文/意见领袖专栏作家 姜兆华
最近，房地产市场真不消停。武汉时代新城项目因工程“烂尾”，逾期数月无法交付，数千业主网上联名发布集体停贷声明：若该项目规定时间内仍未全面复工，业主将集体强制停还银行月供。一石激起千层浪，全国先后有河南、湖南、江西等10多个省市100多个“烂尾楼”项目业主纷纷效仿呼应。一场席卷全国多地的“烂尾楼”业主停贷“讨房”事件持续发酵。
一、期房为何变成“烂尾楼”
“烂尾楼”事件缘起期房销售，要了解期房销售的来龙去脉，还得从当前的住房销售制度说起。长期以来，房地产行业实行的是商品房“预售制”，这一制度最早从香港学来，对开发商而言，其最大好处是可在房屋未建成交付情况下，提前收回全部销售楼款。严格意义讲，在商品房预售制度下，买卖双方交易的是未来才能交付实物的期房。很显然，商品房预售制对购房者存在不确定性风险，因此，“预售制”出台时在房屋销售、按揭贷款条件、资金使用等诸多方面，对房屋建设主管部门、贷款银行制定了严格监管制度，以保证项目按期交付。既然主管部门、贷款银行都有严格明确监管流程，那期房怎么就变成了“烂尾楼”呢？
顶层设计都是好制度，但落到具体执行层面，就难免会出现走样变味。实际执行中，全国各地建设主管部门对商品房预售项目到位资金、工程进度等规定不尽一致，各家银行对房地产开发贷款、住房按揭贷款准入标准、销售资金回笼比率等尺度不一，客观上为房地产开发项目资金抽逃、挪用打开了“绿灯”。房地产开发商据此形成独特的开发运作模式：“凑资金拿地—银行开发贷融资—企业项目预售—银行按揭回款—抽逃资金拿地—到银行贷款融资—企业项目预售—银行按揭回款”，如此循环往复。在此模式下，一个开发商往往同时承建多个项目，“十个瓶子九个盖”，有的时甚至只有七八个“盖子”来回倒腾，很难保证项目资金专款专用。一旦遭遇市场行情下行，或者国家银根紧缩等外部因素影响，开放商难免资金链“断裂”，导致项目停工“烂尾”。
二、业主集体停贷伤了谁
“烂尾”项目停工停产不能交付，业主维权“讨房”天经地义，但这类事情往往都很复杂，开发商、主管部门、贷款银行谁也不敢轻易接手这块烫手“山芋”。走投无路的“烂尾楼”业主们只得将“讨房”维权的“矛头”指向银行。受“烂尾楼业主集体停贷”事件影响，7月13日银行板块集体大跌1.69%，多家银行跌幅超过3%。7月14日，建行、农行、招行、兴业、工行、交行、邮储、中行等多家上市银行紧急发布公告回应“停贷事件”，各家银行纷纷表示：本行涉及停工、缓建楼盘项目按揭贷款规模有限，个人按揭贷款风险总体可控。
从事件影响程度看，“烂尾楼”业主集体停贷维权的做法确实情有可原，但似乎又缺少法理支持。“烂尾楼”业主集体停贷，这一近乎“自杀式”的维权方式，首先影响到的是业主本人个人征信，留下银行贷款逾期的“不光彩”记录。其次，“烂尾楼”业主集体强制停贷将直接影响到银行的信贷资产质量，按揭贷款不良率会因此大幅攀升。第三，业主集体停贷对于房地产开发商来说，无疑是雪上加霜、名声扫地。第四，地方主管部门将更加被动，“烂尾楼”项目集中地区很可能沦为金融高风险区。
三、保证项目交付才是关键
“烂尾楼”事件不是今天才有，全国各地早就或多或少地存在，只是事态从未像今天这么集中、这么严重而已。解决“烂尾楼”问题必须坚持问题导向，追根溯源，标本兼治，严防“烂尾楼”事件外溢，引发系统性风险。
当前，最重要的是要夯实地方主体责任，迅速盘活“烂尾”楼盘，抓紧复工复产。鼓励商业银行创新方法“输血供氧”，推动项目重组兼并，保证项目运转起来。地方主管部门更要躬身入局，“打补丁，堵漏洞”，加强项目监管，确保楼盘项目交出去。
说一千道一万，保交楼才是平息“烂尾楼”事件的关键！
(本文作者介绍：EFP金融管理师，山东师范大学特聘教授、硕士生导师，现任某全国性股份制商业银行总行部门负责人。)
责任编辑：张文
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