郁亮:万科是个"农民" 不管天气好坏都要把粮食种出来

　　直击万科股东大会！郁亮：万科是一个“农民”，不管天气好坏，都要把粮食种出来

　　来源：e公司官微

　　6月28日下午，万科2018年度股东大会在万科会议中心举行。在股东大会上，万科董事长郁亮再次回应了“活下去”，表示全文是“活下去、活得好、活得久”，主要是提醒万科自身要如履薄冰，并表示万科一直坚持房地产“白银时代”的观点不变。

　　万科总裁兼首席执行官祝九胜表示，面对不确定性，万科必须认清时代、行业、自我，摈弃一切投机侥幸心理，跳出路径依赖、牛市思维。

　　摈弃一切投机侥幸心理

　　祝九胜介绍了万科2018年公司经营情况。万科A2018年实现营收2976.79亿元，同比增长22.55%；净利润337.73亿元，同比增长20.39%。另外，2018年度万科现金股利约为118.1亿元，以2018年末公司总股份数计算，每10股派送10.7元（含税）现金股息。

　　2018年万科销售金额达6069.5亿元，同比增长12.3%，市场份额由2017年的3.96%上升至4.05%，在24个城市的销售金额位列当地第一。物业服务方面，万科2018年实现营业收入98亿元，同比增长33%；在2018年新增签约饱和收入中，住宅业务占比65%，非住宅业务占比35%。

　　2018年，万科将战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”。2018年，万科将租赁住宅业务提升为核心业务，截至目前，万科长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间。

　　万科的多元化业务也受到投资者关注，当现场被问及多元化业务的财务数据时，祝九胜表示：“多元化回报不尽人意。”他讲到：“具体而言，物业作为独立的业务是盈利的，回报水平也不错。物流也达到了合理的水平，和对应的融资成本是可以覆盖的，业也基本上达到了同样的水平。养老、教育等业务很显然还有些差强人意，万科将不断提升相关业务水平。”

　　对于万科的未来展望，祝九胜称：万科将基于战略，明确发展方向，聚焦主航道，巩固提升基本盘。祝九胜还表示，未来行业还会面临一定挑战，行业增速会放缓，行业集中度会提升，头部企业竞争会激烈。面对不确定性，万科必须认清时代、行业、自我，摈弃一切投机侥幸心理，跳出路径依赖、牛市思维。

　　祝九胜称，万科将在2019年巩固开发即售业务的基本盘，预计新开工面积3609万平方米，同时将继续巩固提升物业服务、租赁住宅、商业、物流、冰雪度假等其他项目。

　　现场股东提到了万科的分红问题，万科董秘朱旭表示：“万科未来会保持稳定的35%左右的分红比例。”她讲到：“万科A股上市以来，目前累计现金分红537.6亿，是A股市场连续分红时间最长的公司，也远远超过在资本市场上融资的260亿元。2018年我们分红118亿元，比2017年度的99亿元增长了19%将近20%的水平。分红的比例基本上保持在35%左右水平。这是充分考虑了全体股东的利益，以及市场的情况。”

　　另外，还有股东质疑少数股东权益在一季度报表中反应出的占比过大，高达62%，万科执行副总裁王文金回应：“我们70%的项目都在合作，必然产生少数股东权益，既然合作肯定还是要给少数股份回报。大家关心一季度有一个少数股东权益比较多的情况，一季度的计划竣工面积占全年的比例比较少，但费用是正常的，是按照全年来发生的，所以结构发生比较大的变化。万科少数股东权益大概占60%，并不存在大的变化。”

　　“活下去”是提醒自己

　　2018年以来是万科的转型之年，并因为“活下去”的口号备受关注，今年初，万科提出“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。在本次股东大会上，万科的转型再次受到关注，在股东交流环节“活下去”再次被股东重点提问。

　　郁亮称：“当初其实是‘三活’——‘活下去、活得好、活得久’，但是大家只注意到了前三个字，我们以后例会一般不用三个字，用四个字‘收敛聚焦’。”对于“活下去”郁亮也又做了进一步的解释，活下去是提醒万科要如履薄冰，我们对市场的判断没有改变过，房子是用来住的不是炒的、房地产进入白银时代等的观点均没有变过，“经常说不要忘记初心，首先是要活下去，活下去是对我们自己的一个警醒。”

　　对万科的收敛聚焦，郁亮表示：“万科一直有初心教育，修枝剪叶不是砍树，必要的修枝剪叶是为了更好的成长。比如公寓，只是在销售领域领先领跑并不是真正领跑，要在租售领域都领先领跑。长租公寓也是万科的基本盘，开发业务和租赁公寓两个领域都能领先领跑，这样万科才能领跑行业。”

　　郁亮还提到，在每个国家房地产的黄金时代都有房地产公司进入世界五百强的，目前我们这个黄金时代也快结束了，今后依靠纯粹房地产业务在500强待着的是越来越难的，看到不少同行都在拓展业务。

　　对于房地产行业的发展祝九胜表示：“我们对于房屋市场的判断，虽然有一些小小的波动，总体是平稳发展的。土地市场的竞争比较激烈，在局部和个别城市有过热的现象，有些同行企业比我们更乐观一些，我们更谨慎一些，用30%的回款额进行投资。我们今年1-5月份的投资额占回款的比例相比去年是下降的，今年1-5月份我们整个投资大概有七八百亿元，总的溢价率在7%左右，太热的我们不会去跟，合适的还是要把握，保证足够储备。”

　　政策变化历来对房地产企业有较大的影响，自然也受到股东的关注，面对政策问题，郁亮表示：“万科是一个“农民”，把“地”种好是我们的任务，至于政策怎么变我们都不预测，我们只应对。不管天气好和坏，我们都要把地种好，把粮食种出来。”

　　另外，在股东大会上郁亮还进一步解释了万科的大江大海计划，郁亮称：“万科的大江大海计划，更重要的是内部的流动，过去两个月发布了14个比较高的人事流动，一个组织到了一定程度就要进行一定程度的内部流动让水活起来，同时万科对社会优秀人才抱有非常大兴趣的，愿意为他们提供舞台。大奖大海主要是针对内部，让人才能够流动起来，同时也希望能够吸引外边人来来到万科。”

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责任编辑：陈志杰