许家印发布新战略：恒大收缩为下一次腾飞蓄势？

原标题：许家印发布新战略：恒大收缩为下一次腾飞蓄势？ 来源：反做空研究中心

作者|刘工昌

3月31日，恒大举行2019年度业绩发布会。数据显示，恒大2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

我相信很多人会不由得与不久前才发布年报的另一巨型房企碧桂园相比，年报如此发布，不虚饰，坦坦正正，该是什么就是什么，这是恒大一贯的作风。但这并不代表我们完全赞同对恒大的看衰。

许家印发布新战略

我们知道，就房地产行业来说，最重要的指标不是净利润，也不是负债率，是什么呢？是充裕的流动性。这是因为，对一个像恒大这样庞大的企业来说，前些年高速扩张，必然带来债务的急速攀升，现在随着扩张速度趋缓，其债务肯定会降下来，净利润也可得到显著改善，但充裕的现金流则是维系这一切的根本。恰恰在这一点上，恒大显示了一个大房产企业健康的本色，强大的现金流，并且维系了高达两位数的增长率。

但这并不代表恒大对所出现的问题置之不理。恒大新战略是此次业绩发布会的最大亮点，许家印在会上正式宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

这里高增长是恒大维系健康运转的前提。许家印表示，“高增长”是指今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿。对这个指标，有很多人将信将疑，但我们只要看看恒大一季度的销售额。

恒大今年实施“网上销售”的颠覆性营销革命，实现了一季度业绩“开门红”：销售额1465亿大增23%，销售回款1133亿大增55%，行业排名第一，既刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录，更充分展现了恒大实施新战略的巨大成效。

恒大一季度销售及回款对照图

在今年一季度遭遇如此严重的疫情灾难面前，恒大依旧取得了如此成绩，相信随着疫情褪去销售转好，全年完成8000亿销售目标应该不是大问题。

据恒大管理层介绍，目前恒大拥有2.93亿平米土地储备，今年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿，按照64%的去化率保守估算，可实现销售8110亿，完成8000亿销售并无压力。

第二个战略，控规模，就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，主动权完全在恒大自己手里，年报显示，恒大拥有2.93亿平米的土地储备，恒大宣布，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。2亿平方米是个什么概念呢？

下面是2017中国上市房企土地储备面积排行榜；

基本上仍稳居巨型房产前三名。

第三个战略是“降负债”，它实际上是建立在前两个战略有效完成基础上的，恒大宣布要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

对于有息负债每年平均下降1500亿，许家印在现场做了如此解释：“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

房地产依然是大趋势

当我们了解恒大“新战略”后，我想大家都会有疑问，为什么这些年来一向高举高打的恒大突然开始收缩，变得内敛起来？我们认为，这与我们国家经济发展阶段是吻合的。

从1998年实行住房商品化改革至今，堪称是房地产的黄金时代，但现在这个过程快结束了，这也意味着房地产市场的上半场结束了。2019年，我们的城镇化率刚好超过了60%，一线城市中的北京和上海，常住人口已经连续两年减少了，北京就连户籍人口都已经减少了。随着出生人口的逐年下降，未来20年的，这个以人口增量推动的房地产市场将要发生巨变。

所以，未来，房地产市场将进入下半场，也就是从增量时代进入到存量改善的时代。这是不是意味着整个房地产行业就要成为夕阳产业呢？这是完全错误的。

在新冠肺炎疫情肆虐，曾支撑我们经济发展的三驾马车之一的出口奄奄一息之时，经济持续发展重担只能落在投资和消费上。40万亿的钱往哪儿投？传统的铁公鸡已趋于饱和，完全看不到还本的希望，新的5G设施还有城市智能化改造当然要投，但至少在相当长时间内看不到回款希望，而目前唯一能够看到回款希望的只有百姓肯大力消费的东西。

这就是房地产。经过了2018、2019两年的低潮，实际上房地产业处于一个蛰伏状态。2月以来国家层面也从降低融资难度、为企业减负、放宽公积金限制等多方面入手出台楼市扶持政策，已经有70余省市发文扶持楼市。

东兴证券认为，房地产金融政策基调不变，央行操作和监管层表态显示房地产金融政策仍然会维持现状而不是放松，但后续伴随国内外货币政策宽松周期的延续，房企融资或将继续边际改善。尤其是商业银行，在稳住息差的动力下，有望对长久期高收益率的开发贷加以支持。

对政策极其敏感的深圳，最先醒来。3月7日，位于蛇口的招商太子湾·湾玺N3项目推出70套总价区间在2000万-5000万的房源，当日售罄；3月13日，该项目T7栋推出14套公寓房源，仅8秒宣告售罄，销售金额达6亿元；3月16日，深圳万科星城288套小户型公寓开盘仅7分半钟即售罄，销售金额达2.99亿元。

