新大正物业IPO：区域物业扩张乏力 上会面临多重挑战

　　房产深读：穿透资本迷雾 看清真正的地产江湖

　　又一家区域性物业公司即将上市。

　　2月28日，重庆新大正物业股份有限公司（以下简称“新大正物业”）更新了在证监会网站的招股说明书，这意味着新大正物业将先于开元物业上会审核。

　　招股书显示，新大正物业创立于1988年，是重庆市最早成立的物业管理公司之一。截至2018年末，公司超过80%的营收来自重庆地区。与大部分区域物业品牌一样，对外扩张乏力、不重视增值业务、毛利率下降、物业费偏低等一系列问题同样困扰着新大正物业。

　　业务模式单一 毛利趋势下降

　　目前，物业行业集中度较低。在“房住不炒”的背景下，物业价值被发现，近几年越来越多的物业公司希望借助资本的力量迅速“跑马圈地”。区域性物业公司成为其中的一只标签队伍。

　　据新浪财经不完全统计，已上市或拟上市的物业公司中，南都物业、滨江服务、开元物业三家均是以浙江地区为主的区域性品牌。由于物业行业的营收规模与管理面积息息相关，这类区域性物业公司营收规模通常在10亿元以下，净利润规模在1亿元以下，且在发展过程中还伴随着一系列的“通病”。

　　招股书显示，新大正物业目前是一家以重庆地区为主的物业品牌。2016-2018年，公司实现营业收入分别为6.2亿元、7.7亿元、8.9亿元，实现净利润分别为0.57亿元、0.71亿元、0.88亿元。其中，重庆地区收入占主营业务收入的比例达到87.8%、85.1%、82.5%。

　　在其他地区，新大正物业的发展较为缓慢。从营业收入来看，除去重庆地区，只有贵州地区的营收超过了2000万元。从业务范围来看，近两年公司才开始积极扩张。陕西、河南、江苏三个地区是公司在2017年开拓，福建、浙江、江西、北京四个地区是公司在2018年开拓。从盈利来看，截至2018年末，北京、江西、湖南、湖北四地还是亏损状态。

　　这种保守还体现在公司对增值服务的重视程度上。当大部分龙头物业把目光转向利润空间更大的增值服务之时，区域性品牌物业公司还依赖于单一的物业费模式驱动。

　　增值服务是指，物业公司为管理项目在内的住户提供个性化服务（家政、私人绿化、室内维修）。借助物业的场景，增值服务成本低、利润高，成为近几年各龙头物业发力的重点。但南都物业、新大正物业，两家公司的增值服务收入占营业收入的比例均低于10%。开元物业则表示没有增值服务这一项。

　　缺少增值服务这一高毛利的业务，再加上人工成本逐年上涨，毛利率的下降就成为必然。物业行业最大的特点是劳动密集型，当人工成本不断上升而定价权又受到约束时，成本转移的能力就会偏弱。

　　根据新大正物业披露的数据，2016-2018年公司平均物业费保持稳定，分别为1.22元/㎡/月、1.29元/㎡/月、1.44元/㎡/月。同期，人工成本占营业收入的比例在不断上涨，分别为86%、87%、88%。

　　随着人工成本的逐年上涨，公司物业管理服务的毛利率由2016年的21%下降到2018年的19%，这导致主营业务毛利率也由2016年23.4%下降到2018年21.3%。

　　为了保持净利润的稳定增长，压缩成本成为新大正物业的唯一选择。与开元物业一样，新大正物业的社保缴纳率不高，返聘退休员工的比例在增大、员工平均工资低于当地水平。

　　2016年新大正物业未缴纳社保人数占比为35%，到2018年下降为15%。同期退休返聘人员占比在不断加大，由24%上升到36%。而员工月平均工资近三年均低于2900元，约为重庆市在岗职工工资的三分之一。

　　续签下降  管理层大龄化

　　选择在A股上市，新大正物业与南都物业一样，都是以第三方业务为主，关联交易不多。但重庆大正似乎没有南都物业的好运气，持续盈利能力、内控制度、股东背景等方面均面临上会挑战。

　　根据2018年中国指数研究院公布的物业百强榜，重庆新大正物业位于21位，南都物业位于19位。截至2018年末，二者营收规模差别并不大。但与南都物业主攻住宅物业不同，新大正物业公共、学校物业的占比较大。

　　这主要是由股东背景造成。南都物业早期与南都房产一起成长，后来南都房产被万科收购，南都物业逐渐发展第三方业务。但与众多房地产商的紧密联系，成为南都物业的发展优势之一。

　　而新大正物业的历史背景则复杂的多。公开信息显示，新大正物业创始人马当曾是重庆“最富黑老大”，拥有大正商场、大正房地产，甚至一度打造大正集团。但后来因刑事犯罪在重庆“打黑行动”中被判处无期徒刑，马当所持新大正物业股权被国家没收。新大正物业现任公司董事长王宣通过公开拍卖将上述股权买回。

　　这段涉黑历史引发了两个方面的问题。一是规范性。新大正物业挂牌新三板时，审核部门对公司股权是否明晰，是否存在潜在的股权纠纷发问。此次反馈意见中，也提到是否存在代持情形或其他利益安排；发行人设立时的合法合规性。

　　二是，新大正物业失去了与房地产方面的倚靠。招股书显示，目前新大正物业主要通过招标方式获取客户。重庆江北机场、重庆邮电大学、重庆大学均为新大正物业2018年的前五大客户。

　　而公司的物业合同一般是1-3年，到期之后续签或者撤场。2016-2018年，新大正物业的新签率从27%下降到21%，撤场率则由4.7%上升到14%，这给公司盈利带来较大的不确定性。新大正物业能否保持持续增长，有待考证。

　　除此之外，新大正物业的内控制度也引起发审委注意。反馈意见中提到，发行人在报告期内有较大比例的现金收款情况。2016年现金收款占营业收入的比重达到13.8%，此后逐年降低，到2018年为6.9%。

　　值得注意的是，与南都物业48岁的美女总裁不同，新大正物业的董事长王宣1948年出生，现年71岁。公司董事及管理层的年龄偏大，总经理李茂顺、副总经理廖勇才、王萍分别为53岁、54岁、50岁。不出几年，新大正物业或将面临管理层的新老交替，这将给公司稳定经营带来不确定因素。

责任编辑：公司观察