然还有AMC下面的房地产公司，他们以前不是以住宅开发为主，他们现在进入重资产行业，为什么呢？因为他们以前是不三高的，所以他们具备这个条件在市场下行的基础上来做重资产开发，第二个重就是在一些新的业态，和新的模式中间，比如说城市更新、旧城改造等等，为什么那么多的大的开发商做这么重的资产，所以我们站在旁边的角度看这个问题，重的越重。
轻的越轻，就是刚刚张总讲的，头部房企大家都来做代建是不可行的，但是前面已经先行者也许是有机会的，所以从代建角度来说我们做了30多个代建项目，我们觉得代建肯定不会成为一个地产公司的以开发为主的地产公司的主赛道，他只能成为服务的一个赛道，所以我从行业角度来看这个问题，从法律角度看这个问题，因为我们有看到过重的越重，轻的越轻。
但是不管是什么样的情况，经过下行的考验以后，不管是轻重，大家都非常重视法律问题，以前代建我想张总你们做代建是不做尽调的，只要有项目就做了。
因为你代建项目有可能是政府项目做投标，政府项目对你的要求是非常严苛的，你如何设计你的报价方案，你的预期，你的成本管控，必须在招投标之前把这个项目完全吃透了才有可能做出双赢或者平和的交易架构。
因此我觉得在目前这个格局下，确实有资源他越来越注重的。有品牌的，有管理能力的，他越做越轻的，但不管怎么做都现在比以前相比，他们都更重视风险的管控。谢谢！
凤晓龙：好的谢谢，我总结就是两个分，一个是分化，一个是分工。分化就是房企的竞争格局也在分化，也看到说轻资产和重资产也在分化。
另外一个是分工，我们几位专家都提到了后续做的所谓服务行业，跟投资行业也是像是有很大的区别，从三高驱动性的模型这种方向是像专注做的，建设工程。也是专注做资产管理的，也是有一些分化。
我们第二轮想重点讨论一下关于风险化解当中的做法，以及关于AMC参与中房企合作的机会，我们也有不同的看点。先请赵总来分享一下。
赵永华：好的，我们把第二轮和第三轮一起来阐述了，实际上房地产是国民经济很重要的产业，大家知道房地产实际上它的相关的贷款占到银行整个信贷总额的大约40%，房地产的相关收入占到当地政府综合财力的50%。
房地产占城镇居民总资产的60%，那么这么重要的一个产业，国家当然不希望出问题，所以说在调控的同时，也希望能够化解当中的风险。
但是房企的风险主要我认为有两个，一个是现金流的风险，第二个是经营问题的风险，就这两个问题我发表一下自己的观点。
第一个我认为在当下房企无论遇到什么问题，就像刚才张总、胡总讲的，一要稳信心，保交楼、保民生这个问题是绝对不能耽误的，以这个为重。第二个我认为要强输血，防风险，所谓这个指的是你房企的融资部门，不要说我现在现金流有了就高枕无忧了。要在现有的政策大背景下能用的信贷、发债、股权投资，不动产私募基金，要拓宽所有的融资渠道，做好现金流的一个风险防范。我认为这个是房企的重中之重。
第二个我们瑞威在过程当中也碰到过中小房企发生问题，怎么办？我认为发生问题以后迫不得已房企要自救，所谓的自救，因为有那么多高额的债务压在你身上，不行你就自己申请破产重整给自己一条生路，把减轻整个债务利息上的压力，然后再通过重整的方式看看能不能再获得重生。这样子至少还能够让这个项目存活下去。所以说我认为一个是强输血防风险，第二个必要的时候还是要自救。
同时在房企发生问题的时候谈到了AMC合作机遇的问题，原来的AMC在现在国家层面政策的加速下越来越在回归主业，同时AMC参与到房企当中去化解房企的风险也在加速。但是原来AMC传统的作业模式，比如说AMC的收债和代建这些还是可以存续下去的，但是我倡导未来AMC在房企破产过程当中更多的去扶持房企的重整，让房企给予新的生命力。所以说我认为AMC未来也是要重新调整自己的一个战略投资的方向，重新在有更多的一个业务方向。
凤晓龙：好的，接下来请胡总来谈谈关于咱们润建咨询在做房企项目当中的一些困境项目有哪些特点，你们在做方案有哪些比较在经验层面有哪些是可以跟大家做分享的，就是针对这一轮的困境项目。
胡茂生：确实这个困境很难，你要说哪一个能够形成经验。
凤晓龙：你可以举个例子。
胡茂生：我觉得这个很难，如果一单干成了，新的一单就干不成。所以这里面我觉得心态特别重要，可能我们天天都在看不良资产，也在和各方面都在谈，在了解，但是我们心态不能抱着这个项目就一定做的成。
