信达地产400亿8大地王浮出水面，金融地产信奉者

原标题：信达地产400亿8大地王浮出水面，金融地产信奉者 来源：楼市资本论

　　它们，财力非凡，家底殷实，投资风格独树一帜；它们，人脉深广，布局多元，投资路径大拙实巧。楼市资本论开启“起底房企投资路径系列”，挖掘它们纵横捭阖的财富故事。本期关注起底系列之信达地产。

　　地产江湖，各显神通，实力房企都有自己的看家绝活。跻身行业百强的信达地产，则以金融地产的开局者闻名业界。

　　10月30日，这家具有央企背景的上市房企发布三季报。前三季度营业总收入87.1亿元，同比增长9.5%；归母净利润为6.1亿元，同比下降30.8%。利润下降的同时，楼市资本论注意到其新增土地和新开工数据也有所下滑。

　　此前，信达地产曾在“金融地产”战略指引下，三年间豪掷440亿、拿下“八大地王”，堪称豪气。楼市资本论今天起底信达地产“地王”投资路径，试图分享其“金融地产模式”背后的市场布局。

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　　三年440亿，信达地产豪夺8大地王

　　作为中国四大资产管理公司之一中国信达旗下公司，信达地产凭借母公司的金融支持，在2015年6月-2016年6月这一年间高调拿地，豪掷350亿元，连夺7个“地王”。

　　这些地王主要集中在上海、广州、深圳、杭州、合肥等热点城市，分别是：2015年6月广州天河地王；7月合肥滨湖地王；11月上海新江湾城地王；12月深圳坪山地王；2016年1月杭州南星地王；5月杭州滨江地王；6月上海宝山地王。

　　2017年11月，信达地产又以43.34亿元拿下合肥“总价地王”包河S1706号地块，最高楼面价18749.91元/平方米，溢价达223.27%，再次震动业界。

　　至此，信达地产以440亿的总代价，连夺“八大地王”，获得“地王收割机”称号，其开创的“金融地产”战略，也在业内独树一帜，让人刮目相看。

　　在地王争夺战中，信达出手毫不含糊。最为轰动的杭州滨江地王，以62.86亿元起拍，20多家大牌房企激烈叫价，最后是信达-万科联合体突出重围，以溢价95.95%、楼面价21575.78元/平方米拿下，总价高达123.18亿元。这是杭州土拍史上第一宗成交价超过百亿的地块，也创下当年全国总价地王记录。

　　让人大跌眼镜的是，在信达-万科联合体拿下该项目仅一小时后，万科即反悔退出。信达地产后续引入融创和滨江来操盘开发，三家分别持股50%、40%以及10%。

　　在竞拍上海宝山顾村地块时，信达地产也是不计成本举牌，最终以58.05亿元拿下，平均楼板价36962元/平方米，实际可售楼板价达到47722元/平方米，溢价高达303%。如此高的溢价率，在土拍市场非常罕见。

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　　负债800亿，信达地产的另类扩张

　　楼市资本论注意到，信达地产开启地王模式时，自身无论业务布局还是产品定位，对高溢价地块的操盘能力略显不足。因此，他们在夺得八大地王之后，巧妙地引入合作伙伴，负责操盘开发。

　　这些地王操盘者，都是鼎鼎有名的大牌房企：广州天河地块引入中国金茂；深圳坪山地块、上海新江湾城地块、上海宝山顾村地块引入泰禾；杭州南星地块引入滨江；杭州滨江地块引入滨江、融创。信达地产则转入幕后，满足于当好财务投资者。

　　事后来看，信达地产这种独特的操盘或代建模式，让地王项目对企业运营产生了多方面影响。

　　?首先是负债。

　　2015年6月信达开始拿地时，负债总额约340.9亿；到土地狂欢结束的2017年末，已飙升至618.9亿，资产负债率达到86%；截至今年9月底，负债总额继续攀高至801.1亿。这对年销售不到200亿的信达地产来说，压力不小。

