文/意见领袖专栏作家 李庚南
7月17日，银保监会相关部门负责人发声，及时回应近期被媒体炒得沸沸扬扬的烂尾楼业主停贷潮（准确说应该是断供潮）。针对始于江西景德镇某楼盘业主的“强制停贷告知书”及随后蔓延至全国多地的“烂尾楼”业主集体停贷潮，银保监会相关负责人就积极做好“保交楼”提出了四方面具体要求。明确将指导银行机构在“保交楼”总体框架下，摸清情况、实事求是、科学分类、精准施策，主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付；要求银行机构做好客户服务工作，加强与客户沟通，个性化地满足居民客户的不同需求，信守合同，践行承诺，依法保障金融消费者合法权益。
这一表态无疑给市场吃了一颗“定心丸”，有助于抑制事态的扩散，也为推动风险的化解赢得时间。显然，这次业主断供潮背后有着复杂的经济社会环境因素，交织着疫情反复下居民收入、就业问题，以及房地产行业的积重难返。社会各方关注的焦点，不仅是这许多烂尾楼事件如何平息、老百姓的合法权益如何得到应有的保障，更关心如何从长效机制上杜绝烂尾楼的出现。舆论关注的焦点逐渐转向烂尾楼背后的核心问题，即预售制问题。
透过各地烂尾楼业主贴出的“强制停贷告知书”，不难发现，业主们对银行的指责集中在两方面：一是认为银行存在违规向主体结构未封顶项目发放按揭贷款；二是认为银行未尽到对商品房预售资金监管义务。尽管银行也有银行的苦衷，如商品房预售资金监管涉及房管部门、监理、银行等多环节。对于工程用款进度等，银行其实很难把握。更为致命的是，一些楼盘的预售购房款最后有很大一部分并未进入监管账户，要银行关注预售资金显然勉为其难。但业主们这些指责并非全无道理。毕竟，对于出现烂尾的楼盘，银行机构当初在按揭贷款发放过程中难免有瑕疵，甚至存在违规行为，集中表现为向主体结构未封顶的楼盘发放按揭贷款。毕竟，按照各地制定的商品房预售资金监管办法，银行机构承担着部分监管义务；不然，楼盘也不至于因为缺乏资金而烂尾。
但换一个角度看，无论是银行向主体结构未结顶楼盘发放按揭贷款，还是在购房者预售资金监管中的未尽责，都聚焦到一个关键词：商品房预售。毫无疑问，频频出现的烂尾楼现象，始作俑者是商品房预售制。因此，许多专家学者纷纷呼吁应取消商品房预售制，认为不合理的预售制度才是停贷潮的根源；当然也有不同的声音，认为不应因噎废食，因为烂尾楼的出现就取消预售制。
笔者以为，取消预售制实际上已经不是要不要的问题，而是时机如何选择、时机是否成熟问题。毋庸置疑，商品房预售制度的确存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。换言之，缺乏有效监管的商品房预售制某种程度上成了烂尾楼现象的原罪。
无论从整个房地产市场的发展程度还是从开发商资本积累程度、融资渠道多元化看，商品房预售制的确已经到了该寿终正寝的时候；无论从降低房地产开发商杠杆率、消除房地产领域“空手套白狼”式“野蛮生长”，还是从有效遏制“烂尾楼”的发生、维护好购房者权益角度，取消商品房预售制度都是大势所趋。从市场消费的角度看，预售制实际上已构成对商品房市场消费能力的透支。取消预售制更深远的意义在于，有助于引导开发商稳健经营、量力而行、快建快销，让“空头套白狼”的野蛮生长乱象不再；从根本上遏制“烂尾楼”对购房者的侵害，维护购房者的合法权益。
但是，当前楼市按揭断供潮之汹涌及房地产市场相关运行指标之低迷，恰恰提醒我们，现在取消预售制或许并非恰当的时候。在该项制度的退出方面，我们不仅要考量制度本身的合理性，同时还需充分论证退出政策实施的效应及其对市场可能形成的冲击。
可以预见，取消商品房预售制最直接的效应，将是改变房地产企业既有的运行模式和融资结构，势必进一步收紧房企资金链。集体断供潮本缘于房企资金链之脆弱。此时若取消商品房预售制，对于愈演愈烈的烂尾楼业主集体断供，无异于是火上浇油。
因此，面对当前烂尾楼频现，业主按揭断供频现并逐渐演化为集体断供趋势的时候，当务之急是快速稳住趋势、化解矛盾、消化风险，不要让人们臆想中的“次贷”不幸成真。需要尽快摸清底数，弄清趋势，对症下药。
一要弄清当前“断供潮”态势，相机实施保交房措施。尽管从银行体系反馈的情况是，断供潮影响有限，风险总体可控，尚难言构成系统性冲击；但从有关披露的信息看，目前多地出现的集体断供潮带有一定普遍性，其溢出效应不可小觑。截至7月13日全国至少有18个省份100个烂尾楼业主强势要求“停贷”，涉及全国多个楼盘4.6万业主、总房款347亿。从“保交楼”出发，银行机构除了做好压力测试、将影响降至最低外，还应加强与按揭客户的沟通，充分运用延期还本付息政策，纾解部分购房者的还贷压力。
二要准确研判当前房企现金流危机状况，以研究纾解房企硬缺口的有效方案。尽管自去年四季度以来，决策层支持房企合理融资需求的导向日益明确，银保监会关于并购贷款、保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，进一步释放了对房企融资松绑的信号，但房企资金链紧张局面尚未根本改变。从间接融资看，1—6月份，房地产开发企业到位资金同比下降25.3%。从直接融资看，房企发债明显减少，而到期债务压力较大。上半年房地产开发境内债券融资同比减少41.35%。据安信证券统计，2022年全年共有6806.2亿元地产债到期，每个季度的到期规模分别为1741.2亿元、1785.3亿元、2037.3亿元、1242.4亿元。
三要剖析政策预售制下的房地产“病灶”，条分缕析，对症下药。首先，应及时采取措施，强化商品房预售资金监管。尽快组织对存量项目预售资金的收存和使用情况全面核查，排查项目风险隐患，确保项目建设竣工交付，以稳定购房人情绪，防止新的烂尾楼出现。其次，要优化预售资金监管办法，既要守好预售资金，又应给予房企资金使用的合理区间，适度降低预售资金冻结比例，从源头上减少烂尾楼形成的可能。第三，要统一和协调好商品房预售与商品房按揭贷款的门槛。目前，地方政府对商品房预售条件的把握主要以是否取得土地使用权证书、建设工程规划许可证，投入开发建设的资金是否达到工程建设总投资的百分之二十五以上作为预售许可条件；而《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》则明确规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。这种不一致，使得商业银行在对已取得预售许可的项目发放按揭贷款时处于两难：要么在同业竞争中败下来，要么步入违规对主体结构未封顶项目发放按揭贷款。
如果商品房预售制是烂尾楼出现的“病根”所在，需要靠“中医”调治以纾解内循环；那么现在面临的情况却是房地产市场已出现严重“感染”，需要及时做“外科”手术以救命。当前情况下，无论是对监管部门还是银行机构，如何平衡好处置房地产风险与维护购房者的合法权益关系，都将是一种严峻的考验，关键是要“防止倒洗澡水的时候把孩子也一块倒掉”。
(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)
责任编辑：王婉莹
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