汇景控股上市后破发 高负债下依赖关联方“输血”

　　本报记者 翁榕涛 赵毅广州报道

　　东莞“地产一哥”汇景控股有限公司（09968.HK，以下简称“汇景控股”）历时9个月，成为2020年首家在港上市的房企。

　　据了解，汇景控股上市首日开盘价为1.94港元/股，不久股价便进入下行通道，截至1月20日收盘，股价为1.89港元/股，上市后第三个交易日就出现“破发”。

　　值得注意的是，汇景控股此次发行股份出现认购不足，公开发售的最终股份数目由7881万股股份减少至2535.4万股股份，约相当于原计划股份总数的32.2%。

　　针对上市表现及募集资金用途等问题，《中国经营报》记者致电采访汇景控股公共关系部人士，截至发稿未获回复。

　　公开发售认购不足 上市后破发

　　在2018年房企新一波赴港上市热潮之后，刚刚过去的2019年房企IPO显得略为冷清。

　　2019年以来，仅有德信中国、银城国际、中梁控股、新力控股以及景业名邦等5家房企成功赴港上市，总筹资规模不到90亿港元，最高为中梁控股募资27亿港元，最低为银城国际募资7.7亿港元，无论是筹资规模还是IPO数量都较2018年锐减。

　　汇景控股是二次冲击IPO，早在2019年4月10日，汇景控股就已首次向港交所递交了招股书，而后失效，又于当年10月25日再次冲刺，如今得偿所愿。

　　2020年1月15日，汇景控股公布招股结果，公开发售未获足额认购，发售价确定为每股1.93港元，公司自全球发售收取的所得款项净额估计约13.91亿港元。

　　由于汇景控股公开发售不足额认购，按照回拨机制，未认购的公开发售股份将会回拨至国际发售。

　　据汇景控股招股书显示，公司于2004年在东莞成立，并于次年完成了首个物业开发项目，即汇景银座和汇景华府。作为一家综合住宅及商用物业开发商，汇景控股主要聚焦在广东省、湖南省，深耕于大湾区并逐渐向华中区域扩张。

　　截至2019年9月30日，汇景控股在全国3个省份、5个城市拥有17个物业项目，其中12个位于东莞，总地盘面积约为200万平方米，规划建筑面积总计为450万平方米，其中已规划及尚未开发的建筑面积为300万平方米。

　　截至2016年、2017年、2018年底以及2019年6月30日，汇景控股交付的物业总计建筑面积分别为26.03万平方米、10.76万平方米、21.14万平方米及13.05万平方米，其间录得物业销售收益分别为人民币20.92亿元、11.98亿元、22.39亿元以及12.15亿元。

　　近几年汇景控股每年交付的物业建筑在20万平方米左右，这也意味着现有土地储备可以支撑其超过20年的销售需求。

　　尽管作为“东莞一哥”，汇景控股的总体体量显得比较小，毛利率却十分可观，2016年至2018年度毛利率分别达30.2%、54.3%以及53.3%，远高于行业平均水平。

　　同策研究院首席分析师张宏伟认为，目前国内融资渠道收紧，汇景控股等中小房企进行规模扩张有较大的资金需求，近年来这段时间，房企的资金压力是比较大的，借新还旧也越来越困难，在偿债高峰期到来前，上市可以缓解融资压力。

　　高负债下关联方贷款“输血”

　　汇景控股成功上市后，实际控制人伦瑞祥夫妇通过汇盈控股、汇盛控股两家位于英属处女群岛的公司，持有汇景控股总计85%股份，以1月20日的市值计算，伦瑞祥夫妇的身家已超过84亿港元。

　　而在上市背后，汇景控股的债务问题不可小视。

　　相关数据显示，2016年至2018年，汇景控股产生的财务成本分别为3417万元、5064万元以及7753万元，财务成本上升的原因主要由于银行及其他借贷金额在2018年增长超过42%，部分成本则由相应期间的资本化利息所抵消。

　　汇景控股的主要资金来源为银行和关联方，其中于2016年、2017年、2018年以及2019年上半年，汇景控股来自银行及其他借贷分别为11.00亿元、17.48亿元、24.83亿元以及29.90亿元。其中，来自关联方的贷款分别为7.44亿元、6.58亿元、6.02亿元以及8.91亿元。

　　截至2019年上半年，汇景控股应收控股股东及各自的紧密联系人的款项总额为8.25亿元，应付控股股东的紧密联系人共计8.91亿元。

　　可以看出，汇景控股近年来的借款逐年增高，而其中来自关联方的贷款占据不小比例。2016年~2018年及2019年上半年的净资本负债比例分别为377.8%、278.5%、243.2% 及 240.4%。

　　可以与之对比的是，比汇景控股早一个月上市的景业名邦，同样是赴港上市的内地中小房企，2016年~2018年及2019年上半年，其净负债率分别为614.4%、194.1%、42.0%以及80.8%。

　　尽管资本负债率相较前两年已有下降，但从汇景控股财务结构上来看，截至2019年上半年，一年内需偿还的银行贷款和其他贷款加起来总计11.09亿元，公司依然面临较大的财务压力。

　　在招股书风险提示中，提及汇景控股在城市更新项目中可能面临改建周期较长、资本压力大、规划难度高等问题，对于资源和资金成本有较高要求。

　　城市更新开发项目是汇景控股未来发展的重点，目前已完成一个城市更新项目的开发，并开始预售建筑面积9.42万平方米，此外汇景控股还有3个城市更新项目处于向政府提交开发计划的状态。

　　招股书指出，募集得来的资金将有55%（约为7.65亿元）用作推进城市更新项目的发展成本；20%（约为2.72亿元）作为现有物业项目的开发和建筑成本；20%（约为2.72亿元）用于偿还若干银行借款和其他借款，包括项目公司的营运资金贷款。