保利地产（600048）—上半年盈利大超预期、相对估值优势凸显

原标题：保利地产（600048）—上半年盈利大超预期、相对估值优势凸显 来源：招商证券

报告名称：保利地产（600048）—上半年盈利大超预期、相对估值优势凸显

研究员：赵可,刘义,李洋,路畅

报告类型：公司研究*点评报告

报告日期：20190720

行业/子行业：地产开发

公司名称及代码：保利地产(600048)

投资建议：强烈推荐-A

【内容摘要】

摘要：上半年盈利大超预期主要得益于毛利率提升、投资收益增加以及结转权益比提高；公司作为央企地产龙头融资优势相对显著，内部激励体系相对完善（跟投+股权激励）利于提升公司运营效率，外部可依托央企整合集团资源，整体经营效率相对偏上游，具备持续稳定的内生性现金流创造能力；且相对估值优势突出（2019PE=7.0X、PB=1.4X、市值较NAV折价25%左右），物业资本化也提上日程；2019年动态股息率接近5%，已处于历史上偏高区间；维持“强烈推荐-A”投资评级，维持目标价19.2元/股。

上半年盈利大超预期主要得益于毛利率提升、投资收益增加以及结转权益比提高。上半年收入增长19.5%、归母净利增长59%（扣非后增长58%），短期业绩大幅超预期。具体看，收入增速大体符合预期，今年是竣工大年（竣工目标+24%），前期销售增长也对竣工到交付的转化提供保障，均价亦有提升空间（保守看个位数），共同拉动收入增长。归母净利增速超预期主要得益于毛利率提升/投资收益增加/结转权益比提高，毛利率提升和投资收益增加导致营业利润增速较收入增速高20个百分点，权益比提高导致归母净利增速较营业利润增速高20个百分点。

展望全年，公司收入端将保持20%左右的增长，毛利率提升和投资收益增加有望延续，但客观而言，在近年来拿地和销售权益比下降的大背景下，今年上半年结转权益比提升可能有一定的“阶段性”，预计今年归母净利全年增速较上半年增速有所收敛至30%左右，但仍将高于收入增速。

上半年销售稳健增长，拿地战略顺势收敛。公司今年上半年全口径销售面积/金额分别为1636万平米/2526亿元，同比分别增长13%/17%，销售稳健增长；上半年新增全口径计容821万平米，对应拿地总价436亿，而“土地款/销售额”较18全年下降31 PCT至17%，在连续几年积极拿地扩张后战略性收缩，期内新增项目楼面均价0.53万元/平米（18年全年为0.62万元/平米），“地价/售价”较18年下降8 PCT至34%，明显回落，也即拿地战略顺势收敛且成本可控。整体而言，公司未售货量充裕且且聚焦一二线和热点三四线，截至2019年年中公司全口径未售计容约0.94亿平米，对应未售货值约1.3万亿量级，按最近12个月滚动销售测算可供销售3年左右。

维持“强烈推荐-A”投资评级。公司作为央企地产龙头融资优势相对显著，内部激励体系相对完善（跟投+股权激励）利于提升公司运营效率，外部可依托央企整合集团资源，整体经营效率相对偏上游，具备持续稳定的内生性现金流创造能力；且相对估值优势突出（2019PE=7.0X、PB=1.4X、市值较NAV折价25%左右），物业资本化也提上日程；2019年动态股息率接近5%，已处于历史上偏高区间；维持“强烈推荐-A”投资评级，维持目标价19.2元/股。

风险提示：销售增长不及预期，结算不及预期。

【摘要结束】