宝龙地产(01238.HK)：基本面优秀，价格技术调整提供买入机会，维持“买入”评级，目标价6.29 港元

原标题：宝龙地产(01238.HK)：基本面优秀，价格技术调整提供买入机会，维持“买入”评级，目标价6.29 港元 来源：格隆汇

目标价：6.29 港元

市值快速提升是MSCI指数调出主要原因，恒指季检有望升公司入中型股指数

昨晚MSCI公布指数成分变动，宝龙地产暂被调出MSCI中国小型股指数以及MSCI标准指数范畴，我们认为公司近月来市值快速上升，导致ATVR暂未达标或为此次未被纳入的原因；MSCI用ATVR（annualtradedvalueratio）考察流动性，该指标大约相当于成交额中位数与市值的比率。恒指公司将于今晚公布季检结果，考虑1）公司市值不断提升；2）恒指用股数而非市值考察流动性，我们认为公司大概率会在此次或下次升入恒生综合中型股指数。

物业销售增长强劲，资产负债水平稳健，商业竞争力显著提升，看好公司基本面

我们维持对公司基本面的正面看法：1）销售增长强劲：19年年中公司将销售目标由500亿上调至550亿，前10月合约销售同比增长52.4%达505.1亿人民币，达成全年目标的91.8%，我们预计2020年销售增长有望继续高于行业平均水平；2）资产负债表稳健：净负债率由18年底的101.6%下降至19年中的91.4%，现金对短债覆盖倍数由1.1x上升至1.5x,融资成本由18年的6.48%下降至19年上半年的6.24%；商业收入对利息覆盖倍数维持在1.x以上；3）宝龙商业与腾讯（700HK）合作不断深化，18年底双方联合发布“纽扣计划”，19年11月1日腾讯位置服务与宝龙商业达成战略合作，我们认为这是纽扣计划的落地与深化，我们预计公司经常性收入21年达54.2亿，19-21年CAGR22.8%，商业运营的竞争力不断提升亦有望在品牌、拿地为公司带来协同效应。

维持盈利预测，提升目标价至6.29元港币，维持买入评级

截止11月8日，公司股价相当于7.8x的19年PE，0.6x的19年PB，低于可比同行（图2）；对应6.9%的19年股息率，高于可比同行（图2）。我们维持对公司基本面非常正面的看法，预计1）公司升入恒生综合中型股指数以及2）完成商业管理公司上市有望成为近期股价催化剂。我们维持目前盈利预测，预计19-21年核心净利润CAGR28.1%，根据10月15日配股的摊薄影响微调EPS。我们滚动至2020年7.5xPE，给予公司6.29港元的目标价，现价对应24.6%的潜在升幅。我们维持买入评级。

风险提示：（一）房地产政策大幅收紧；（二）人民币汇率波动