在这里面我觉得各方的预期和交易都是围绕着一系列的合规性去做的，你像五大AMC，几大AMC还有地方上的AMC，各个AMC做的主营业务和合规性要求都是不一样。所以在这里面有些预期能沟通，能够各方面都能够有一些共同诉求，但是在形成交易结构的时候合规性里面特别难。有的时候这一家因为某一点过不了，到另外一家这一点不是问题，但是人家能过的到那一家又成问题。
另外还有一个特点就是从我们这一轮看到多家金融机构共同去处置一个不良资产成为一个很大的障碍，因为这一轮本身如果有多家机构在一起爆雷的项目，形成困境项目是特别难处置，所以这个也是很多机构来说，我既然进来处置的话，可能它一定是以拉高为主，甚至说在它的层面上先把融合掉，再来做处置。而不是说一个项目同时引进多家投资机构来做这个事情。
另外这一轮还发现一个最大的问题就是大家都不愿意多掏钱，有限的几千万的，个把亿的好说，资金更多的搞不动。有一些项目存续的资金，在十多个亿以上的根本就很难弄，所以我们在选择项目方面也是特别去考究这个情况。
凤晓龙：好的，谢谢胡总，接下来请张总，我们代建公司我们金地也和很多AMC合作，请你分享一下处置风险资产新的模式。
张锋：好的感谢主持人，金地这方面已经进入项目重整完重新推向市场的项目，现在有一个，同时还有在南昌等等省会城市有四五个项目，今年有可能能面市，这是我们在困境资产，而且是标标准准困境资产原开发说爆雷项目上的经验。
我想首先回应刚才第一个话题，就是胡总谈到的一个问题，就是实际上确实去年包括我们在内，包括我们的同行在内进入到代建项目市场上数量不少，可能应该在十几个规模，有的项目其实没有进入开发期，还在早期阶段僵持，这个其实就是刚才胡总提到，各方的预期差，如果在前期没有很好的平衡掉，匆匆忙忙的招了一个代建进场，很可能就会面临这样那样股东的矛盾和供应商和总包之间的矛盾，这些处置起来非常难。
所以其实针对这些特点我们其实对困境资产项目，我们可能有点小的见解，就是我们不着急进场，我们提出了两阶段，三种服务这样的模式。
两阶段就是一定在困境资产的处置前各方的条件达成之前来一轮盘点期，我们也好，或者其他的我们同行都可以提供从项目投资，项目重组视角的盘点期的咨询服务。盘点期其实就是起到一个梳理复杂的项目状况，然后拉平各方的预期，让各方都在一个相对理性对话的语境之内把我们的教育条件设置好，避免后续的更复杂状况的出现。
第二个阶段才进入到项目真正的管理实施期，管理实施期作为开发企业来讲我们其实又可以提供两种方式的服务，一种如果这个项目还是需要有原土地方进行后续的开发管理的话，我们作为第三方我们可以提供更贴身的，更下沉到项目一线的监管服务，项目托管服务，过往这些项目出问题，其实往往是原来的一些投资企业可能房地产市场比较好，投了钱之后，也就被委托当地的律师事务所做了，但是实际上房地产经营还是成本管理等等甚至资金方面的管理这个都是容易出问题的点。所以实际上对于困境资产项目如果进入到重整期的话，如果出现了二次拉困，那就完全死掉了。
如果不会出现我们也会出现更强的监管服务，我们可能在这套服务里面就不是一个纯第三方的咨询机构了，可能就不光是法务、财务了，我们要向项目委派项目总，要向项目委派成本经理和财务经理，至少是三个角色，三个角色在后续开发当中避免项目的二次定位错误，或者是再做成本的推介等等，这个是在托管期间做的服务。
整个生产阶段最标准的服务就是标准的代建服务，如果这个项目还有机会重新引入一个新品牌赋能，我们就在第二阶段去提供完整的全过程开发管理服务。在这个过程当中也有刚才胡总提到第二个问题，就是在生产的经营阶段，多方角色的存在，互相的博弈、打架这种问题怎么处置。
这块其实在代建方，各家代建企业的基因和特色不一样，我们可以说在业内还是比较善于处理这方面问题，因为从2018年经济管理单独把代建板块作为一个经营单元，我们单独成立以来，18年到20年在市场上应该做了最多量的和资方共同赋能项目的配资代建，我们大概超过30%，最高峰超过一半的项目都是和内外部的资方一块跟项目做服务。
到了2021年之后，随着市场环境变化，我们又是比较早期就跟各类资方AMC等等共同进入困境资产处置的一个代建企业。所以我们在具体项目经营管理服务里面，我们可能做了几项创新。
第一从18年开始我们从代建类型项目治理结构方面就采取了管理委员会的机制，这个机制有多方人进去，形成不同决策的体系，加强多方决策的效率。
第二个很大一个问题多方决策怎么解决信息不对称的问题。我们也是在业内比较早期就开发了驾驶舱，它是一个PC端和手机端都有的信息管理工具，这个驾驶舱让所有各方把项目经营的信息做到非常对称的一个拉通，当然驾驶舱背后还有一套就是项目管理各项经营的星级系统，这个我们从18年开始就积淀了，这个三四百项细小决策，在多方经营的时候应该怎么去分解，怎么去分判。
