原标题:干掉炒房客,我就服长沙
来源:吴晓波频道
本篇作者 | 李梦清
长沙,一座让炒房客有去无回的城市。
文 / 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)
小巴想问大家一个问题:在你眼中,哪个城市是中国所有城市中的模范生?
一千个读者,会有一千种答案。
如果从“住房”这个维度,这个模范生的奖,大概要颁给长沙。
为什么是长沙呢?简单粗暴地概括就是:GDP高,房价低。
GDP方面,长沙在2017年正式挤入“万亿俱乐部”。在2019年,长沙的GDP增速达到8.1%,在全国Top20城市中排名第一。
与长沙的高GDP总量、高GDP增速形成强烈反差的,是长沙的低房价。
有多低呢?
据58安居客房产研究院监测的各大城市二手房均价(挂牌价)数据,8月长沙的二手房均价仅10101元/平米,今年5月的数据更低,跌破万元,仅为9977元/平米。排在长沙周围的是哪些城市呢?日照、邯郸、保定、沈阳、惠州、海东……大家自己体会。
作为对比的话,小巴拿自己生活的浙江来开刀。8月浙江各地级市二手房均价(挂牌价)几乎全部挤入“万元房价俱乐部”,仅有丽水为9734元/平米。

这么说来,生活在长沙的人儿们,想必是幸福感满满。这不,贝壳研究院在一周前发布的《2020新一线城市居住报告》,就将长沙称作“典型的居住友好型城市”。理由是在统计的38个城市中,长沙的居住自由指数最高,而排在末位的是杭州以及北上深。(生活在杭州的小巴感觉受到了暴击)

不过,通常我们会用另一个指标来计算一个城市的居住友好度——房价收入比,其算法是家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值,具体计算公式为:

房价收入比的数值越高,代表购房难度越大,反之数值越低,代表购房难度越小。
今年3月,易居研究院针对50个典型城市的房价收入比统计中,最高的深圳为35.2,最低的长沙为6.4。

另外,小巴再提供一个数据,2019年,长沙的城镇居民人均可支配收入同比增长8.7%,而2019年长沙二手房成交均价同比下降3.6%。也就是说,长沙的居民收入增速远远将房价涨幅甩在了后面。
来来来,看到这里,长沙的读者在哪里?请举起你的双手,记得在留言区留下你的“幸福感言”,让大伙羡慕一下。若你有不同意见,也请一吐为快。
GDP维持前排,房价维持低位,谁不喜欢呢?由此,长沙被称作房产调控的模范生,坊间还流传着这样的调侃:长沙是一个让炒房客有去无回的城市。
那么,长沙究竟用了什么招式“反炒房”呢?小巴现场来拆解一下:
第一招:拖住炒房者的腿(严限购+严限售)
长沙的限购、限售政策,随便拿出一条,都能让炒房者瑟瑟发抖。比如:
✖想假落户买房?没门。市外迁入的户籍家庭(退伍转业、家属随军落户的除外),落户满1年且稳定就业,或连续缴纳24个月个税(或社保),才能限购1套房。
✖想买进卖出赚差价?没门。房产证满4年才能出售。
✖想多买几套坐等房价上涨?没门。购买二套房得等到首套房的房产证满4年,并且二套房的契税按4%收取。
✖想假离婚炒房?没门。夫妻离异后,任何一方2年内购商品住房,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。(今年7月,南京和深圳也出台了这条围堵假离婚购房的政策,但长沙早在2018年6月就出台这条政策了。)

第二招:摁住开发商的头
针对购房者的限贷限购政策很常见,但针对开发商的限利政策可以说十分罕见了。
2019年12月,长沙发改委发通知,规定商品住房价格由“成本+利润+税金”三部分组成,规定平均利润率为6%-8%。意思是说,直接把开发商的利润给限定了。其实,早在2017年,长沙就规定了这一条,只是当初限定的是限价房源的利润,2019年的政策将范围扩大到了所有商品房。
那这6%-8%的平均利润率,对于开发商来说高吗?
据东方证券(9.990, 0.26, 2.67%)研报,2019年上市房企的净利率达到11.3%,而即便是小型房企,2015-2019年的平均净利率也都在6%以上。

第三招:增加土地供应量
限这限那,不管怎么限制,如果一个城市的土地供应量少,“地王”频出,恐怕也压制不了楼市的热度。
长沙做得比较突出的一点是,土地的供应量比较大,从其近5年的土地供应面积可以看出。

