张艺谋的豪宅与均瑶集团扶不起的民生地产

　　炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

　　作者 | 吕秀伦

　　来源 | 进深News

　　导语：即便有明星企业均瑶集团坐镇，民生地产的日子依旧不好过。

　　72岁的张艺谋很忙。

　　3月中旬，在经过冬奥会、残奥会的开闭幕式的大放异彩后，老谋子又联手英皇电影，官宣了2022年的新片《悬崖之上2》。

　　不久前，他的新片《满江红》宣布正式开机，再度引发关注。首次曝光的概念海报上，配文：“怒发冲冠，满腔热血忠义有继。惩奸除恶，生死谜局是非难辨。”

　　在影视娱乐圈摸爬滚打多年的张艺谋，在7月首登微博热搜第一，却并非因为电影作品，而是网传他要急售无锡豪宅的消息，迅速引来发酵。

　　这下全国人民都知道张艺谋要卖房子。

　　眼见事情越来越大，其妻陈婷站出来在微博辟谣称，“无锡的房子没有急售，只是询问一下。爸妈年纪也越来越大了，想接过来一起住方便照顾。”紧接着1个小时后，她又po了一条动态，“造谣也好，碰瓷也好，不影响咱心情哈！”

　　虽然正主出来辟谣，但还是有中介在接受媒体采访时表示，该房源已以6100万元的价格成交，卖给了圈内人士，该价格远远高于挂牌价3500万元。

　　到底张艺谋有没有最终出售这套豪宅，或许只有他本人和妻子知晓。但可以肯定是，项目背后开发商的日子却并不好过，成立于1997年的老牌房企“无锡民生地产集团”，现如今好似站在悬崖边上，岌岌可危。

　　“目前该公司并无土地储备”，一位业内人士透露。眼下，民生地产的困境远不止没有土储粮食这么简单，它还面临旗下公司被破产重整、注销，以及被讨债等种种困恼。

　　甚至，背后老板、实控人杨辛鸣也在今年1月中旬被限消令砸中。

　　6年未“赎身”

　　7月10日，无锡一位房产中介在朋友圈晒出一则豪宅出售消息：“出售著名导演家的房子湖玺庄园，产证721平，花园1000平，豪华装修”。

　　中介称，该套房子正是张艺谋旗下的，“别墅挂牌价在 3500 万元，因为急售，底价或可触及 3000万元。”

　　据了解，该别墅所处小区名为“湖光山色”（又称“湖玺山庄”），建成于2007年。这套房子门牌号100，占地面积1050平方米，建筑面积721平方米，地面2层，地下还有一层， 5房4厅5卫的户型。

　　除了户型基本信息外，援引坊间中介消息称，这套房子的装修就有500万，还有中介表示装修远不止500万，物业费每年还要3000元。

　　有媒体指出，当时这套房子是张艺谋直接和开发商老板谈的，总价不超过1800万，于2006年成交。

　　同期，该小区精装修房源的总价约为 1850 万元，单价约为2万元/平方米。16年时间过去，眼下，该小区二手房源挂牌均价在5.5万元/平方米上下。

　　不过，当所有人的目光投向湖玺山庄小区时，却忽视了背后的开发商。

　　查询获悉，湖玺庄园的开发商为无锡市山水房地产开发有限公司（下称“山水地产”），该公司成立于2003年3月，注册资本2000万元，由无锡民生地产集团（下称“民生地产”）全资控股。

　　目前，山水地产旗下并未出现对外投资企业，唯一一家对外投资企业无锡锦琅企业管理有限公司已于2018年注销。

　　然而，表面风平浪静的山水地产却暗藏着被母公司放上“货架”的过往，且至今并未“赎身”。2016年5月底，民生地产将山水地产价值2000万元股权数额出质予国联信托。6年后的今天，这笔股权出质仍显示为有效状态。

　　一则看似平平无奇的股权出质融资，背后却颇为“诡异”。

　　同样是在2016年5月，因金融借款合同纠纷，国联信托向法院申请财产保全。

　　最终法院冻结江苏民舜实业有限公司无锡金陵大饭店分公司、江苏民舜实业有限公司、民生地产、杨某某、王某某银行存款25000万元或查封、扣押其等值财产。

　　受此牵连，民生地产旗下多个公司被股权冻结，其中就包含山水地产。据乐居财经获悉，2016年5月26日，民生地产作为被执行人，冻结其所持有的山水地产2000万元股权数额（目前已是失效状态）。

