乐山房企领地赴港递招股书 规模扩张下隐现的负债与现金流难题

来源：观点

如此看来，现金与负债并不能构成平衡，赴港上市成为领地补充现金流的好方法，至于上市之路是否顺畅，则犹未可知。

观点地产网 即便是在疫情影响下，也不能阻挡房企们原定的赴港上市计划。短短半个月之内，便有三家房企递交了招股书，继金辉集团、上坤集团之后，乐山房企领地也悄然跟上步伐。

1999年4月，刘玉辉与兄弟刘山、刘玉奇白手起家，成立了领地集团，在四川省乐山市开展业务。偏安一地七年之后，2006年，领地集团将总部从乐山市迁至成都市，亦于同年开始在全国拓展业务。

如今二十多年过去，刘氏三兄弟成为四川圈里公认的隐秘富豪，另一边二代已经准备上位，刘策（刘玉奇之子）及刘浩威（刘山之子）均于2019年1月获委任为公司副总裁，上市计划也提上日程，一切都在紧密进行中。

4月9日晚间，港交所披露了领地控股集团有限公司的招股书，将近几年公司的营运数据、财务信息、发展状况一一披露。这家四川的隐秘房企，终于开始向资本市场揭开自己的面纱。

根据观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单，领地集团2019年合约销售金额排名75位。另据市场研究机构统计显示，领地集团2019年全年实现操盘金额仅为237.4亿元。

虽然规模并不算大，但领地很早就提出了“千亿”的目标。按照领地原先的打算，2018年销售目标300亿，2019则要实现千亿。但2018年连300亿都未触及。

去年，领地集团20周年品牌发布会上，董事长刘玉辉称，将全力以赴完成重点省份70余个核心城市进驻，力保100个以上优质项目覆盖的阶段性战略目标，最终在2020-2021年实现领地集团千亿战略的新跨越。

于2019年底，领地拉来恒大前副总裁许晓军加盟。当时熟悉领地的相关人士表示，许晓军加入地产总裁一职，是希望能够助力领地实现千亿目标。

一贯对“千亿”有着执念的领地，究竟发展得如何？

千亿步伐与波动的毛利率

招股书披露，领地控股主要专注于住宅及商业物业的开发和销售。此外，持有部分自主开发的商业物业作进一步投资用途并从事酒店管理业务，亦提供项目管理服务。

截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，领地控股收益分别为53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元；利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元及6.72亿元。

其中，物业销售收益由2018年的44.55亿元增加67.3%至2019年的74.52亿元，主要是由于已确认总建筑面积增加。数据披露，物业销售收益占总收益比率超过98%。

酒店业务收益由2018年的620万元增加494.7%至2019年的3710万元，主要是由于2019年1月成都领地希尔顿嘉悦里酒店开业，而次要原因是2019年7月西昌隐居邛海度假酒店开业。于业绩纪录期间，领地控股经营三家酒店。

在毛利率方面，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，领地控股毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8%。毛利率波动较大，且处于较低水平。招股书解释称，业绩纪录期间的毛利率波动，主要是由于个别不同的项目毛利不同，且项目销售尾声阶段所剩物业位置吸引力不足而价格较低。

而于2017年、2018年及2019年，净利率分别为12.2%、11.5%及8.9%。对于净利率连续三年下降，招股书中称，根据建设及交付计划，大部分物业尚未完成故未有向客户交付，因此利润净额波动，而净利润率下降。

在土储方面，领地控股已形成以成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区为核心区域的全国化布局，项目分布于全国20多个城市，包括新疆、佛山、成都、北京、长春、乐山、眉山、西昌等众多城市。

截至目前，领地控股有90个处于不同发展阶段的房地产开发项目，其中74个项目由其附属公司负责，16个项目由其合营企业及联营公司负责。

截至2020年2月29日，领地控股总土地储备为1331.45万平方米，包括未售可销售建筑面积以及已售但未付建筑面积41.24万平方米、开发中物业总规划建筑面积734.43万平方米及持作未来开发物业估计总建筑面积555.78万平方米。

在计划方面，领地控股打算专注于二线及主要三线城市。招股书称：“我们将继续巩固于中国西南部的市场地位。倘有机会，亦将继续提高于其他地区的投资，如华东地区，并拓展至中国更多的区域经济中心。”

负债激增与现金流为负数

事实上，近两年领地加快了原先扩张的步伐。于2017年，进一步扩展至河北省承德市。2018年，进军重庆市。在领地集团2019年度会议上，集团副总裁戚大东还提出“快周转、标准化、强执行、严考核”的运营口号。

而领地的身影也频频出现在各种合作签约仪式上。2019年底，领地集团与京东签订战略合作，把线下的业务进一步拓展到线上；今年3月，领地集团与大发地产在房地产开发等领域建立战略合作关系。

另一方面，领地多个项目也拉来了一些合作者。去年，领地乐山的项目引入了金科和碧桂园，河南商丘两地块与雅居乐地产联合开发。

也许是扩张步伐过快，领地背后的弊病也变得更加明显。

其中包括负债的大幅增长。截至2017年、2018年及2019年12月31日，领地控股的未偿还银行及其他借款（包括信托及其他融资）总额分别为35.86亿元、78.54亿元及117.55亿元。同期，其未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%，融资成本正在不断增加。

而净资产负债比率也攀升。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，领地净资产负债比率分别为0.6倍、1.1倍、1.4倍。

流动比率则保持相对稳定，于2017年、2018年及2019年12月31日分别为1.3倍、1.3 倍及1.2倍。可以窥见，其偿还短期债务的能力并不算高。

另一方面，领地连续三年录得经营活动现金流量为负，招股书解释，主要是由于物业开发活动及土地收购持续增加导致业务营运所用现金庞大所致。

数据显示，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，经营活动所用现金流量净额分别为-1.87亿元、-42.88亿元、-31.12亿元。

另据招股书披露，业绩纪录期间，领地的受限制现金也不断上升。由2017年12月31日的2.11亿元增至2018年12月31日的5.2亿元，再增至2019年12月31日的16.37亿元，大致与项目数量增加导致预售活动的增长一致。

截至2017年、2018年及2019年12月31日，领地现金及银行结余分别为9.96亿元、14.63亿元及31.78亿元，当中包括受限制现金、已抵押存款、银行及手头现金。

如此看来，现金与负债并不能构成平衡，赴港上市成为领地补充现金流的好方法，至于上市之路是否顺畅，则犹未可知。

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