数据来源:0731地产研究院(单位/万平)
限购堵住炒房的前门,限售封死后门,辅之以压制住开发商的利润率,外加增加土地供应量,试问,长沙的房价能不低嘛。
一个月前,韩正副总理主持召开房地产工作座谈会,10个城市被邀请参加,除了北上广深,剩下的南京、杭州、沈阳、成都、宁波都是近段时间楼市火爆的城市,还有一个是长沙。
对此,甚至有人猜测:中央释放重磅信号,楼市调控将全面“长沙化”。
这个小巴可真不敢乱猜。但通过以上这么多数据和图表,小巴是妥妥地将长沙这个模范生给吹爆了。
但问题来了:第一,为何是长沙,如此独特,是否有隐情?第二,长沙这种全方位的严控,有没有副作用?为此,小巴找了几位大头,对长沙的调控政策来挑挑刺。
1
长沙成为模范生的“隐情”
刘德科
德科地产频道总编辑
长沙房价低的浅层次原因是:长沙土地供应量特别大,不缺房,所以房价低。
稍微深一些的原因是:长沙福利分房制度结束得晚,房子分得多,所以房价低。
长沙很早就拉开了自己的城市骨架:从上世纪90年代开始,路网就铺得比多数城市大。路网要花钱,当时大家都没钱,就拿土地抵,当时土地也不怎么值钱,很多基建公司手上都被动地囤了很多地。

基建公司只懂修路又不太懂做房地产,所以就跟各种公家单位合作,盖房子低价卖给他们。基建公司只想把土地变成修路工程款,当时没想过要靠房地产开发赚大钱。
其实,长沙福利分房制度结束得晚,这种说法并不准确。因为国家在1998年就要求全国彻底终结福利分房制度,长沙当然也按时终结了。公家单位职工低价获取的房子,严格说并不是福利分房——他们是掏钱买的,只不过掏出的钱比较少而已。
发出去的土地实在太多了,很多人都有幸低价买到了不少套房子。以至于后来有句玩笑话:如果长沙不拼命控房价,如果任由房价上涨,那些人就没心思干活了,因为靠房子就都发了。
时至今日,当年发出去的土地都还没消化完——具体有多少量从来没有披露过,版本众多,总之量还是不小的。
2
长沙严控房价的副作用
刘德科
德科地产频道总编辑
长沙不是不依赖土地财政,而是没法依赖——在土地不值钱的年代,就把大量土地发出去了。
更大的问题来了:其他城市在很大程度上靠土地财政来大举建设城市,长沙没法依赖,那么钱从哪里来?
办法就只有一个:举债。
最近这几年,长沙似乎特别享受“房价低”这项荣誉。为了保持低房价,只能低价供应大量土地——当然,现在是用公开的“招、拍、挂”方式,不像过去那样用土地抵基建款的方式了。
低价供应大量土地的好处,当然是能抑制房价,但副作用是土地被贱卖了——土地是不可再生的国有资产。
贱卖土地,是让房价保持在低位,但同时也挤压了城市发展的未来空间。

说得难听一些,今天长沙的繁荣,是在透支未来,用两种方式透支未来:举债,贱卖土地。
看似目前长沙的居民幸福度很高,因为房价便宜。但从另一个角度看,长沙市民的财富也相对地少了,因为房子背后的财富是可以兑现的。
当中国各个城市间的财富越来越可以自由流动时,而你身上所聚集的财富不够,就只能被“困”在长沙,最终就会变成一座孤城,自我循环。
一座拥有极大前景的城市,一定是各种资源高频地进出,比如深圳。如果长沙不打开对房价强有力的控制,那种所谓的小幸福,持续不了多少年。
丁建刚
浙报传媒地产研究院院长
微信公众号:丁建刚房产
长沙是这一轮调控的优等生城市。虽然用的依然是行政性政策,但和简单的加码限购政策相比,有可取之处。
有些城市一味地加码限购,容易误伤真实需求。而长沙辅之以限售政策,从法律上来讲是事先约定和告知的,有一定的契约精神。
另外,对有真实需求的购房者,限售几年也无关紧要,但对于投资特别是投机性需求,大大延缓了他们的投资回报时间,从而降低其投资热情。

但实际上,只要是行政的限制性措施,都会有不尽合理之处,都难免有误伤。人为干预价格,就会导致市场价格失真,而真实的价格恰恰是最重要的市场自身调节机制。当然,很多城市都干预了价格,只是长沙相对更严。
理论上讲,真实的房价是一个城市的生产力水平、经济水平和城市价值的反映。
在全国版图上和高铁网上,一个城市的房价如果较高,可能会阻碍人才的流入。而长沙用更严的有形之手,好处是长沙的城市性价比更高,能吸引较多人才尤其是年轻人才的流入,坏处是对于长沙的有产阶层不公平,相当于人为地缩水了一部分财富。
另外,长沙调控做得好,但中央政府并没有说每个城市都要像长沙这样调控,中央政府的表述是“因城施策”这四个字。
吴翔华
南京工业大学天诚不动产研究所所长
长沙遏制投机炒房做得比较彻底,是不留死角的典型。不过这依旧不属于长效机制,这样的做法看起来很不错,但副作用也会显现出来。比如正常的改善性需求和投资性需求会外溢到其他城市。此外,城市建设的资金来源也就是土地出让收入会受到影响。
如果能够忍受这样的发展速度,当然也没什么。就怕换个领导,思路一变化,就会迎来报复性反弹,这就是行政手段最大的问题,人治。

