鹏元国际：确认融信中国(03301.HK)“BB”国际评级，展望“正面”

原标题：鹏元国际：确认融信中国(03301.HK)“BB”国际评级，展望“正面” 来源：久期财经

8月27日，鹏元国际已确认融信中国控股有限公司(融信)的国际刻度长期主体评级为“BB”，并将评级展望调整至“正面”。我们同时还确认融信2022年到期2.65亿美元、票面利率8.75%债券的'BB'债项评级。发行债券为高级债券，由融信若干现有附属公司提供担保，并且在支付方面与公司所有其他非次级和无担保债务地位相同及享有同等权益。

融信的评级反映了公司在区域市场的领先地位、合约销售稳健增长、土地储备优质以及财务状况不断改善。另一方面，融信的评级也受到其在中国房地产市场内规模相对较小以及业务集中度较高的制约。

正面的展望反映了我们认为融信财务状况的改善将有助于公司在市场低迷时抓住机遇并支撑公司持续获得市场份额的预期。

关键评级观点

正面因素

市场地位不断提高。凭借市场认可度提高和销售效率提升，过去几年融信不断扩张其业务规模，提高市场份额。公司的权益合约销售额排名大幅提升，从2017年在中国所有房地产开发商中位列第36位和2018年第28位提高至2019年的26名。我们估计，2020年上半年公司的市场份额比2017年翻了一番，从2017年的0.5%提升至1%以上。

强劲的合约销售额增长。虽然市场表现疲软，2020年前七个月融信的全口径合约销售增长4%，高于同期全国商品房住宅销售额0.4%的增长率。融信合同销售连续多年保持强劲增长，虽然2019年和2020年销售增速有所放缓，公司在 2016年、2017年和2018年的合约销售总额分别实现了107%、104%和143%的增速。我们预期2020年和2021年公司的合约销售额将增长10%和26%。我们认为，融信强健的销售执行能力将支持公司持续改善其财务状况，同时扩大销售规模。

优质的土地储备。我们认为，融信拥有多元且低成本的土地储备，足以支持其未来两至三年的增长和盈利。截至2019年底，融信在全国44个城市共有200个项目，总土储和权益土地储备分别为2,700万平方米和1,300万平方米。融信拥有优质的土地储备，截至2019年底，超过80%的土地储备位于中国一二线城市。公司平均权益土地成本为6,897人民币/平方米，仅为2019年底合约销售额平均售价的29%。

去杠杆化及债务结构优化。由于合约销售强劲、土地收购和并购活动减少，2019年融信杠杆率进一步下降，调整后债务同比下降17%。2019年以净债务与调整后库存的比率衡量的杠杆率从2018年的55%下降至45%。由于土地收购减少，我们预期2020年融信杠杆率将进一步下降。除降杠杆外，融信通过降低短期债务的比重不断优化其债务结构。2019年短期债务从2018年的260亿元人民币降低至200亿元人民币，短期债务占总债务的比重从2018年的40%降低至31%。因此，2019年融信12个月的现金流量速动比率从2018年底的1.8倍上升至2.4倍。

负面因素

经营规模较小。尽管过去几年公司迅速发展，但与获同等评级的同业相比，融信仍被视为小型房地产开发商。2019年公司的合约销售总额为1,410亿元人民币，收入达500亿元人民币。

业务集中度风险。融信所有的收入均来自中国房地产，其中98%的收入来自住宅物业开发。公司的财务业绩在很大程度上受到中国经济和房地产市场周期性的影响。

评级展望

正面的展望反映了我们认为融信财务状况的改善将有助于公司在市场低迷时抓住机遇并支撑公司持续获得市场份额的预期。

出现以下情况导致融信的信用状况显著恶化时，我们将考虑下调融信的主体评级：

1)杠杆率长期大幅增加;2)EBITDA利润率大幅下降且不太可能回升;3)经营状况显著恶化。

出现以下情况导致公司的信用状况大幅改善时，我们将考虑上调公司的主体评级：

1)杠杆率持续大幅下降;2)EBITDA利润率大幅上升，且升势被视为可维持;3)经营状况显著改善。

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