2019榜首花落谁家？碧万恒综合实力一览

原标题：2019榜首花落谁家？碧万恒综合实力一览 来源：亿翰智库

引言

2019年8月，中国房地产业战略峰会（CRS·第3届）即将盛大开幕，届时，亿翰智库将发布《2019中国房企综合实力TOP200》，碧桂园能否蝉联榜首？万科能否王者归来？恒大能否后来居上？本篇文章将从《2019中国房企综合实力TOP200》研究模型出发，根据房企规模性、偿债能力、成长性、盈利能力、社会责任、创新能力六个方面进行量化测算，最终得出测评结果。

一.

规模性：销售规模和开发规模保持行业高位

1、销售规模：碧万恒组成行业第一梯队

2017年后，碧桂园销售额稳居行业首位，其次是万科和中国恒大。2018年，碧桂园销售额7296.9亿元，同比增长32.5%；万科销售额6069.5亿元，同比增长14.5%；中国恒大销售额5513.4亿元，同比增长10.1%。但在房地产行业规模增长空间有限的背景下，2019年上半年，碧万恒销售增速有所放缓。根据亿翰智库《2019年1-6月中国典型房企销售业绩TOP200》，碧桂园保持行业首位，销售额为3920亿元；万科销售增速保持增长，为9.6%，销售额3340亿元；中国恒大同样有所降低，销售额为2818亿元，同比减少7.4%。但总的来说，碧万恒根据销售规模分列行业前三。目前，房地产行业政策不断调整，市场供给端和需求端受到制约，龙头房企成长空间受限，但长期来看，未来龙头房企体量有望持续增加。

2、开发规模：碧桂园与恒大开发规模高于万科

房企对城市的布局、在售项目数量和新开工面积表明企业的推盘速度和投资策略。从布局城市方向来看，万科倾向于一二线城市，布局城市超过90个；碧桂园布局城市倾向三四线，并向一二线扩展，布局城市数量达到269个；恒大在全国布局城市228个。

从项目数量来看，碧桂园拥有项目数量2148个；恒大拥有项目数量811个。多达上百个甚至上千个项目的建设运营将更考验公司的管控能力。

总的来说，万科城市布局更侧重一二线城市，有限的城市数量贡献出不低于碧桂园和恒大的开发规模。碧桂园更侧重三四线城市，2018年销售分布位于三四线目标三四线的占比有56%，位于二线目标二线销售占比30%。

二.

偿债能力：碧桂园和万科偿债压力更小

2015年后，房地产企业通过加杠杆的方式换来了规模的大幅增长。但从2018年房地产行业调控政策收紧后，房企逐渐进入到降杠杆的过程中，在这期间，企业降杠杆不断取得成效。碧万恒三家房企中，万科净负债率处于稳健的状态，保持在40%左右。碧桂园与恒大都经历过高杠杆的阶段，而2018年碧桂园净负债率降低在行业较低位置，为49.6%；同时恒大也不断降低净负债率，2018年为151.9%，相较2017年下降31.8个百分点。总的来说，碧桂园和万科净负债率在行业中表现更为优异。

从短期偿债能力看，碧桂园和万科现金短债比均超过1.5倍，短期内完全无偿债压力。相反，恒大现金短债比相对较低，货币资金难以完全覆盖短期有息负债，财务结构仍有较大提升空间。

三.

成长性：碧万恒成长性较足，新增货值力度保持高位

2018年房地产市场由热转温，市场规模再创新高，房企销售业绩持续增长。随着预售项目的结转，2019年房企营业收入和净利润仍有提升空间。根据碧万恒2018年销售增速、营业收入增速和净利润增速来看，碧桂园在销售和营业收入方面增速较快，恒大净利润增长较快，而万科增速慢于碧桂园和恒大。从长期来看，房企销售增长空间有限，在碧万恒已经有意识的放缓销售增速的情况下，预计未来碧万恒销售增速、营业收入增速和净利润增速都有放缓的可能。

