郭梓宁的奥园健康生活首张成绩单

原标题：郭梓宁的奥园健康生活首张成绩单 来源：观点地产新媒体

观点地产网临近11时30分，奥园健康2019年中期业绩记者会的时间，仍有投资者在跟管理层沟通交流。

而在此之前，刚刚召开了投资者会，离场的投资者们不停交流着，似乎对奥园健康此次上交的中期答卷比较满意。

业绩会随之开始，与上次业绩会不同的是，郭梓宁没有选择用广式普通话宣读致辞，而是以一口流利的粤语为整场业绩会开场，“随着大湾区建设的不断深入，我们对集团发展前景充满信心。”

上市接近半年，奥园健康交出的成绩单使得郭梓宁说起话来中气十足。当观点地产新媒体问到中期业绩是否达到预期时，他坚定回答：“中期的业绩已经达到我们的预期。”

据报告显示，截至2019年6月30日，奥园健康总收入为约3.92亿元，较去年同期约2.67亿元增加约1.247亿元或约上升46.7%。其中，物业管理服务及商业运营服务的收入分别占总收入73.3%和26.7%。

较高的毛利率水平

令郭梓宁信心满满的一大因素是奥园健康保持着较高的毛利率水平，对比其他物业服务公司基本上20%-30%的毛利率，比如永升生活服务上半年29.7%的毛利率，奥园健康的毛利率显然处于行业水平之上。

截至2019年6月30日，奥园健康毛利约为人民币1.55亿元，较2018年上半年上升约60.4%，毛利率为39.6%。

首席财务官及财务管理中心总监徐晓东在会上表示：“毛利率确实是奥园健康一直以来的一个亮点。”上半年毛利率增长，源于成本的控制和运营效率的提升。

他提及，物业管理板块和商业运营板块的毛利率分别增长36.2%、74.1%，创下近几年新高。

这之中，商业运营板块的高毛利率备受瞩目，常务副总裁雷易群提到：“商业运营板块是上市的特色和亮点。”

报告披露，上半年商业运营产生高收入主要由于新开业了盘州奥园广场、萝岗奥园广场及珠海梅溪商业广场这三个商场。

雷易群进而介绍，广州萝岗奥园广场归属于母公司，而梅溪商业广场和盘州奥园广场，是属于第三方市场的。他透露，下半年会有七个项目会开业，以布局在西南、华中和华南为主，这几大区域是下半年开业的重点区域。

因为筹备期的项目相对毛利率比较高，他预测，今年下半年商场开业，实现收入结转以后，商业运营的毛利率还会有更好的表现。

可以预见，奥园健康整体上都是以行业里较高的毛利率的水平去推进业务发展的，尤其是对商管这块寄予厚望。

执行董事陶宇表示，在商业运营方面会继续增强已有项目的收入水平，今年已经开业的商场同比收入增加了65%，接下来会继续保持这样的一个高的态势。

他同时提到，会继续增加新的签约项目，目前已签约34个商场，其中12个已经开业，还有20多个项目的储备。

“未来我们会继续增强我们的项目储备，希望在今年实现10个项目的开业目标，甚至为明后年打下基础。”

市场外拓与收并购

规模扩张是物业公司上市之后的永恒主题，奥园健康也不例外。除了依赖母公司中国奥园增加在管面积，第三方市场外拓、收并购也是本次业绩会中频频聚焦的问题。

在业绩报告中，上半年母公司集团及关联方所供在管面积为1105万平方米，收入为1.64亿元，占总收入92.2%；来自第三方物业开发商所供在管面积为0.92万平方米，收入为0.13亿元，占总收入7.8%。

对于第三方市场外拓占比，雷易群认为，就今年上半年的业绩情况来讲是有所提升的，现在也在谈几个优质的项目，“上半年第三方的物业，通过拓展回来以后，有些没有进入交楼，所以收入不会有很大的变化。”

据他透露，下半年第三方拓展面积预计不低于200万平方米。不仅只是通过市场外拓获取，也通过商业外拓和物业本身的外拓获取在管面积。

回到当前，奥园健康其实还是更多是依托于母公司的全国性布局，在母公司进入的同时一并把这些区域周边的物业收并购或者一并拓展。

雷易群解释道：“比如说一个城市综合体，总的面积是50万平方米，但是商业占比可能只有10万平方米、8万平方米的构筑金，但这一块希望能够交给同一个团队来管理。”

因此，通过低成本甚至零成本接管物业，也成为了奥园健康一个很大的优势。关于下一步占比多少，雷易群希望这个占比是持续扩大的。

在收并购方面，他强调，奥园健康不会为了收并购而收并购，未来也不会为了扩大规模而去做更多的竞争性的收并购。

郭梓宁也补充：“实际上我们一直在推进收并购的工作，目前也有一些项目在洽谈。”

郭梓宁进而解释，奥园健康的收并购，一方面是商管公司和物业公司自身的拓展。另一方面，又依赖于母公司地产开发板块，在地产板块洽谈的同时，也往往会推荐物业和商管，以此并购它的物业管理以及商业运营。

此外，在外拓方向上，雷易群提到一点，未来奥园健康的发展策略是一二三线城市并举，同时努力往一线城市靠拢，也会考虑去参与一线城市一些优质物业存量资产的改造。

比如上半年奥园健康在重庆、南京、郴州、贵州桐梓等二三线城市就签订了一些轻资产项目。雷易群称，考察这些项目的体量大小、是否有工程硬伤、项目未来的市场竞争情况如何等，都有一套很成熟、完整的评估体系。

事实上，奥园健康在一线城市主要是依托母公司发展，母公司本身在一线城市也拿了很多项目，尤其是在粤港澳大湾区。据数据披露，在物业管理方面，奥园健康几乎大部分布局都在粤港澳大湾区，占到62%以上。

业绩会的尾声，有媒体提到了关于中央批准深圳作为先行示范区的利好消息，郭梓宁对此回应：“前两三年我们也已经进入深圳，目前正在加大在深圳的拓展力度，特别是地产这个板块，正在洽谈的有一批城市更新的项目。”

“地产项目落地以后，那我们的物管、商管肯定会跟着落地的，所以我们下一步会加大投资深圳的市场。”郭梓宁如是说。