这个应该是行业目前没有做到的，就是去年五六十家行业都陷入代建，如果不是一个把代建作为一个独立的板块、独立公司经营的时候，它的权责分判的体系、内部管理的体系，完全还是自上而下的一套金字塔体系。
而代建服务的本质，尤其是困境资产复杂项目的处置就是一个开放的服务，所以在这块我们已经做了有5年的经验了，把多方合作的这套权责分判体系做的颗粒度非常细致，根据项目具体的情况来去做分解和设定。
这样在具体项目的体制方面，无论从刚才我说的前期怎么把各方的预期拉平，到中后期加强监管，以及在过程中去用信息化去用各种我们成熟的一些管理体系去协调好各方的决策和意见，这是我们从开发管理与服务的供应商角度提供的方案。
凤晓龙：好的，谢谢张总的经历的确是在目前困境资产处置当中也处理了一些新的模式出来。也是在博弈多方当中的处理方式。接下来我们请贺律师。
贺国良：好的，谢谢主持人。其实都是不良资产处理的新方式，还有新模式，都是新的问题，但是我的第一个观点就是AMC和不良资产都不是新问题，因为他们已经存在二十年了，但是这个老问题有些新的特点，我总结一下，就是两个特点，三种方式。
两个特点就是第一以前的不良资产处置是很快的，现在是慢的，就是从快到慢，为什么？因为当时是单一资产的处置，通过拍卖立马就可以兑现的，现在是一个项目的盘活和要求完全是不一样的。
第二个就是从破到立，在过往的案件里面只要有资金基本上就可以把这个项目买下来，写字楼买下来，住宅买下来，现在不是，要求不仅仅是有资金，还需要非常强大的专业服务能力，例如金地这样的代建公司。
在实践中间无论是从两个变化，从快到慢，都需要极强的专业整合能力。比如说刚刚几位嘉宾都提到了破产重整，在这个中间如何设计破产重整的方案，如何去选择投资人，投资人如何去选择好的合作伙伴，包括律师事务所、会计事务所、包括第三方咨询公司、代建公司，这都是在目前情况下的新话题。
所以说有这些新变化，老问题，对于AMC房企合作来看的话，主要是三种模式，第一种模式就是AMC自己内循环，就是AMC自己本来是项目的股东，他把另一方合作伙伴的股权收购下来以后，由AMC自己旗下的地产公司来做代建继续开发。这是做内循环的。
第二种就是AMC作为投资方与专业的第三方代建机构，就是金地这样的合作。这是目前看下来比较多的情形，因为AMC只有钱，也没有管理能力，他也没有品牌，所以确实需要像金地这样的方式为客户服务。
第三个就是作为投资方本身被投企业还是有良好的操盘能力和品牌能力的情况下，这种情况下继续有原项目方进行操盘。这是目前AMC的实际情况，但是我觉得AMC介入不良资产，它虽然是一个长期过程，我总结下来就是AMC介入房地产不良，其实就是一个在目前情况下是一个度人与度己的问题，如处理不良资产就是帮助了这个项目的盘活。
另一方面，AMC本身是很多项目的股东或者投资人，如果不帮助地产公司、项目公司把这个项目盘活的话，他自己本身也会陷入困境。大家可以看一下AMC的年报，已经很明显看出他们的业绩是下滑的，原因直接与这个地产行业是密切相关的。
因此我对于AMC在新情况下如何与地产公司的合作，我们认为是度人与度己，争取各专业机构合作，解决刚才几位老总提出来的供应债的问题，这都是可以解决的，不是不可以解决的。
凤晓龙：好的，谢谢四位嘉宾，因为时间原因我做一个总结，结束我们这场对话。
风险处置是有博弈的艺术，因为需要解决很多方面的因素。另外一个就是不良资产处置，因为有很我逆周期，还有非标，每一个项目有每个项目处置的特性，另一个是高折价性，这个资产大家到底有多大水平的估值，这是见仁见智，另外就是资产处置相对周期是比较长的，所以从整个的资产本身投资来看的话，它是一个非常有高价值性的资产标地，如何更好的真正让它能体现它的价值是来自于我们在座的嘉宾以及在场的我们专业的朋友们，实际上是这个话题是老话题，但是我们有新问题。
面临着新的市场格局我们也需要去找寻新的途径能够给市场提供新的钥匙，打开我们不良的市场的机会，我相信经过短短40几分钟的讨论也不足以能给大家带来新的非常非常大的见解，但是我们希望说这是一个契机，能够给大家了解新的机会，也能够把在场的好的做法，好的公司的模式，能给大家做一些分享。
我请我们在场的观众也掌声给我们四位嘉宾给予鼓励。谢谢！
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