　　巧合的是，紧接着8天后，民生地产还曾将无锡东洲物业价值255万元股权数额出质予国联信托。无锡东洲物业便是受此次案件影响被冻结股权的企业之一，涉及冻结股权数额也正是255万元。

　　往往双方对峙公堂之上，已经到了撕破脸的地步。为何国联信托还会同意民生地产通过出质山水地产等企业股权，进行融资？

　　对此，IPG中国首席经济学家柏文喜分析认为，国联信托把民生地产作为被告人之一，其将其在山水地产持有的股权做了诉前冻结以保全未来诉讼结果的可执行性，也正是因为如此才促使民生地产被迫与国联信托达成和解，以将自己持有的山水地产2000万元股权出质给了国联信托，以换取国联信托的司法冻结。

　　“这样做对于民生地产的好处是可以消除民生地产自身征信记录上的相关资产被司法冻结的资信瑕疵，对于民生地产的市场形象和对外合作是非常重要的。”

　　背后大佬

　　其实，山水地产只是民生地产旗下的一块地产拼图。这家看似并不知名的房企，背后却隐藏着实力雄厚的股东。

　　查询获悉，民生地产成立于1997年11月，注册资本1亿元，法定代表人是杨震霖。在股权上，由无锡君义企业管理、江苏无锡商业大厦集团、无锡汇川投资咨询和胡小霞分别持股51%、30%、10%和9%。

　　穿透可知，大股东无锡君义由杨辛鸣全资持股；二股东无锡商业大厦由上海均瑶（集团）和王滢滢，各持股99.84%和0.16%；三股东无锡汇川投资咨询由胡小霞、徐刚各持股55%、45%。也就是说杨辛鸣是民生地产的实际控制人。

　　但别小瞧二股东背后的均瑶集团，它可是一家明星级企业，创始于1991年，现已形成航空运输、金融服务、现代消费、教育服务、科技创新五大业务板块。

　　旗下3家A股上市公司，包括吉祥航空（603885.SH）、爱建集团(600643.SH)、大东方(600327.SH)等。

　　除此之外，它还参投中国东航、张晓泉股份、上海华瑞银行、湖北钧瑶大健康股份等一众知名企业。

　　在股权上，均瑶集团由王均金、王瀚、王均豪、王超和王滢滢，各持股36.1357%、35.6338%、24.0905%、4.0151%和0.125%。

　　一家名不见经传的无锡房企，缘何会吸引均瑶集团自掏腰包入股？

　　实际上，这个故事还要从均瑶集团创始人说起。王均瑶，25岁成温州首富，中国包机第一人。但2004年11月，38岁王均瑶病故，弟弟王均金接任集团董事长职务。

　　王均瑶去世之时，正是均瑶集团与无锡商业大厦集团谈判进入关键时期。彼时，均瑶集团以超过2亿元现金买下了无锡商业大厦集团90%的股权。

　　公开资料中显示，均瑶收购无锡商业大厦集团的主要原因有二，一方面商业大厦属于现金流型的企业，具有很好的抗风险能力，也为其进军零售商业领域打好根基。

　　另一方面，无锡商业大厦集团控股上市公司无锡商业大厦股份公司，也为均瑶集团进军资本市场打开了大门。

　　彼时，无锡商业大厦集团是江苏省百货零售业的巨头。数据显示，其1999年-2002年销售总额分别超过16亿元、20亿元、23亿元、27亿元，规模列江苏省同行业第1位。

　　目前，王均金亲自挂帅公司法定代表人、董事长一职，足以见得其本人以及均瑶集团对无锡商业大厦集团的重视程度。

　　难东山再起

　　即便有均瑶集团的坐镇，民生地产的日子依旧不好过。

　　一位深耕无锡地产圈多年的业内人士表示，民生地产立足无锡相继开发了民生公寓、新世纪花园、长江国际花园、保利广场、湖玺庄园等项目，也曾名噪一时。不过可惜的是，目前该公司并无土地储备。

