华发股份降杠杆之路漫漫：以购房尾款盘活资金

　　房产深读：穿透资本迷雾 看清真正的地产江湖

　　珠海华发实业股份有限公司（以下简称“华发股份”）近年来杠杆迅速上升，在流动性紧缩的大背景下，2018年开启降杠杆模式，畸高的净负债率让华发股份的降杠杆之路漫漫其修远。

　　华发股份2019年第一次临时股东大会于2019年1月9日召开，会议审议通过关于公司转让广金中心-华发股份购房尾款收益权系列产品暨关联交易的议案、关于公司提供反担保的议案、关于2017年度公司董事薪酬的议案。

　　关于公司转让广金中心-华发股份购房尾款收益权系列产品暨关交易的议案，其内容主要为公司以名下项目公司的购房尾款作为基础资产，通过广东金融资产交易中心有限公司发起设立“广金中心-华发股份购房尾款收益权系列产品”进行融资，融资规模不超过人民币30 亿元（含30 亿元），这一产品被与华发股份同为华发集团下属公司的关联方华金资产管理（深圳）有限公司摘牌受让。

　　华发股份在之前的中公告称，以购房尾款为基础资产进行融资是为了盘活资金，可通常购房人在购房的过程中从支付首付款项至银行按揭贷款等尾款到账，时间不会很长。公司却要在如此狭小的空间里盘活资金，可见公司的资金状况并不十分充裕。

　　根据克而瑞数据显示，2018年全年华发股份实现销售面积为480.3万平方米，销售额达554.6亿元，同比增长58.37%。全年拿地面积177万平方米，拿地金额157.1亿元，分别同比下降23.84、35.88%。可见，华发股份全年在加大销售，减少拿地，即使如此，华发股份的资金压力依然非常大。根据华发股份2018年三季报数据显示，截止9月30日，公司净负债率高达278%，短期偿债压力（短期债务与账面资金之比）为2.3。账面上的现金仅为177.09亿元，而短期借款就高达159.3亿元，一年内到期的非流动负债更是达到346.13亿元，合计505亿元，这远远超出了公司账面资金，之间的差额高达328亿元。

　　为此，发力销售加大回款成为缓解资金压力的最有效办法，公司四季度销售金额共计179.2亿元，占全年销售金额的32.3%，对全年的贡献率看，明显高出前三季度。可179亿元依然不能完全填补328亿元的短期债务缺口，并且账面上仍有459亿元的长期债务将逐渐转变为短期债务。在流动性收紧的大背景下，地产公司除了开源，还需要节流。华发股份全年拿地明显收缩。

　　继续融资，借新还旧也是缓解短期债务压力的一种方式。自三季度末之后，迫于巨大的短期偿债压力，公司通过借款、发行债券及中期票据、为子公司担保、发行金融产品等方式多次进行融资，具体如下所示：

　　四季度以来，公司及下属子公司已经或计划融资合计高达281.54亿元，加上四季度销售金额（假设全部回款）179亿元，基本上能覆盖328亿元的资金缺口。但资金也并不宽裕，况且这些资金已经立刻转化成为高达787亿元长期债务。华发股份2017年的净利润为17.78亿元，2018年净利润可能接近20亿元，这对于目前公司的短、长期债务而言只能是杯水车薪。

　　华发股份2018年加大销售、减缓拿地、借新还旧，但净负债率依然处在行业非常高的位置，此次以购房尾款为基础资产进行融资，更是印证出华发股份在流动性紧缩的背景下，降杠杆之路依然漫长。

责任编辑：李勇飞