免责声明:自媒体综合提供的内容均源自自媒体,版权归原作者所有,转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人,不代表新浪立场。若内容涉及投资建议,仅供参考勿作为投资依据。投资有风险,入市需谨慎。
责任编辑:蒋晓桐








APP专享直播
热门推荐
特朗普要求从乌克兰获得任何能得到的东西 以收回投入的资金 收起特朗普要求从乌克兰获得任何能得到的东西 以收回投入的资金
- 2025年02月22日
- 22:30
- APP专享
- 扒圈小记
31,117
程序员辞职成网约车“单王” :3年赚近70万,今年将赚到100万
- 2025年02月22日
- 09:57
- APP专享
- 扒圈小记
2,215
七名中国选手闯入第34届乒乓球亚洲杯男女单四强
- 2025年02月22日
- 15:07
- APP专享
- 北京时间
2,080

24小时滚动播报最新的财经资讯和视频,更多粉丝福利扫描二维码关注(sinafinance)
投资研报 扫码订阅
股市直播
-
趋势领涨今天 04:04:48
高德红外(sz002414)董事长称多个脑机接口技术已超马斯克。武汉高德红外(sz002414)股份有限公司董事长黄立在亚布力论坛年会表示,公司5年前就开展了脑机接口研究,并在不断突破脑机接口顶尖技术。高德红外(sz002414)实现了65000个通道的脑机接口,远超马斯克的3072个通道,是马斯克的20倍,并且实现了双向信息的读取与写入,而马斯克的技术则为单向。他直言,“很多技术层面的指标,我们已超过埃隆·马斯克的Neuralink公司。”不知道是不是当初的亩产万斤? -
趋势领涨今天 03:05:10
清华大学智能产业研究院(AIR)院长张亚勤院士表示,“10年后,机器人(sz300024)会比人都多,每个人身边都会有10个机器人(sz300024),包括物理或者虚拟的。未来3-5年,影响最大的受益者是IT行业本身,如英伟达、微软、亚马逊、谷歌meta、苹果,一大批芯片云计算公司等,是大受益者,他们提供技术和基础设施。 -
趋势领涨今天 01:54:15
【DeepSeek“低调”参与2025全球开发者先锋大会】《科创板日报》23日讯,《科创板日报》记者从2025全球开发者先锋大会主办方获悉,DeepSeek参与了今年大会,但是方式颇为低调,主要是以闭门会和工作坊的形式参与。 -
趋势领涨今天 01:45:26
=加入潜伏擒牛VIP,享四大顶级服务=【1】购买VIP自动加入私密小直播间!【2】每周3-5只超短金股调入调出服务,适合实时看盘的投资者!【3】每周一份高端内部绝密文章:包含近期布局、热点版块、指数预判!【4】每月2~3只高端中线金股服务!(VIP超短、中线个股均有涉足,让上班族也能跟上VIP节奏!)现月课7.5折,1288元!季课6.9折,3558元,续费季度更划算!新朋友可先月课体验!点网址,直接买,订购地址:【更多独家重磅股市观点请点击】【更多独家重磅股市观点请点击】 -
趋势领涨今天 01:45:17
二、宇树科技携两款机器人(sz300024)亮相2025GDC《科创板日报》22日讯,在2025全球开发者先锋大会上,宇树科技带来两款机器人(sz300024),一是售价9.9万元的Unitree G1人形机器人(sz300024),这款机器人(sz300024)最大的特点是轻量化与高负载能力;二是针对C端,有遛狗和拖物功能的Unitree Go2。近期人形机器人(sz300024)走势很强,现在2025全球开发者峰会已经召开,宇树科技研发的机器人(sz300024)也已经亮相,机器人(sz300024)的行情肯定没有走完,但短期是不是利好兑现了呢?三、马斯克投的飞行汽车试飞成功周末马斯克飞行汽车上天的消息迅速冲上各大网站热点,马斯克投的飞行汽车试飞成功!垂直起降,无外露螺旋桨,水平飞行可达177公里!217万元一辆,已有3300个订单。据了解,Model A可以垂直或水平起飞,最多可搭载两人。这款飞行汽车既可以在城市道路行驶,也能开到天上,满电状态下,水平飞行可达177公里,地面行驶可达322公里。国内研究报告指出,从2025年起,飞行汽车将迈入商业化启航的1.0阶段;预计到2035年左右,智能eVTOL飞行汽车规模化应用加速,成为低空交通出行的主要运载工具;预计到2050年左右,陆空两栖飞行汽车将实现大众化应用,低空交通与地面交通深度融合,构建起三维立体智慧交通体系。摩根士丹利预测,至2050年飞行汽车的全球市场规模将达9万亿美元,而中国潜在市场规模将达2.1万亿美元。飞行汽车是周末吹得最猛的一个板块,对A股市场来说,人形机器人(sz300024),DeepSeek经过连续大幅炒作以后,市场热点会不会借机切换到飞行汽车、低空经济等板块呢?我们认为这个概率还是很大的。 -