另外，根据2019年《财富》中国500强排名，恒大排名位居地产行业首位，其次分别为碧桂园和万科。其中碧桂园营业收入排名涨幅最快，2019年为第19名，相较2018年上升17个名次。

从土地储备来看，2018年，碧万恒三家房企土地储备均过亿，其中恒大土地储备达到3亿平方米，万科和碧桂园紧随其后，土地储备分别为1.5和2.4亿平方米。从投资积极性来看，2018年，碧桂园投资力度更大，全年新增土地货值8115.5亿元；万科新增货值6943.6亿元；恒大新增货值较低，为3891.4亿元。从2019年上半年的新增货值来看，碧桂园新增货值3057.8亿元，依然位于行业首位，其次为万科的1611.9亿元、恒大的1172.2亿元。碧万恒作为行业第一梯队，规模的增长难以完全体现企业的成长性，当龙头房企在保持规模不掉队的情况下，营业收入和利润的增长是碧万恒成长性的重要体现。

四.

盈利能力：碧桂园ROE高于万科和恒大

从三家房企盈利能力来看，碧万恒之间的差距较小。其中，恒大净利润最高，为665.5亿元；碧桂园、万科净利润分别为485.4、492.7亿元，并未有明显差距。万科净利润率较高，为16.6%；碧桂园和恒大净利润率分别为12.8%和14.3%。未来随着公司对成本的管控，净利润率仍存上升空间。另外，比较碧万恒ROE发现，碧桂园的ROE最高，为32.2%；万科和恒大的ROE分别为23.4%、30.2%。整体来看，万科展现了其稳健、成本管控能力强的特性；碧桂园和恒大随着新建造体系的全面应用，预计两家公司的盈利能力仍会持续提升。

五.

社会责任：践行社会责任，积极参与公益事业

房企在专注规模增长、利润增加、企业成长的过程中，会积极履行社会责任。2018年，碧万恒三家房企对外捐赠支出分别为13.7、3.4、37.9亿元。在履行社会责任上，碧桂园分别致身于精准扶贫和教育慈善。在精准扶贫方面，碧桂园分别采用产业扶贫、就业扶贫和健康教育扶贫方式，已覆盖9个省份、14个县城，受益人数接近34万人。在教育慈善方面，碧桂园采用方式包括建立慈善学校、教育专项基金、乡村教师培训和改善乡村办学条件，为贫困学生提供教育资源。

万科大力开展精准扶贫与乡村振兴工作。2018年，万科与中国光彩事业基金会合作发起设立“光彩·万科精准扶贫与乡村振兴专项基金”项目，加大对“三州三区”深度贫困地区的扶贫力度。截至2018年底，万科累计帮扶贫困人口超过23万。

恒大从2015年12月结对帮扶毕节市，无偿投入110亿元，选派2108人的扶贫团队常驻乌蒙山区。截至2018年，已捐赠到位60亿元，帮助52.13万人初步脱贫。

除了精准扶贫和教育发展以外，房企同时在产品质量、绿色环保等方面做出积极贡献，并且履行社会责任也表明了企业对社会的关注度和贡献度。

六.

创新能力：坚持主业，积极探索多元化

关于房企的创新能力，我们主要从多元化布局角度来讲。当企业达到一定规模之后，多元化成为其选择道路，碧万恒均是如此。2018年碧桂园在主业增长势头强劲的情况下，主动进军机器人和农业板块，尤其是机器人板块，开创了龙头房企在建筑行业智能制造的技术革命先河。恒大进军新能源汽车领域，通过收购专业公司为新能源汽车业务服务；万科多元化布局主要是长租公寓，但是在2019年7月份，万科长租公寓事业部总经理离职；深圳 “万村计划”停止，都从侧面说明多元化业务并不是一帆风顺的。但是碧万恒积极探索新的万亿行业，不仅符合强国策略，同时也是为企业寻找新的增长极。

综上，从2019年中国房企综合实力模型来看，碧万恒在各项指标中互有胜负。此外，本篇文章中，仅展示了部分重要模型指标。《2019中国房企综合实力TOP200》榜首花落谁家，敬请关注2019中国房地产业战略峰会（CRS·第3届）。