后炒房时代：温州开发商“偷面积”之风盛行

　　原标题：后炒房时代：温州开发商“偷面积”之风盛行 

　　日前，一篇《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的》一文盛行于网络，而新华社更是于近日刊发《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》一文引发社会舆论广泛讨论。在房价高企、调控不断加码的当下，公摊面积之痛亟待尽快理清。

　　而随着《中国经营报》记者近日走访浙江温州的房地产市场发现，与多数地方公摊面积过大所不同的是，温州的房地产项目却与之相反，购房者所购房屋套内面积多数在90%以上，甚至部分开发商在打出“赠送”面积的噱头后，套内面积远超建筑面积，而此举也被外界视为“偷面积”。

　　此外，就温州而言，在经历房价过山车后的“后炒房时代”，开发商为吸引购房者积极入市，在楼市调控不断加大的当下，以期望快速回款，甚至采取“售后返租”等违规行为。

　　为此《中国经营报》记者就上述问题向温州市住建委等相关部门发出采访请求，但截至发稿未获得回应。

　　新希望、阳光100等项目得房率超100%

　　日前，新华社刊发《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》一文引发社会舆论广泛讨论。文章称，从1998年进入商品房时代开始，由购房者分摊购买的共有建筑面积，就因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。近年来，随着商品房价格攀升，部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，不断推高公摊面积和公摊系数，使之快速上涨并超过了30%。

　　文章表示，公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台，购房者遭遇到的不公还将进一步加剧，产生的各类矛盾也将越发尖锐。

　　记者在调查中发现，正是由于房地产行业公摊面积标准和管理较为混乱，不少开发商在公摊面积上做文章的手法也越发新颖。近日记者走访温州楼市发现，在公摊面积过高的同时，多数开发商纷纷打出“赠送”面积的宣传噱头，以此使得购房者实际得房率普遍在90%以上，有甚者更是超过建筑面积，得房率在125%。

　　温州鹿城区阳光100阿尔勒项目工作人员表示，以110平方米户型计算，公摊面积在25%左右，但加上阳台等赠送面积，实际面积得房率在94%左右，也就是100平方米左右。而71平方米户型赠送面积后，购房者实际套内面积更是达到89平方米，得房率在125%。

　　而新希望天麓项目工作人员则表示，相关户型的得房率同样超过100%。据记者了解，项目为了增加套内使用面积，建筑设计采用跃层的方式，其中二楼部分中空，需要在开发商交房后，由购房者自己加盖。“155平方米跃层户型，赠送面积在40平方米左右，实际套内面积约200平方米。”

　　据温州多位房产中介表示，开发商通过赠送面积的方式销售房屋非常普遍，也迎合了购房者希望套内面积越大越好的心理。

　　为此，北京京润律师事务所主任张志同在接受记者采访时表示，开发商赠送面积并非是出于好心为购房者考虑，实际上是通过“赠送”面积的方式变相抬高房价，同时也为日后在二手房交易埋下隐患。“购房者在购房时看上去实际面积超过建筑面积是好事，但实际上在付款时开发商已经将所谓的赠送面积的价格加上去了，而且日后在房产交易时，买方只认房产证上的建筑面积，由此也导致购房者权益受损。”

　　此外，开发商此类行为也涉嫌偷税漏税行为。“建筑面积越低，开发商缴税越少，但实际上在售房时却并不因此少收钱，价格也已经将所谓的赠送面积包含在内。”

　　“售后返租”激发投资欲

　　一边是通过赠送面积激发消费者购房欲望，而另一方面，个别开发商通过售后返租的形式则在激发消费者的投资欲望。记者在走访温州鹿城区七都岛地区时了解到，同样由于阳光100开发的温州中心项目，则打出购房后每年可按6%的总房款返点。

　　据工作人员介绍，项目总占地109亩，总建筑面积48万平方米，由2栋住宅、6万平方米商业街和3栋超高层商住写字楼、酒店等组成。其中住宅已于去年售罄，而商业街属自持部分，不对外出售，3栋超高层、产权为40年的商住楼中的2栋分别予以出售。

　　“目前小户型公寓均价在2.2万~2.3万元/平方米左右，包含精装修。项目最大的看点是消费者购房后，可以将公寓返租给我们，签约前3年，每年将按照总房款的6%进行返还租金。”该工作人员说。而对于记者关于“返租”的疑问，该工作人员则坦言：“说白了，开发商有点众筹和集资的类型，因为老板肯定不可能把资金全部砸在这里。”

　　张志同就此表示，此类“售后返租”情况可能会触犯刑法，根据2011年最高法关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释规定，不具有房产销售的真实内容或不以房产销售为目的的返本销售、售后返租等行为吸收公众存款资金的以非法吸收公众存款罪论处。“实践中发现很多当初承诺售后返租、包租的房地产项目最后出现资金链断裂，甚至企业恶意违约或卷款跑路的情况发生。”

　　房价过山车后市场疲软

　　记者在调查中发现，上述房地产乱象或与近几年温州楼市“不景气”有关，也正是为此，开发商才纷纷使出浑身解数以求尽快回款和刺激消费。

　　据了解，温州此前因炒房之风盛行，部分热点区域甚至喊出10万元每平方米，据当地21世纪房产中介透露，此前光凭炒房号倒手就能赚几十万元，而现如今热点区域房价则近乎腰斩。

　　据易居研究院监测的中国百城房价数据显示，2010年1月~2015年4月，温州楼市的成交均价一路在飙升，从最初的4873元/平方米一路跳涨至21900元/平方米，其间成交均价翻了4.5倍。而伴随房价飙涨的同时，惊人的库存量也节节攀高。上述监测数据显示，温州2010年1月库存量为85万平方米，一直到2015年2月，库存量高企至542万平方米高点，增加6倍多。

　　而楼市泡沫被吹得越来越大，其结局可想而知，2015年也正是温州楼市跌跌不休的开始，从此再难回盛世。上述数据显示，温州在2015年4月~2017年11月，成交均价从21900元/平方米下跌至13395元/平方米，虽然其间偶有震荡上浮，但总体跌幅近4成左右。易居研究院数据也显示，2017年12月至今，成交均价则几乎没有起色，维持在17000元/平方米左右浮动。

　　“当时很多人因为断供，人也跑路，房子也被收走了。”上述21世纪中介说。而据《中国新闻周刊》此前报道，2013年前后，不少温州人因涉及房产、民间借贷等接连跑路，甚至有一对炒房团夫妻因始终无法解套，半夜光着身子跳楼自杀。

　　“之前温州民间借贷盛行，资金多数投入到房地产中，而随着楼市泡沫破裂，现在大家也都没什么钱炒房了，主要是在休养生息。”温州当地业内人士感慨说。

　　为此记者向阳光100中国、新希望地产等方面发出采访请求，但截至记者发稿未获得回应。