　　“此外，民生地产还投资兴建了无锡金陵大饭店，日前也被证实进入破产重整程序，已正式停业。”上述人士表示。

　　民生地产的困境不仅仅局限于此。数据显示，民生地产对外投资企业仅剩6家，包含无锡民申房地产、山水地产、江苏民舜实业、无锡市名居装饰装潢、无锡民居大筑装饰工程、无锡金陵饭店管理。

　　以无锡民申房地产为例，该公司由民生地产持股51%，另外49%股份由国联信托持有。从股权上看，毫无疑问民生地产是控股方。

　　但是，目前这家企业却被司法案件缠身。数据显示，与之相关的司法案件高达90起，其中不乏商品房预售合同纠纷、买卖合同纠纷、金融借款纠纷、建设工程施工合同纠纷等多种案由案件。

　　受此影响，无锡民申房地产在今年3月被法院列为被执行人，被执行总金额93.7万元。不过，其历史被执行人却高达20起。2017年，该企业还曾被法院列为失信被执行人，信息多达8次。

　　在过往的案件中，甚至无锡民申房地产还曾玩起了“无赖”的把戏。例如，因买卖合同纠纷，无锡恒安混凝土向法院对无锡民申房地产提起了诉讼。

　　无锡恒安混凝土表示，2010年双方签订材料采购合同，约定由其负责长江国际二期A、C区的混凝土供应。

　　此后，其按约供货，但民申房地产却未依约付款。经双方核算对账后，民申房地产确认截至2016年6月13日，结欠其质保金约17.55万元。

　　之后，无锡恒安混凝土多次向民申房地产催讨，但其仍拖欠货款。因此，该供应商向法院请求要求民申房地产支付货款17.55万元及相关利息。最终，无锡恒安混凝土大部分请求得到了法院的支持。

　　然而，拖欠款项并非个案。像这样对峙到公堂，向无锡民申房地产讨债的，还包括了杭州先行环境技术、无锡市力驰冷气技术服务、无锡市市政设施建设工程等企业。今年6月，无锡民申房地产终于进行了注销备案。

　　除此之外，民生地产旗下的江苏民舜实业的日子也举步维艰。因金融借款合同纠纷，中国农业银行无锡新吴支行将江苏民舜实业告上了法庭。

　　此前，双方约定，江苏民舜实业向农行新吴支行借款4亿元，总借款期限为15年。分期还本，按季结息，此外对借款利率、罚息、复利等均作了约定。

　　借款合同项下，借款的担保方式为以“无锡金陵大饭店”全部房产及土地抵押担保。

　　双方于2010年6月17日签订《抵押合同》，约定江苏民舜实业以其所有的12套房地产设定抵押。截止起诉前，民舜公司未还清本金余额为2.18亿元。

　　2020年12月18日，农行新吴支行向江苏民舜实业以书面通知书形式告知其，因其违反合同约定，该行宣布案涉借款提前到期。

　　紧接着去年10月，法院判决江苏民舜实业应偿还农行新吴支行借款本金2.18亿元及相关利息等。同时，农行新吴支行有权对其相关房屋在实现债权和抵押权的费用范围内享有优先受偿权。

　　在此之前，民生地产也对江苏民舜实业提出了“死亡”申请。去年8月，无锡市梁溪区人民法院受理民生地产对民舜公司的破产重整申请。

　　屋漏偏逢连夜雨，民生地产旗下另一家企业无锡市名居装饰装潢也成为了“老赖”，被法院3次列为失信被执行人，同时被法院限消令5次砸中。

　　目前，杨辛鸣旗下仅存无锡君义企业管理一家企业，曾对外投资的无锡市超越神话保利大剧院、无锡辛博房地产咨询也早已注销。

　　而无锡君义企业管理对外投资中除了民生地产和江苏民舜实业外，也仅剩无锡凯美奇贸易一家企业（持股51%）。

　　伴随着民生地产旗下企业破产重整、或者注销，杨辛鸣或是有意在收缩战线。但未来，对于杨老板来说，要想让民生地产东山再起，已并非易事。

股民福利来了！十大金股送给你，带你掘金“黄金坑”！点击查看>>

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP

责任编辑：陈悠然