蓝光地产对内部人降价促销：交房前可免费更名存疑点|蓝光_新浪财经

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　　房产深读：穿透资本迷雾看清真正的地产江湖

　　有房企支持购房者以利率的名义和银行打官司，有房企则再度开启了年底的大力度降价促销活动，房地产业也开始步入冬天的下行时刻。

　　蓝光发展最高优惠14% 大于普通客户优惠力度

　　新浪财经记者今日独家获悉，蓝光发展（600466）针对其内部员工、合作伙伴及蓝光老业主开始了一项力度非常的“双12”降价促销—“四重锦礼，燃爆双12”。本次活动名义上主要针对蓝光老业主、供应商及内部员工，活动项目主要是在成都及全国范围内其他城市的多个期房项目，活动内容包括：

　　锦礼一：

　　集团供应商及员工，每套房均可享受5%额外优惠（不限套数，每套都是抄底价）；

　　锦礼二：

　　以总房款30%-50%为基础，每多付一成首付，最多可优惠1.5%，一次性付款最高9折；

　　锦礼三：

　　一次性及全款分期客户可于2019年1月1日到交房前一个月免费更名一次（进退自由，转手赚一笔）。

　　新浪财经记者致电此次活动的主要几个项目，了解到，对于普通购房者的活动力度是“以总房款30%-50%为基础，每多付一成首付，最多可优惠1.5%，一次性付款最高9折”，而蓝光老业主（包括二手业主）、供应商、合作伙伴、内部员工则可以在此基础之上再优惠房款总额的5%。而据新浪财经记者了解到，普通购房者基本上都能做到9折的优惠，即使这样，两类购房者之间的总差价也在10万至30万左右。

　　折扣幅度超过净利润率是否是“赔本赚吆喝”

　　在房地产调控常态化的大背景下，房市明显趋冷，各房企将面临巨大的业绩压力，降价促销成为了去库存拉升业绩的主要手段。这时候现金比利润更重要。根据此次蓝光发展所推出的活动优惠方案看，购房者可获得最高优惠为总房价的14%，即86折优惠（按照集团供应商及员工购买优惠方案），而参考蓝光发展去年年报及今年半年报数据看，公司的销售毛利率分别为25.04%、32.31%，净利润率分别为5.09%、7.85%，若按如此毛利率及净利润率，此次86折的优惠活动纯粹属于“赔本赚吆喝”。如按照普通购房者的购买优惠方案（九折），基本上也属于“光赚吆喝”的买卖。根据新浪财经通过蓝光全国服务热线了解到，双12当天现场还有其他的优惠活动。这不免让人怀疑，蓝光发展此次针对普通购房者及所谓内部人员的两大类购房者的大力优惠活动背后，是否隐藏着蓝光发展加大去库存力度、加速回流资金的策略。

　　购房合同可中途更名是否涉嫌销售业绩虚假陈述

　　值得注意的是，除了价格优惠外，此次方案中更是包含一次免费更名的权利。即一次性付款及全款分期的购房者在交完首付，直至交房前这段时间，通常为2年左右，购房者有权在购房合同上免费更名一次，即免费转手过户一次。

　　据悉，购房合同更名是不少地产公司用于促销的常用伎俩。在蓝光地产成都、昆明、苏州等地的多个项目中，曾多次使用这种方法，甚至可以只交低额首付，无需办理贷款，就可以在内部把房源占据，后续只需要自己或者依然通过项目销售找到买主，就可以完成仅靠首付就能炒房赚取巨额差价的办法。这就是经常项目上明确已经无房可售，但却能经常接到销售电话，说某某业主手里有房，但需要加价的原因。这种方法类似于炒楼花，多用于内部人员激励。对上市公司而言，虽未收回贷款尾款，但依然可以计入合同销售金额，提升了销售业绩，又完成了内部员工激励，可谓一举多得。只是这从地产公司源头就开始炒房的做法，并涉嫌虚假业绩，伤害的是普通购房者和股民。

　　新浪财经从蓝光发展了解到，参与此次活动的蓝光老业主、供应商、合作伙伴、内部员工与蓝光发展签订购房合同（不限套数），并签署相应的延迟备案（即网签）协议，并一次性付款，或者以分期全款的形式将款项交至蓝光发展，且在从19年元旦开始至交房前一个月的2年左右的期间内，购房者可以找到第三方（可以不是蓝光老业主、供应商、内部员）来“接盘”，并与蓝光发展签订新的购房合同，原合同作废。

　　这一做法存在诸多“疑点”，购房者在此期间的因为房价上涨所产生的收入是否要缴纳相应税务？第三方不一定要是蓝光老业主、供应商、内部员工，而且蓝光老业主、供应商、内部员工购买活动项目又是不限套数的，这活动就变相地向全部潜在购房者开放了？第三方购房者并不是将购房款项转给蓝光发展，如果是转给上一个只签了合同的所谓“原业主”，这样的付款方式和途径是否存在一定的风险？等等。

　　据悉，房屋购买过程中确实存在更名的情况，主要分为三种：

　　1．购房者只交了购房定金未签购房合同，此时更名手续相对简单，但是同样涉及资金划转及逃税问题。

　　2．已经签署购房合同但未备案，正如本次蓝光发展的促销优惠政策一样，这种情况下，只要开发商愿意协助办理，从办理流程上来说也是可以的，但还是涉及资金划转风险及逃税问题，通常这种更名大多发生在亲属之间，风险相对较小。

　　3．所购房屋已经备案的情况，无法更名。因为在我国有法律规定，禁止商品房预购人将所购买的未竣工的预售商品房再行转让，在未取得房产证前主管部门不得为其办理转让手续。

　　此次蓝光发展以配合中途更名的方式，吸引资金以高杠杆的方式来投资，如此大费周章，且面临一定的风险。除了去库存、加速资金回流外，提升销售业绩，突破千亿销售量应该也是其意图之一。而此次双12活动所签的购房合同金额，是否直接算作公司的销售业绩？其中全款分期的购房合同，如果将全部合同金额计入销售业绩，是否涉嫌销售业绩虚假陈述？值得广大投资者关注！

　　攒够余粮，准备过冬

　　仅仅两个月的时间，中国房地产市场就从一房难求排队抢购突然变化到需要花样百出的促销政策来加紧去库存，现金为王时代。这一切源自2016年10月以来，房地产行业一直面临着全方位、立体式的调控政策的影响。对蓝光发展而言同样如此，根据克而瑞数据显示，公司今年前11个月蓝光发展销售额约892亿，距离蓝光年初制定的1000亿-1200亿目标，在仅剩的半个月时间内，还有不小的距离。特别是公司的盈利能力较为一般，上半年的销售净利润率仅为7.85%，ROE仅为4.14%，且公司近几年的发展速度较快，始终处在快速周转的状态，而在这过程中净利润的贡献又较小，主要通过周转来实现销售与资金的流动，且公司融资成本较高，这使得蓝光发展抵御行业巨大波动风险的能力较为一般。可见蓝光发展此次推出如此力度的促销，其中的原因主要可能是为了缓解拿地、周转及偿债所带来的资金压力，并增强抗风险的能力。据新浪财经记者了解到，此次促销活动为蓝光发展力度非常大的一次活动，几乎涵盖了公司全国范围内的多数主要项目。

　　据统计局数据，9、10月份房企产企业的销售价格也趋冷，今年的“金九银十”，70个大中城市新建商品房住宅价格指数中一线城市环比是下降的，且长时间处在底部区域，如下图所示，而一线城市房价是整个房市的指标性数据。