粤泰股份资金紧张 控股股东持股全部被冻结

　　新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩

　　新浪财经讯 12月23日，广州粤泰集团股份有限公司（下称粤泰股份）一连发布9则公告，涉及事项为其下属全资子公司香港粤泰置业投资有限公司（下称香港粤泰）拟向关联方柬城泰集团有限公司（下称柬城泰）出售所持有的两家柬埔寨公司的股权及收益权资产，这其中也包括上交所对于此次关联交易是否存在利益输送的问询函。

　　今年以来，粤泰股份已成为上交所的重点关注对象，大股东所持股权全部质押且被司法冻结、虚假增持、股价频繁异常波动、业绩预告出错调整、资产和账户被冻结、高管离职关联交易不断，粤泰股份的2019年是混乱的一年，在接连出售资产后，粤泰股份之后该怎么走？

　　混乱的2019年 股价频繁异常波动

　　截止发稿，粤泰股份2019年一共公布了121则公告，其中10则公告和股价异常波动有关联。

　　年初，何德赞、范志强、陈湘云等三名董事一同辞职，此后实控人杨树坪辞去公司总裁职务，长城资产系高管迅速入驻粤泰股份。值得注意的是，长城资产入驻的3名董事均为金融从业背景，均无地产开发业务经验，且年龄最小的何志华出生年份为1991年。

　　截止3月20日，杨树坪承诺了近一年的4-10亿元的增持计划最终以增持0股而落空，期间不仅引起了股价的异常波动，还引来了上交所的调查和谴责。期间，杨树坪及一致行动人的所有股权全部质押，且因债务纠纷而被完全冻结，杨树坪试图通过增持来提振股价的希望落空。

　　继长城资产之后，4月，粤泰股份又和债主北方信托以不低于11.2%的成本达成48亿元的全面资金合作意向，试图纾解债务困局。由于债务纠纷，公司及个别公司下属控股公司的银行账户被冻结，公司部分项目资产被查封。

　　4月底，粤泰股份踩线修改2018年的业绩预告，相比1月发布的业绩预告利润下降幅度再次加大，而1月份的预告比实际利润要乐观30%之多。通过商誉减值进行财务大洗澡，累计通过存货、探矿权、商誉、收不回的股权转让款进行资产减值达到1.2亿元，而2018年粤泰股份全年的净利润仅为2.44亿元。股价低迷、业绩不振，粤泰股份的员工持股计划不得不延后。

　　6月，粤泰股份为了化解公司的逾期借款风险，与世茂房签署《世茂粤泰合作项目协议书》，转让项目包括：广州嘉盛项目、广州天鹅湾二期项目、淮南恒升天鹅湾置业有限公司80%股权、淮南粤泰天鹅湾置业有限公司20%股权、中浩丰公司20%股权，交易总对价约63.97亿元，其中包括14.12亿元的预留资金。其中，广州嘉盛在建工程项目，其资产便被司法查封及轮候查封，涉及债务诉讼剩余本金余额约25.96亿元，天鹅湖二期项目同样存在被司法查封及轮候查封的情况，涉及债务诉讼剩余本金余额合计为19.2亿元。

　　此次12月的关联交易，将两家在柬埔寨的子公司的部分股权以2373.03万美元的对价转让给实控人杨树坪旗下公司，资产的估值存在疑问，又引来上交所的问询是否存在利益输送嫌疑。

　　股权全部质押的大股东

　　当前，杨树坪及一致行动人持有粤泰股份的股权已全部质押和司法冻结，Wind数据显示，控股股东粤泰集团所涉诉讼的裁判文书就多达57件，其中2019年有多达24件，几乎都为债务纠纷。如若债权方申请强制执行，低价贱卖后的粤泰股份早已不是杨树坪的粤泰股份。

　　此次关联交易的两个标的公司（金边天鹅湾、寰宇国际）的权益估值均采用资产基础法进行评估，且评估增值率仅分别为13.72%和5.23%，即这期交易仅为1.14、1.05倍的PB，这对于一个以房地产为主营的公司来说，估值水平是比较低的。即使是深陷泥潭的粤泰股份当前二级市场的PB也有1.18。

　　更值得关注的是，此次关联交易所涉及的两个在柬埔寨金边的公司权益，是杨树坪在2016年高溢价转让给粤泰股份的。其中，金边天鹅湾在2016年8月31日的评估值2252.67万美元，增值率为3282.73%，而采用的估值方法则为收益法，寰宇国际在2016年12月的3061.05万美元，增值率为786.75%。

　　三年内，两个公司的估值从2252.67、3061.05万美元，变成1144.68、1276.79万美元，增值率从3282.73%、786.75变为5.23%、13.72%，估值方法从收益法变成资产基础法，左右手的买卖实行的确是“双标”。

　　资金紧张资产堪忧 

　　粤泰股份曾经的股价也风光过，曾从2014年的2块涨到2017年10块，尽管在2016年、2017年、2018的销售额分别只有10、26、38亿元左右的水平，但公司账面的土地储备却不少，尤其是从2016年开始，相对当时只有125亿总资产盘子来说，账面存货大幅上升至百亿以上是非常危险的。

　　尤其是在2016年土地市场溢价率创下历史最高峰的情况，一度接近80%的畸高水平，热度超过甚至超过了4万亿背景下的2019年。而粤泰股份顶着高额的资金成本成为了上一轮地产牛市的接盘侠，存货从2015年的26.73亿元一跃升值85.13亿元，2017年再次逆势扩增至128.12亿元，但是公司这两年的销售规模却一直没上来。

　　更值得一提的是，近两年对着房地产行业的持续调控，不少房企的融资成本不断攀升，而粤泰股份前几年不计后果地逆势拿地，早就是在高额的融资成本基础之上。2018年的整体的融资成本就达到了12.45%的畸高水平，利息支出也随之水涨船高，近12亿元的利息支出在不停地侵蚀者粤泰股份的资金腾挪空间。

　　直到2018年粤泰股份开始减小拿地力度，可为时已晚，资金链已产生不小的问题。截止今年三季度末，粤泰股份账面资金仅有3.01亿元，而负债总额27.81亿元，其中短期债务就达到17.13亿元。而公司172亿总资产中120亿存货变现或许并不容易，一方面是部分项目被司法冻结难以销售回款，被查封的总资产达到20项，另一方面今年的房地产市场中小房企的销售全面遇冷。

责任编辑：公司观察