苏州湖西星辰楼盘开启认筹，售楼处内人山人海，买房人争先恐后缴纳认筹！在杭州，总价最低1200万的仁恒滨江园，这两天公布了最后62套房的开盘报名结果，共有992组家庭报名，中签率仅6.2%！平均16人抢一套房！南京江北核心区的润辰府洋房要卖到3.8万/㎡，南部新城云澜尚府放风价5.5万㎡，河西中苏宁睿城放风价6.4万/㎡……广州中原研究发展部数据显示，3月16日至22日，广州一手住宅网签1458宗，环比上升40.3％。

克而瑞3月18日发布的研报指出，全国楼市整体成交量已回升至去年6成左右水平，且三四线回升速度好于二线好于一线。所以说，房地产业处于下半场，但至少还有半场。

在中国房地产一方面因其畸高的房价让买不起房的消费者憎恨不已，从经济结构上看，由于其暴利的特点，导致大量热钱涌入也间接剥夺了产业有序向高端抬升的机会。但在经济不景气时分，它的作用是不可估量的。它成为大量无效投资中差不多是唯一具有正向回报的，成为萧条时分老百姓勒紧裤腰带差不多唯一愿花费的投资。

房地产更重要的作用在于，不景气时分为维持经济基本增长，大量货币进入市场，如果弄得不好，就会导致恶性通胀。此时如果让大量热钱悄悄进入房地产业，房价的上涨老百姓心理有承受能力，不会把它当作通胀的一部分，这无形中消耗了大量热钱，使得其他消费品基本维持低通胀水平，也就是说，它实际上还是消除恶性通胀的隐形代言人。

处于这样一个前提下，再看恒大的三年新战略，不难发现，其实现的几率绝非什么难事，因为它与目前房地产政策的大趋势是暗合的。

蓄势下一次腾飞

在房地产行业紧缩的恒大，接下来又要在什么方面发力呢？3月30日，恒大健康召开线上发布会，公布2019年全年业绩，如果仅从整体经营情况来看待恒大健康此次披露的年报，各项指标均实现了较大的增长，结果是喜人的。

据了解，2019年全年，恒大健康实现总体销售额88.7亿元，同比增长达156.4%；其中，健康业务实现82.1亿元，汽车业务6.6亿元。此外，公司营业额56.36亿元，同比增长79.9%，其中健康业务49.8亿元，汽车业务6.6亿元。

健康管理分部的收入依然成为恒大健康最大的营收来源，该分部下的“恒大·养生谷”收入从2018年同期31.24亿元增长58.38%至49.48亿元，从而导致了总体营收的大幅增长。

经过5年的探索，恒大健康在运营管理、规模、市场、用户、政策等方面均形成了自身的优势。

值得一提的是，新能源汽车业务已经为集团整体营收做出贡献，这是恒大健康相比往年年报的最大变化之一。在此基础上，恒大健康2019年的毛利润实现18.87亿元，同比增长64.8%。

从世界产业发展的历程看，一个产业的腾飞与普及，往往并不是取决于产业开拓者技术领先的程度，恰恰相反，那些领先时代更远的技术大牛们往往是倒在前面。真正走到最后的，常常是那些把先进的技术或理念与时代的需求恰能融合的企业。

这里时代的需求包括了产业政策的发布、基础设施的完善、消费者消费理念的提升等等，刚好在一个点上，上世纪福特开展传统汽车业，这世纪乔布斯发布智能手机，22年前，中国房地产大发展，都是这个道理。

未来5到10年，是新能源汽车赛道最为拥挤、竞争最为惨烈的时期，可以预计，能够跨过这条独木桥的毕竟是少数的幸运儿，绝大多数参与者都要掉进生活的大河里去。那么恒大能不能成为跨过独木桥的幸运儿呢？

从恒大的角度来看，过去疯狂的储备土地的结果，就是资金压力过大，企业债务负担沉重。而这次恒大实施“高增长、控规模、降成本”的新战略之后，迅速降低土地储备库存，快速回笼资金，从而降低企业债务，让恒大回归到一个正常水平，还可以增强恒大抗风险的能力。从这个角度看，恒大的“新战略”，是为了下一次的腾飞蓄势。

我相信有一个不同的并且更加美好的故事。它关注的是人类为了解决合作问题而进行的永无止歇的抗争，从而他们收获的，不仅是技术带来的益处，而且还包括那些构成文明的所有其他的人类的努力。（美：《制度、制度变迁与经济绩效》158页，道格拉斯C诺思著 杭行译 格致出版社出版）