　　?其次是业绩。

　　今年前三季度，信达地产营业总收入87.1亿元，同比增长9.5%；归母净利润却只有6.1亿元，同比下降30.8%；期内权益销售额完成159.8 亿元，比去年同期的238.7亿元下降33%；毛利率同比下降5.1个百分点至28.6%，净利率同比降低4.5个百分点至7.9%，低于行业平均水平。

　　?最后是扩张。

　　在2015－2018年这一轮地产狂欢中，不少房企抓住机会，完成了从百亿到千亿的规模跨越。信达地产坐拥八大地王，这四年间负债总额从434.1亿扩张到805.7亿，增加了85.6%；同期合约销售额从105.8亿增至191.4亿元，增长80.9%，规模扩张略显不足。 

　　信达地产近年业绩平平，显然与地王项目的运营状况存在高度关联。

　　以杭州滨江地王为例，该项目自2017年12月领下首张预售证，至今仅实现预销售收入85.5亿元。而截至2019年8月底，该项目已向金融机构借款60.7亿元，信达地产最近又为其17.5亿元的融资提供担保，可见开发难度不小。

　　再说上海宝山地王，信达将项目交给泰禾来操盘，命名为信达泰禾上城院子，但是受限价政策及市场下行的影响，销售均价仅有53000元/平方米，相对于拿地时47722元/平方米的可售楼面价，利润空间有限。  

　　目前信达地产并表的五个地王项目，除杭州南星地王、合肥滨湖地王和合肥包河地王有预销售，其余项目还未产生销售业绩。广州天河地王的项目竣工时间已延后至2020年。

　　楼市资本论认为，在近年楼市调控持续高压下，信达地产频频投资地王项目，占用资金量较大、周转速度也相对较慢，与其它同行相比，扩张路径显得多少有些另类。

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　　“金融地产”的幕后布局

　　从当初高价拿地，到引入合作方操盘开发，再到如今略显平淡的业绩，信达地产这一套地王投资策，让其奉行的“金融地产模式”有些黯然失色。

　　亚布力智库专家陈?指出，作为“金融地产”的开创者，信达地产“八大地王”的布局背后，似乎在下一盘更大的棋。 

　　从信达地产历年财报可见，这家房企很注重突出“信达特色”、经常强调要跟母公司“协同”“联动”。2014年正式确立“金融地产”战略时，其具体举措就包括增加与中国信达旗下不良资产管理业务的联动、成立投融资部以及重点运作地产基金，当年即通过承债式收购中国信达旗下不良资产进入湛江、广州、沈阳等地，备受瞩目。

　　2015年，信达地产决定“守正出新、有所作为”，依托母公司的金融优势，开始在土拍市场上高调拿地。中国信达及其旗下子公司则在幕后通过基金“输血”，支持信达地产连夺“八大地王”。

　　亚布力智库专家陈?认为，中国信达才是“金融地产”的幕后推手，也是这一战略的真正获益者。在他看来，前台高价拿地的信达地产，已经不是传统意义上的地产开发商，而是母公司的金融平台和投资工具；作为后台的中国信达，则以手中拥有的证券、期货、保险、信托、融资租赁以及公、私募基金等金融牌照，为该模式保驾护航。

　　中国信达的不良资产业务中，房地产占了很大比例。陈?分析说，中国信达通过信达地产来操作地王，不仅获取项目投资收益，更以此冲高土地价格，拉高所在区域储备资产的市场估值。

　　据公开报道，在信达地产大举拿地的2016年，中国信达旗下不良资产经营收入高居前三位的浙江、上海和广东分公司，收入加总占比超五成。而信达地产期间抢下的“地王”项目，就有2宗在杭州、2宗在上海、广州和深圳各有一宗。陈?认为，这应该不是巧合，而是信达地产与母公司协同联动的精心布局。

　　信达地产开局的金融地产，给地产江湖提供了另一类发展模式。当然，这一模式需要有强大的金融机构背后支撑，不是普通房企玩得动的。

　　如今，褪去地王光环之后，信达地产的市场布局，还是要回归地产本质。

　　楼市已经进入短兵相接的下半场，楼市资本论希望，信达地产从其地王布局的利弊得失中，有必要重新思考金融地产扩张模式，打法上迭代，开始新一轮丛林布局。