来源：光大证券研究
报告摘要
市场行情：本月光大地产AH核心物业指数*（剔除新股）+1.96%
指数：本月：受新股上市影响，A H核心物业指数单月涨幅35.27%。排除新股上市影响，单月涨幅1.96%，跑输上证综指4.24pc，跑输恒生指数5.04pc；2019年：光大地产AH核心物业指数上涨187.46%；剔除新股上市影响，光大地产AH核心物业指数*上涨130.72%，跑赢沪深300指数94.6pc，跑赢恒生指数121.6pc。
个股：本月涨幅居前（%）：新大正(+79.0)、永升生活服务(+13.8)、新城悦服务(+8.8)、佳兆业美好(+6.6)、雅生活服务(+6.5)；2019年涨幅居前（%）：新城悦服务(222.2)、永升生活服务 (199.0)、佳兆业美好(187.3)、 招商积余(179.0)、雅生活服务(161.0)。
港股通：本月持股比例变化(pc)：中海物业（+0.44）、碧桂园服务（+0.02）、彩生活（-0.28）、绿城服务（-1.15）；2019年持股比例变化(pc)：中海物业(+4.24)、彩生活(+0.59)、碧桂园服务(+0.16) 、绿城服务(-1.07)。
行业动态跟踪：七部委发文促发展，多地发布行业标准
七部委印发《关于促进“互联网+社会服务”发展的意见》；住建部两项标准征求意见；民政会议召开，提出完善社区治理体系；民法典（草案）四次审议稿完善高空抛物坠物责任规则；河南、重庆、湖南、广州出台相关行业标准，福建、青岛开启垃圾分类；河北推进“三供一业” 供水分离移交工作；海口出台《物业服务企业信用信息管理办法(试行)》。
企业动态跟踪：物业龙头进军东南亚，多家登陆资本市场
经营动态：万科物业、保利物业与退役军人事务部签署协议；万科物业转让“第五食堂”80%股权；保利物业中标中国延安干部学院；碧桂园服务、绿城服务进军东南亚；中海物业为驻澳部队庆回归20周年大会提供服务、中标香港教育局项目；中航物业召开中航物业领导班子调整通报会；兰石雅生活物业服务有限公司盛大揭牌，甘肃首家混改国有物业企业诞生；奥园健康推出“奥悦商写”品牌，拟与上海奥园置业合作奉贤地块发展项目，负责轻资产运营。
资本市场动态：新大正挂牌上市，招商积余完成重组更名及上市，保利物业、时代邻里、宝龙商业于香港交易所正式挂牌交易，华发物业借资产重组登陆港股，正荣服务向港交所正式递交招股书，龙湖集团买入绿城服务10%股份。
投资建议：关注四大主线
建议关注四条主线：1）各方面指标均较优异的龙头个股，关注碧桂园服务、雅生活服务；2）规模处于二线梯队的高成长弹性标的，关注新城悦服务、永升生活服务；3）增值服务壁垒深厚，具备强护城河的品质服务商，关注绿城服务；4）资源和赛道较好，随着市场化推进，运营效率有望进一步提升的物管央企，关注招商积余、中海物业、保利物业。
风险分析
关注人工成本上行风险；增值服务拓展的不确定风险；部分企业对于关联房企过于依赖的风险；外包占比提升下的质量控制风险。
发布日期：2020-01-06
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