【天风地产|周观点】因城施策持续发酵，地产板块或迎贝塔行情

来源：天诚地产会

投资建议：

本周一年一度的中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。房住不炒作为长期定位，未来也将继续作为政策主线，此次没有提及7月份政治局会议的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，我们认为房住不炒的主基调下，配合“因城施策”的灵活机制，意在让房地产市场回归正常属性，对于过度炒作是不支持，对于合理的购房需求是支持的；此次首次将“三稳”纳入长效管理机制中，表明对房地产市场的维稳（上压下托）诉求仍然强烈。总体来看，与2018年提出的“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”相比，表述有所缓和。

地方政策方面，本周多地政策继续“松绑”，广州南沙区放松限购（本科户籍可以购房）、深圳公寓取消“只租不售”、张家港市取消限售政策“一日游”，四季度以来已经有多所高能级城市出现调整，符合我们此前预期（20191103百强房企销售持续强势、政策边际回暖、估值低位、继续推荐优质地产股），次中央经济工作会议基调下，预计2020年会有更多城市加入“因城施策”。回顾2019的房地产市场韧性超出市场预期，呈现了三四线韧性超预期、期房现房销售结构出现背离、房价上涨放缓、库存处于低位但也出现了显著上行、土地购置费成为拖累地产投资的因素、竣工加速回升、行业集中度仍在上行等几大特征。

展望2020年，中央经济工作会议定调房住不炒，但提出要稳地价、稳房价、稳预期，我们认为地产政策在因城施策的长效机制下有局部宽松趋势，地产融资宽松和利率下行可期对开发企业和持有企业都将形成利好，竣工将大幅上行利好物业公司，棚改和老旧小区改造或将再成为行业的关键变量，我们预计全年销售面积-2.8%、销售金额+0.2%、销售均价3%；新开工+3.4%、竣工+21.6%、施工增长9.2%、土地购置费+2.7%、地产投资额+6.7%，地产龙头企业优势仍在继续，集中度持续提升，估值处于低位，我们建议关注四大方向：1）优质地产龙头：万科、保利、中南、阳光城、融创、金地、招蛇等；2）物业公司：中航善达、保利物业、碧桂园物业、绿城物业、新城悦服务、新大正、南都物业等；3）商业地产：大悦城、中国国贸等；4）旧改棚改低估国企：城投控股、北京城建等。

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