趋势领涨今天 01:45:02
暖风频吹 有个板块周末爆棚这个周末虽然美股大跌,但国内继续暖风频吹,主要集中在外资金融机构看好中国创新突破上电视;宇树科技携两款机器人(sz300024)亮相2025GDC;重点是飞行汽车真的上天了!一、外资金融机构看好中国创新据央视报道,外资金融机构看好中国创新突破。多家外资机构认为中国在科技创新领域不断实现突破,并且正在构建更完整的产业链条,这将不断提升中国的国际竞争力。摩根士丹利日前上调明晟中国指数评级,同时认为,中国公司在人工智能领域展现出较强的竞争力,在多项最新技术突破的支撑下,科技密集型企业有望实现利润率和收益率双增长。高盛发表的研报则看好中国在数据、“云服务”以及软件和应用等领域的发展前景。此外,外资金融机构还加大了对中国企业的调研频次。阿布扎比投资局、汇丰、施罗德、德意志银行、法国巴黎银行等外资机构,近期多次出现在A股上市公司的调研名单中,调研范围涵盖电动车、消费、家电等众多行业。国际金融协会日前发布的报告显示,1月,外国投资者积极布局中国资产,外资净买入中国股票和债券的总金额超过了100亿美元。全球估值最低的只有A股和港股,因为DeepSeek的突破,彻底改变了外资对国内的看法,但这里也有两点不太好:一是,内资继续大幅流出。上周五内资虽然出现了流入,但相比前四天大幅流出近1800亿来说,上周五流入不到70亿元,还是杯水车薪!重点是内资很难连续三天流入,所以,不排除,下周一内资还会继续砸盘;二是,周末巴菲特发布了年度报告,巴菲特提到将永远把绝大部分资金投资于股票,重点是主要是对日本的投资增加,没有提到A股和港股! -
趋势领涨今天 01:05:03
大家早上好!趋势为王,做股海的领航者,新的一天,新的战斗,欢迎你来到本直播室!新进的朋友请注意点赞,收藏本直播室,以方便你下次观看,谢谢大家的支持!【更多独家重磅股市观点请点击】 -
趋势领涨2025-02-22 07:46:21
在全球开发者先锋大会上,商汤科技联合创始人、首席科学家王晓刚表示,以模仿学习为主的端到端技术面临挑战,一方面高质量场景数据稀缺,驾驶数据质量参差不齐;另一方面模仿学习存在性能瓶颈。他还透露,商汤下一代与世界模型协同交互的端到端自动驾驶方案将在4月车展发布,此外,日日新大模型6.0也将在今年发布。 -
趋势领涨2025-02-22 04:06:31
=加入潜伏擒牛VIP,享四大顶级服务=【1】购买VIP自动加入私密小直播间!【2】每周3-5只超短金股调入调出服务,适合实时看盘的投资者!【3】每周一份高端内部绝密文章:包含近期布局、热点版块、指数预判!【4】每月2~3只高端中线金股服务!(VIP超短、中线个股均有涉足,让上班族也能跟上VIP节奏!)现月课7.5折,1288元!季课6.9折,3558元,续费季度更划算!新朋友可先月课体验!点网址,直接买,订购地址:【更多独家重磅股市观点请点击】【更多独家重磅股市观点请点击】 -
趋势领涨2025-02-22 02:07:22
【年内公募基金斥资超33亿元参与定增】财联社2月22日电,今年,定增市场发展迎来新机遇。1月22日,多部门联合印发的《关于推动中长期资金入市工作的实施方案》提出,允许公募基金、商业保险资金、基本养老保险基金、企(职)业年金基金、银行理财等作为战略投资者参与上市公司定增。在参与新股申购、上市公司定增、举牌认定标准方面,给予银行理财、保险资管与公募基金同等政策待遇。在业内看来,允许公募基金等作为战略投资者参与上市公司定增,将给定增项目带来更丰富的资金来源,为定增市场注入新活力,有利于推动定增市场规模的扩大。东方财富(sz300059)Choice数据显示,以增发上市日计算,今年以来已有诺德基金管理有限公司、财通基金管理有限公司、易米基金管理有限公司等7家公募基金参与上市公司定增,定增认购总额达33.29亿元。