第一太平戴维斯：香港一线街铺租本年续下探 2022年料反弹一成

原标题：第一太平戴维斯：香港一线街铺租本年续下探 2022年料反弹一成 来源：观点地产网

第一太平戴维斯发布2020年第四季零售租赁报告指出，本港零售租金在今年上半年有望见底，而去年第四季市场数据持续疲弱：去年首十个月零售销货总额按年下跌27%，零售业失业率在9月升至9.3%，酒店房间空置率达55%，而首十个月酒店平均每日房价按年降低了27.2%。租赁个案稀少，因为商户普遍欠缺资本以进行扩充，亦无法在租约期满前退租，故唯有等待约满后再另觅新铺。

第四季零售租赁继续由饮食行业所主导，因为主要商场的业主为了增加商场人流，大多引进饮食业界租户，不少属本地餐饮品牌。但撇除该行业，整体零售市场在第四季的租赁成交其实非常少，市场冰封状态持续。国际零售品牌未来一两年将继续精简店铺网络，而本地商户料将把握铺租回落的良机，承租空置的铺位，预料下月农历新年过后，这类租赁个案将会增加。

业主目前已普遍接受了市场现实情况，近期租赁成交中甚至包括不计底租、只按租户营业额而收取分成租金，租约期为12个月的个案。由于主要购物区及大部分商场的空置率都较前急升，市场上出现了较多如6个月的短期租约，该些租户主要是售卖口罩、利是封、生活杂货及冻肉等，这些货品在人口稠密的住宅区较受欢迎。大街方面，业主亦较愿意租予本地食肆，虽然其门面或不高档，但至少租户能准时交租。部分业主尝试把铺位拆细分租，但市场兴趣不大。

国际品牌尚未打算完全撤出香港，不过他们的确更加重视内地庞大的市场，而且对比许多其他国家，内地的疫情亦已大为纾缓。未来数年，预料这些放眼内地市场的国际零售品牌将会把其地区总部从香港迁至内地，大部分会以上海为首选地。国际奢侈品牌将主要在内地一线城市拓展业务，而他们多会选择落户由较为熟悉的内地及香港发展商所发展的零售项目。

本港零售销货额数字在2020年10月份续跌，但跌幅放缓至8.8%，是15个月连续录得双位数跌幅后首次回复单位数跌幅。除了饮食业相关及超级市场行业外，部分行业如汽车、家具及设备，以及百货公司等的销售表现亦见好转。

受到第四波疫情影响，加上租赁市场仍然淡静，去年第四季的零售租金再录跌幅，一线街铺及主要商场的基本租金按季下跌5.9%，一线大街例如中环皇后大道中及铜锣湾波斯富街，近期的空置率高达20%。

展望未来，新冠肺炎疫情将继续成为各地经济及市场表现的不明朗因素，虽然市场曾经历沙士之疫，但它跟今次新冠肺炎疫情无论在持续期及规模方面都难以相提并论，令过往沙士时期的经济及零售市场表现数据，难以作为我们预测市场趋向的参考。不过，我们仍然为总体零售销货额及访港旅客人数两方面在未来数年的表现作出了预测。

2020年首10个月的访港旅客数字按年大跌93%，游客近乎绝迹。虽然如此，我们认为随着全球疫情得以受控，疫苗能够广泛供应后，旅游业市场将在未来三年逐渐复苏，预期2021年访港旅客人数将回升150%至980万人次，即2018年高峰时期旅客数量的15%，或回复至1994/95年的水平；及至2022年，访港旅客人数将回升123%至大约2,200万人次，接近2004年沙士后的水平，而当过夜旅客及长途线旅客亦增加后，整体旅客数字可望增长92%至4,200万人次，即回复到2010/11年环球金融危机后的水平。

零售市场若要重拾起色，旅游业的复苏是关键。预料随着游客回归和带动消费，零售销货总额在2021至2023年间有望增长5.5%到15.1%。根据我们的预测，预期一线街铺及商场的租金在今年将会续跌2-5%，直至过夜／长途线旅客重返香港并回复其消费模式后，一线街铺的租金将在2022年反弹7-10%，至2023年再上升20-23%；商场在2022至2023年期间的租金亦会上升，按年增幅介乎5-10%。

第一太平戴维斯香港研究及顾问谘询部主管盛世民先生指出：「本港零售租金在今年上半年将继续下探，但预料在农历新年过后，租赁活动将会增加，及至2022年市场才会出现较明显的复苏。」

第一太平戴维斯香港董事总经理及租赁部主管黎达志先生指：「国际品牌尚未打算完全撤出香港，不过他们将愈来愈重视庞大的内地市场。」

第一太平戴维斯香港租赁部副资深董事陈泽鸣先生表示：「市况淡静，业主寻求能够吸引人流的租户，加上零售经营者大多缩减规模或暂停扩充，令餐饮业成为租赁市场的活跃行业。」

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