保利物业新三板退市转战港股 增值服务占比不足两成

　　新浪财经上市公司研究院 地产信息/肖恩

　　新浪财经讯 6月1日，保利发展控股集团股份有限公司（下称“保利地产”）发布了其全资子公司境外首次公开发行股份申请材料获中国证监会受理的公告，保利物业拟在港股IPO事项先前已在2018年保利地产的股东大会审议通过，保利物业本次发行H股事项尚需取得中国证监会、香港联交所等核准。

　　值得注意的是，此前保利物业曾于2017年在新三板挂牌上市，而在今年4月11日公告从新三板退市，同此前永升生活等物业公司相同的是，它们多在新三板挂牌不久退而转向H股，这一操作似乎已成业内“时尚”。目前在新三板挂牌的物业公司超过60家，其中不乏有下一批转向港股的公司。

　　由于从新三板退市等原因，保利物业并没有公布2018年全年的业绩情况，从公司2017年年报、2018年半年报以及其100%控股股东保利地产的年报可以略知保利物业的大致经营情况。

　　目前，保利物业已布局全国131个城市，管理面积266万平方米，员工3.28万人。公司在5月24日中国指数研究院发布的2019中国物业服务百强企业中，保利物业位列第4，仅次于万科物业、绿城服务、碧桂园服务，除万科物业外，后两者均在港股上市，碧桂园生活在2018年港股IPO并取得不俗股价表现，这或许进一步激发了保利物业的港股上市的信心。

　　2017年全年、2018年上半年，保利物业分别录得32.4亿元、18.5亿元营收，归母净利润2.3亿元、1.9亿元，同比增长66.16%、64.43%。

　　截止2018年年中，保利物业来自第三方独立的管理面积达2632万平方米，公司总管理面积的58.19%，外拓项目中非住宅面积占比50%左右。

　　公司整体毛利率偏低，2017年、2018年上半年在20%左右，与港股上市的物业管理公司相比稍显落后。一方面，人工成本占比较高，另一方面，毛利率更高的增值服务占比稍低。

　　人工成本占营业成本的比例为61.18%，近年来工资水平的持续上涨导致行业整体的人力成本和劳务外包成本面临不断上升的压力。

　　2018年上半年，保利物业的增值服务收入为3.145亿元，仅占总营收的16.97%，毛利率为46.75%，而基础服务业管理的毛利率仅为16.78%，净利率仅为10.06%，低于港股上市物业公司的平均水平。

　　2017年及2018年上半年净资产收益率ROE达54.85%、38.94%，在目前港股A股上市的物业公司中仅次于奥园健康生活。净利润率相差不大的情况下，ROE表现相对优秀的原因或是由于公司的资产负债率相对更高，截止2018年年中，保利物业的资产负债率为75.71%，明显高于同期的物业上市公司的平均水平54.88%，港股上市后，随着资本金的增厚，资产负债率将会有所下降，ROE预计也将下降。

责任编辑：公司观察